전자상거래량이 물류부동산 캡레이트에 미치는 영향 분석 - ARDL-ECM 모델을 중심으로

• 영문명: Analyzing the Impact of E-Commerce Growth on Logistics Real Estate Capitalization Rates : Focus on the ARDL-ECM Model
• 발행기관: 한국물류학회
• 저자명: 박완희(Wan-Hee Park)이상근(Sang-Gun Lee)
• 간행물 정보: 『물류학회지』제35권 제3호, 33~49쪽, 전체 17쪽
• 주제분류: 경제경영 > 무역학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.06.30

국문 초록

본 연구는 전자상거래의 성장과 금리 변동이 물류부동산 시장의 수익률을 나타내는 자본 환원율에 미치는 영향을 분석하기 위해 시계열 분석을 수행하였다. 분석 대상은 2008년 1분기부터 2024년 2분기까지의 분기 자료이며, 주요 변수로는 전자상거래 거래량, 물류부동산 공급량, 국내 국채(3년·10년) 및 미국 10년물 국채 수익률, 그리고 물류부동산 자본 환원율을 설정하였다. 분석방법으로는 자기회귀분포지연모형(ARDL)과 오차수정모형(ECM)을 활용하여, 변수 간의 단기적 반응과 장기적 균형관계를 실증적으로 규명하였다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 전자상거래 거래량은 단기적으로는 자본 환원율에 음(-)의 영향을, 시차를 두고는 양(+)의 영향을 유의하게 미치는 비선형적 구조를 보였다. 이는 수요 확대가 자산가치 상승과 수익률 하락을 유도하는 동시에, 일정 기간 후에는 시장 기대 변화에 따른 조정이 발생함을 시사한다. 둘째, 공급 변수는 단기·장기 모두에서 캡레이트 하락에 유의한 영향을 미쳤으며, 특히 장기 계수는 -7.710(p < 0.01)으로 가장 강한 효과를 보였다. 이는 수요 기반이 견조한 시장에서는 공급 증가가 오히려 안정성 신호로 작용하여 수익률을 낮추는 결과를 초래할 수 있음을 보여준다. 셋째, 미국 국채 10년물 수익률은 단기 및 장기모두에서 캡레이트를 상승시키는 외생 요인으로 작용한 반면, 국내 금리는 통계적으로 유의한 영향을 보이지 않았다. 이는 물류부동산 시장이 글로벌 자본비용 변화에 민감하게 반응하는 구조를 지니고 있음을 의미한다. 또한 ECM 모형 분석 결과, 오차수정항(COINTEQ)은 -0.144(p < 0.01)로 유의하게 음의 값을 나타내어, 단기적 충격 이후 캡레이트가 약 14.4%의 속도로 장기 균형 수준으로 회귀하고 있는 동태적 조정 메커니즘이 존재함을 입증하였다. 이러한 결과는 물류부동산 시장이 외생 변수에 민감하게 반응하면서도 장기적으로는 일정 수준의 수익률 균형을 유지하고자 하는 구조적 특성을 지니고 있음을 보여준다. 이러한 결과는 물류부동산 시장의 수익률 구조가 글로벌 금융 환경의 변화에 민감하게 반응함을 의미하며, 전자상거래의 성장이 해당 시장의 장기적 안정성을 강화하는 주요 요인임을 시사한다. 따라서 물류부동산 시장의 단기적 변동성에 대응하면서도 장기적 성장 잠재력을 확보하기 위한 정책 설계와 투자 전략 수립이 요구된다. 본 연구는 물류부동산 시장에 대한 구조적 이해를심화시키고, 관련 정책 수립과 투자 의사결정에 실질적 근거를 제공하는 데 기여할 수 있을 것이다.

영문 초록

This study investigates the impact of e-commerce growth and interest rate fluctuations on the capitalization rate (cap rate), a key indicator of investment returns in the logistics real estate market. Utilizing quarterly time-series data from Q1 2008 to Q2 2024, the analysis focuses on the relationship between cap rate and explanatory variables including e-commerce transaction volume, logistics real estate supply, domestic government bond yields (3-year and 10-year), and the U.S. 10-year Treasury yield. To examine both short-run dynamics and long-run equilibrium relationships among the variables, the study employs an Autoregressive Distributed Lag (ARDL) model and an Error Correction Model (ECM). The empirical findings can be summarized as follows. First, e-commerce transaction volume exhibits a nonlinear structure in its effect on cap rates: it has a significant negative impact in the short run but becomes positive after a time lag, implying that demand growth initially depresses cap rates via asset price appreciation but later reflects market expectations and pricing adjustments. Second, the supply of logistics real estate significantly lowers cap rates in both the short and long run, with the long-run coefficient (-7.710, p < 0.01) indicating that increased supply, when supported by robust demand, can serve as a signal of market stability and lead to lower required returns. Third, the U.S. 10-year Treasury yield is found to be a significant external factor that increases cap rates, while domestic interest rates show relatively limited influence. This underscores the sensitivity of the logistics real estate market to global capital costs. Moreover, the error correction term in the ECM (-0.144, p < 0.01) confirms the presence of a stable long-run relationship, with deviations from equilibrium being corrected at a speed of approximately 14.4% per quarter. This implies that although the market is responsive to short-term external shocks, it gradually reverts to a long-term equilibrium level, reflecting an underlying structural stability. These results suggest that the logistics real estate market is increasingly influenced by global financial conditions, while the sustained growth of e-commerce contributes to long-term market resilience. Policymakers and investors are thus encouraged to design strategies that account for short-term volatility but also leverage the structural growth potential of logistics assets. By providing a quantitative framework to understand cap rate dynamics, this study contributes to a deeper understanding of logistics real estate valuation and offers practical insights for public policy, investment strategy, and asset pricing.

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토

Ⅲ. 변수 선정 및 분석 방법

Ⅳ. 연구결과

Ⅴ. 결론 및 정책적 시사점

참고문헌

키워드

물류부동산 전자상거래 캡레이트 금리 공급량 자기회귀분포지연모형(ARDL) 오차수정모형(ECM) 시계열분석 Logistics Real Estate Cap Rate E-commerce Interest Rate ARDL ECM Time-Series Analysis