아파트의 역전세에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

• 영문명: A Study on Factors Affecting the Reverce Chonsei of Apartments
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 성주한(Joo-Han Sung)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제16권 제2호, 83~108쪽, 전체 26쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2024.02.29

국문 초록

본 연구는 수도권을 중심으로 하여 최근 사회적으로 문제가 되고 있는 역전세에 영향을 미치는 요인들을 파악하고자 한다. 구체적으로 아파트 역전세가 나타나는 원인이 무엇인지를 수도권지역과 서울지역, 경기도지역 3개의 지역을 대상으로 부동산특성과 거시경제특성, 환경적특성, 시기특성으로 구분하여 살펴보았다. 분석자료의 기간은본 연구를 분석하는데 있어 사용된 자료는 수도권 59개, 서울 25개, 경기도 26개로 횡단면 자료를 구축하였고, 시기로는 2015년 4월부터 2023년 10월까지의 103개의 시계열 자료를 구축하였다. 본 연구에서는 횡단면 자료와 시계열 자료를 합친 불균형 패널데이터로 분석하였다. 주요 분석결과는 다음과 같다. 환경적특성에서 임대차3법의 적용은 모형 1 수도권지역과 모형 2 서울지역, 모형3 경기도지역에 공통적으로 역전세를 감소시키는 것으로 파악되었다. 우크라이나-러시아 전쟁 이후 모형 2 서울지역은 아파트 역전세를 발생시키는 반면, 모형 1 수도권지역과 모형 3 경기도지역은 아파트 역전세를 감소시키는 것으로 나타났다. 이에 대해서 다른 부호를 보이는 것은 서울지역에는 금리효과가 큰 것으로 판단되는데 반해, 수도권지역과 경기도지역은 원자재가격 폭등으로 인한 공급부족으로 인한 효과가 큰 것으로 판단된다. COVID-19는 모형 2 서울지역은 통화량 증가와 금리의 하락으로 인해 아파트 역전세를 감소시키는 것으로 판단되었고, 모형 1 수도권지역과 모형 3 경기도지역은 아파트 역전세를 발생시키는 것으로, COVID-19으로 통화량이 최대 투자처인 서울지역으로 집중함으로서 경기도지역에는 전세가격이 하락되어 역전세 현상을 증가시킨 것으로 파악되었다. 시기특성에서 2023년 연도더미는 정(+)의 영향을 미치는 것으로, 수도권지역과 서울지역, 경기도지역 모두 2021 년 전세가격이 가장 높은 상황에 전세계약을 맺었고, 2022년에는 아파트 전세가격 변화율이 정체되다가 2023년 1월에 들어와 본격적으로 아파트 전세가격 변화율이 하락하면서 아파트 역전세 현상이 나타났고, 2023년 11월 현재에서는 역전세 현상이 더 심화되고 있는 상황이다.

영문 초록

This study focuses on the capital region to identify the factors that influence the recent socially problematic trend of apartment flipping. Specifically, this study examines the causes of the reversal trend in apartment buildings in three regions: the Seoul metropolitan area, the Seoul region, and the Gyeonggi-do region, categorized by real estate characteristics, macroeconomic characteristics, environmental characteristics, and timing characteristics. The data used in this study is an unbalanced panel. The entity data consisted of 59 observations in the Seoul metropolitan area, 25 in Seoul, and 26 in Gyeonggi Province, and 103 time series from April 2015 to October 2023. The main results of the analysis are as follows. In terms of environmental characteristics, we find that the implementation of the three housing lease protection laws reduces the Chonsei deposit default, which is identical to Models 1 (Seoul metropolitan area), 2 (Seoul), and 3 (Gyeonggi). After the Ukraine-Russia war, Model 2 shows an increase in apartment Chonsei default, while Models 1 and 3 show a decrease in apartment Chonsei default. The different signs suggest that the interest rate effect is stronger in Seoul. In comparison, the effect of supply shortage due to the surge in commodity prices is stronger in the Seoul metropolitan area and Gyeonggi province. In the case of COVID-19, Model 2 shows the decrease in the apartment Chonsei default due to increased money supply and decreased interest rates. Model 1 (Seoul metropolitan area) and Model 3(Gyeonggi) region generated an apartment Chonsei default because the liquidity was concentrated in Seoul, the largest investment destination due to COVID-19, the rental rate decreased in Gyeonggi-do, which increased the Chonsei default. Regarding timing characteristics, the 2023 dummy has a positive effect. The renters in the Seoul Metropolitan Area, Seoul, and Gyeonggi Province all signed Chonsei contracts in 2021, when the Chosei deposit was the highest. In 2022, the growth of apartment Chonsei deposits stagnated. In January 2023, apartment Chonsei deposits began to decline, leading to the phenomenon of apartment Chonsei deposit default, and as of November 2023, the Chonsei default phenomenon is intensifying.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토

Ⅲ. 연구가설과 연구모형

Ⅳ. 실증분석

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

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