How Overvalued Is the Dutch Housing Market: A Present-Value Approach

• 영문명: 네덜란드 주택시장은 얼마나 과대 평가되어 있는가: 현재가치 모형을 통한 분석
• 발행기관: 국제지역학회
• 저자명: 金壯烈 林基榮
• 간행물 정보: 『국제지역연구』제27권 제2호, 39~66쪽, 전체 28쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2023.06.30

국문 초록

지난 10여년 동안의 가파른 주택가격 상승은 네덜란드의 주택시장에서 거품의 형성 및 임박한 붕괴 가능성을 둘러싼 우려를 불러 일으키고 있다. 본 논문에서 현재가치모형을 이용하여 네덜란드의 주택가격이 경제의 근원여건(economic fundamental)에 의해 설명되는 범위를 넘어 과대평가 되어있는지 여부와 그 정도를 분석한다. 본 연구에서는 먼저 1970년 1분기부터 2022년 3분기까지의 분기별 주택가격-임대료 비율을 대상으로 Phillips 외(2015a, 2015b)에 의해 개발된 GSADF 검정을 실시하여 주택시장 내 폭발적인 거품의 존재여부를 살펴본다. 다음으로 주택가격내에 주기적으로 붕괴하는 거품을 도입하여 수정한 현재가치 모형을 구축한 후, 이를 이용하여 주택가격을 근원적 요인에 의해 결정되는 부분과 거품부분으로 분리 식별한다. 본 연구의 결과는 크게 아래의 세 가지로 요약된다. 첫째, GSADF 검증 결과는 네덜란드의 주택가격-임대료 비율과 나아가 주택가격 내에 폭발적인 거품의 존재함을 강하게 시사한다. 둘째, 거품부분을 제외한 주택가격의 근원적 부분은 주로 주택시장에 투자함에 따라 기대되는 위험 프리미엄에 의해 결정되는 한편, 주택임대료의 증가 및 무위험 수익률에 대한 기대가 본원적 주택가격에 미치는 영향은 매우 제한적인 결과를 얻었다. 셋째, 이후 네덜란드의 주택시장은 특히 1970년대와 2000년대에 걸쳐 투기적 거품에 의해 매우 큰 영향을 받았으며, 2015년경부터 시작되어 이어지고 있는 현 버블국면의 경우 주택가격내 거품의 비율은 2022년 3분기 현재 52%에 달하는 것으로 나타났다.

영문 초록

The steep increase in housing prices during the past decade raises a concern about the formation and imminent collapse of housing bubble in the Netherlands. From a present-value perspective, we investigate whether the Dutch housing market is overvalued beyond what can be justified by the fundamentals and if so, how much. We first test for the presence of explosive bubble by applying the GSADF test developed by Phillips et al. (2015a, 2015b) to the quarterly price-rent ratio over 1970: Q1 - 2022: Q3. We then separately identify the fundamental and bubble parts of the housing price, using a present-value model modified to incorporate a periodically collapsing bubble in housing price. Three main findings emerge. First, the GSADF test yields strong evidence of explosive exuberance in the Dutch price-rent ratio, which in turn implies the presence of bubble in housing price. Second, the bubble part set aside, the fundamental part of the price-rent ratio is mainly driven by the expected risk premium for housing investment, whereas the role of the expected rent growth and risk-free returns is small to modest. Third, the Dutch housing market has been significantly affected by speculative bubble, which has driven the two large swings in the price-rent ratio in the 1970s and the 2000s. In the midst of the ongoing housing bubble that started around 2015, the percentage of bubble in Dutch housing price is as much as 52 percent as of 2022: Q3.

목차

Ⅰ. Introduction

Ⅱ. Testing for the Presence of Housing Bubbles

Ⅲ. Bubble-Fundamental Decomposition of Housing Prices

Ⅳ. What Has Driven the Housing Market of the Netherlands?

Ⅴ. Conclusion

References

키워드

네덜란드 주택시장 현재가치모형 주택가격 임대료 비율 경제 근원변수들 폭발적 거품 Dutch housing market present value model price-rent ratio fundamentals explosive bubbles