소수자이익과의 형평관점에서 바라본 매도청구권 - 집합건물법상 재건축사업을 중심으로

• 영문명: A right of claim for sale from the Perspective of Minority Interests and Equity : Focused on Reconstruction Projects under the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 김상헌(Sang-Hun Kim)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제55집, 183~215쪽, 전체 33쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.08.30

국문 초록

헌법재판소는 집합건물법 제48조의 매도청구권에 관하여 합헌결정을 하였지만, 제도의 특성과 헌법상 재산권 침해에 관한 위헌 심사기준으로 살펴보았을 때 그와 같은 판시 결정은 주거환경의 개선이라는 일부 공공 목적에만 중점을 두고 사인의 재산권을 강제적으로 박탈한다는 점에 관한 충분한 고려가 있었다고 보기 어렵고, 사회적 취약계층 등 소수자의 지위에 있는 재건축불참자의 사정을 특별히 살피지 못하였다는 점에서 아쉬움이 있다. 오늘날 재건축사업은 다수의 집단적 이익을 보장하기 위한 과정을 통하여 공익을 실현하고자 하는 방향으로 나아가고 있는데, 집합건물법이 적용되는 구분소유형태의 건물은 사법 영역이라는 내재적 한계를 지키면서 그 가치가 훼손되지 않는 비중으로 공익과의 균형점을 찾아야 할 것이다. 그렇다면, 구분소유권을 일반소유권과 본질적으로 달리 볼 수 없다는 점에서 집합건물법상 매도청구권 행사에 대한 방임보다는 행사과정에서 구분소유권의 소유권성이 유지될 수 있는 방책을 강구하여야 한다. 재건축사업상 매도청구권제도는 일본의 구분소유권법을 참조하여 입법화되었으나, 학계는 매도청구권과 관련한 다양한 쟁점에 관한 논의를 계속하여 이론적으로 발전시켰고 대법원 역시 이를 일정 부분 수용하여 매도청구권에 관한 이해의 폭을 넓혀왔다. 특히 헌법재판소결정을 통하여 매도청구권제도의 위헌성에 관한 시비는 일단 봉합이 되었지만 합헌이라는 판단이 최선의 법률이라는 뜻은 아닐 것이므로, 주거환경 개선이라는 재건축의 고전적 테제에서 각자의 개성적 취향에 따른 주거공간의 영위를 존중하는 형상으로의 주거에 대한 인식변화는 재건축상 매도청구권의 역할에 관해서도 새로운 시각으로 접근할 촉매제가 될 것으로 생각한다.

영문 초록

Although the Constitutional Court has rendered decisions affirming the constitutionality of the right of claim for sale under Article 48 of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, a review based on the nature of the system and constitutional standards for assessing infringements of property rights suggests that such rulings have placed excessive emphasis on the public purpose of improving residential environments, while failing to sufficiently consider the forced deprivation of private property rights. In particular, the circumstances of non-participating individuals in the reconstruction process—especially those belonging to socially marginalized or minority groups—were not sufficiently taken into account. Today, reconstruction projects seek to realize the public interest by securing collective benefits for the majority. However, buildings governed by the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings—due to their nature as entities within the realm of private law—require a balanced approach that preserves their inherent limitations and legal value, without allowing these to be undermined in pursuit of public goals. Accordingly, since sectional ownership cannot be fundamentally distinguished from general ownership, it is necessary to establish safeguards that ensure the proprietary nature of sectional ownership is preserved during the exercise of the right of claim for sale under the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, rather than allowing such exercise to proceed without restraint. A determination of constitutionality by the Constitutional Court does not necessarily imply that the relevant law represents the optimal legal standard. In this regard, the classical thesis of reconstruction projects—centered on improving residential environments—should evolve to reflect a growing recognition of housing as a space shaped by individual preferences and lifestyles. This shift in perception may serve as a catalyst for reexamining the role of the right of claim for sale under a new perspective.

목차

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 매도청구권과 위헌성

Ⅲ. 소수자보호를 위한 매도청구권 개선방안

Ⅳ. 나가며 - 입법론 및 해석론점 관점에서

참고문헌

키워드

집합건물법 재건축 소수자이익 형평 매도청구권 The Act on Ownership and Management of Condominium Buildings Reconstruction Minority Interests Equity A right of claim for sale