일본 소유자불명토지 문제에 관한 개정 민법 고찰 - 특히, 공유 관계를 중심으로

• 영문명: A Study on the Revised Civil Code Concerning Japan’s Owner-Unknown Land Issue : Focusing Especially on Co-Ownership Relations
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 강혁신(Hyuck-Shin Kang)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제55집, 99~144쪽, 전체 46쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.08.30

국문 초록

본 논문은 일본 사회에서 급격한 고령화와 인구 감소, 상속 미등기 문제로 인해 심각하게 대두된 ‘소유자불명토지’ 문제와 이에 대응하여 2021년 민법 및 관련 특별법에서 이루어진 개정 내용을 분석하며, 특히 민법상 ‘공유’ 관계에 주목하여 최근 입법 변화가 공유물의 사용, 관리, 변경, 분할 구조에 미친 제도적 전환을 체계적으로 고찰하였다. 소유자불명토지는 등기상 명의자는 존재하지만 실제 소유자를 특정할 수 없거나 주소 및 생사가 불명확하여 권리 행사가 불가능한 토지를 의미하는데, 일본 전체 국토의 약 20~24%에 해당하는 이 토지는 토지 활용과 지역 개발에 큰 장애가 되고 있으며, 인구 감소와 초고령화, 반복되는 상속, 가족 구조 변화 등으로 인해 그 문제는 더욱 심화되고 있다. 이러한 사회적 배경을 바탕으로 2011년 동일본대지진 부흥 사업 현장에서 이 문제가 심각하게 부각되었으며, 이후 민간 및 정부 차원의 연구와 검토를 거쳐 2018년 특별조치법 제정을 시작으로 2021년 민법 및 부동산등기법 개정, 2023년 상속 토지 국고 귀속법 제정에 이르기까지 단계적으로 입법이 이루어졌다. 개정된 민법에서는 특히 공유 관계에 대한 현실적 문제 해결에 중점을 두어, 상속으로 인해 발생하는 공유 상태를 조기에 해소하도록 절차를 완화하는 한편 상속인 전원의 등기 의무를 신설하여 방치 토지 증가를 억제하고자 하였다. 또한 소재 불명이나 무관심 공유자의 의결권을 법원의 판단에 따라 배제할 수 있게 하여 의사결정의 활성화를 도모하였으며, 경미한 변경이나 관리 행위에 대해서는 전원 동의 대신 과반수 결의로 가능하도록 하여 공유물 관리 기준을 합리화하였다. 이와 더불어 다수의 공유자 혹은 소재가 이격된 경우에 대비해 전문적인 공유물 관리자 제도를 도입하였고, 관리자가 단독으로 관리 및 일부 재판상 변경 기능을 수행할 수 있도록 하여 실질적인 관리의 효율성을 높였다. 마지막으로 협의가 불가능한 경우에는 ‘협의불능’만으로도 재판상 분할 절차를 개시할 수 있게 하여 공유관계의 효율적이고 신속한 해소가 가능하도록 하였다. 이와 같은 일본의 민법 개정은 우리나라 민법과 집합건물법에도 중요한 시사점을 제공하는데, 소재불명 공유자에 대한 의결권 배제, 공유물 관리의 현실성 제고, 관리자 제도의 명문화, 신속한 분할 절차 등은 우리 사회가 겪고 있는 고령화와 분산 상속 문제에 대응할 수 있는 유용한 제도 개선 방향을 제시하며, 나아가 노후 건물 관리나 도심 재생과 같은 실제 현안 해결에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 결론적으로 본 논문은 일본 소유자불명토지 문제에 대응한 민법 개정이 사회적 복합 리스크에 효과적으로 대응하는 재산관리법 현대화의 대표적인 사례임을 밝히며, 우리 사회 역시 등기 시스템의 미비와 복잡한 권리관계에 효율적으로 대응할 수 있는 지속가능한 재산법 체계 구축이 필요함을 강조한다. 이에 효율성과 공공성, 권리보호가 조화된 선진적인 토지·재산관리체계 마련을 위한 본격적인 논의가 촉구된다.

영문 초록

This paper analyzes the issue of “owner-unknown land” in Japan, which has become a serious social problem due to rapid aging, population decline, and unregistered inheritance, and examines the amendments made to the Civil Code and related special laws in 2021. Focusing particularly on the legal concept of “co-ownership” under the Civil Code, it systematically reviews how recent legislative changes have brought institutional shifts in the use, management, alteration, and division of co-owned properties. Owner-unknown land refers to land where registered owners exist on record but the actual owners cannot be identified or cannot exercise their rights due to unknown addresses or unclear survival status. Such land accounts for approximately 20 to 24 percent of Japan’s total territory, causing significant obstacles to land utilization and regional development. The problem has been exacerbated by population decline, extreme aging, repeated inheritance, and changes in family structures. Against this social backdrop, the issue was seriously highlighted during the reconstruction projects following the 2011 Great East Japan Earthquake, and subsequent research and reviews by both private sectors and government agencies led to the enactment of the Special Measures Law in 2018, amendments to the Civil Code and the Real Estate Registration Act in 2021, and the enactment of the Law on National Treasury Succession of Inherited Land in 2023, marking a phased legislative response. The amended Civil Code particularly focuses on practical solutions for co-ownership issues. It relaxes procedures to enable the early resolution of co-ownership created by inheritance and introduces a registration obligation for all heirs to suppress the increase of neglected land. Furthermore, it allows courts to exclude absentee or indifferent co-owners from voting rights to revitalize decision-making processes, and rationalizes co-owned property management by permitting majority votes for minor modifications or management actions instead of requiring unanimous consent. In addition, a professional co-ownership manager system was established to address cases with numerous or geographically dispersed co-owners, enabling the manager to exercise sole management authority and certain judicial functions, thereby enhancing effective management. Lastly, when agreement among co-owners is impossible, the law permits judicial partition proceedings to commence solely on the basis of “inability to reach agreement,” facilitating efficient and prompt resolution of co-ownership disputes. Such amendments in Japan’s Civil Code provide important implications for South Korea’s Civil Code and Condominium Act. The exclusion of voting rights for absentee co-owners, enhancement of practical co-ownership management, formalization of the manager system, and expedited partition procedures offer useful institutional reform directions to address similar social issues caused by aging populations and dispersed inheritance. Moreover, these changes can positively contribute to resolving practical challenges such as aging building maintenance and urban regeneration. In conclusion, this paper reveals that Japan’s Civil Code amendments addressing the owner-unknown land problem represent a notable case of modernizing property management laws to respond effectively to complex social risks. It also emphasizes the necessity for South Korea to establish a sustainable property law system capable of efficiently handling the deficiencies in the registration system and the complexities of property rights. Thus, it calls for substantive discussions toward building an advanced land and property management framework that harmonizes efficiency, public interest, and rights protection.

목차

Ⅰ. 처음에

Ⅱ. 소유자불명토지에 대한 법률 개정

Ⅲ. 공유 관계를 중심으로

Ⅳ. 마치며

참고문헌

키워드

소유자불명토지 민법 개정 공유 공유물 집합건물법 Owner-unknown land Civil Code Amendment Co-ownership Co-owned property Aggregate building law