집합건물법 제10조 제2항의 ‘규약으로써 달리 정할 수 있다’의 의미

• 영문명: The meaning of ‘may be determined differently by the rules’ in Article 10(2) of the Condominium Act
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 김성은(Seongeun Kim)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제56집, 307~331쪽, 전체 25쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.11.30

국문 초록

집합건물법 제10조 제1항 본문은 “공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다.”고 규정하고 있다. 또한 집합건물법 제12조 제1항은 “각 공유자의 지분은 그가 가지는 면적비율에 따른다.”고 규정하고 있으며, 집합건물법 제17조는 각 공유자가 부담하는 공용부분의 관리비용을 비롯한 그 밖의 의무에 대하여 각 공유자가 가지는 지분 비율에 따를 것을 규정하고 있다. 그런데 집합건물법 제10조 제2항 단서는 공유자의 지분권에 관한 제12조와 공용부분의 부담·수익에 관한 제17조에 대하여 “규약으로써 달리 정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이를 종합하면, 각 구분소유자의 공용부분에 대한 지분과 관리비 등에 대한 부담에 대하여 각 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적비율이라는 기준을 두고 있으면서도, 각 집합건물의 상황을 고려하여 규약을 통하여 면적비율 외의 다른 기준으로 적절하게 공유지분을 배분할 수 있도록 한 것이라고 할 수 있다. 일본·독일·프랑스의 집합건물에 관한 법제와 비교를 해 보아도 이러한 입법은 타당하다. 그러나 집합건물법은 각 구분소유자의 공용부분에 대한 지분권과 관리비와 같은 중요한 문제에 대하여 어느 정도까지 규약으로 정할 수 있을지에 대하여 규정하고 있지 않다. 이는 자칫 어느 구분소유자에게는 유리하고 다른 구분소유자에게는 불리한 규약이 만들어질 여지를 주는 것이라고 생각한다. 대법원은 집합건물 공용부분의 지분권에 관한 사건에서 분양계약을 약관으로 보고 「약관의 규제에 관한 법률」을 적용하여 판단한 바 있는데, 그렇다면 공용부분에 대한 지분권과 관리비에 대하여 각 구분소유자의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 부당하게 불이익을 주는 규약은 무효라고 할 것이다. 그리고 앞으로 집합건물법과 집합건물법 시행령에 규약의 공정성에 대한 원칙 규정을 신설하고, 법무부와 각 시·도의 집합건물 표준규약에 집합건물의 종류를 고려하여 각 구분소유자의 공용부분의 지분, 공용부분의 부담·수익, 의결권 등에 관하여 각 구분소유자의 전유부문 면적 비율과는 다르게 규정할 수 있도록 하는 내용을 추가하는 것이 필요하다고 생각한다.

영문 초록

Article 10(1) of the Condominium Act provides that “The sections for common use are under the co-ownership of all sectional owners.” Article 12(1) further stipulates that “Each co-owner’s share shall be determined according to the ratio of the area for exclusive use held by him/her,” while Article 17 states that each co-owner’s obligations — including the costs of managing the sections for common use — shall also be allocated according to each co-owner’s share. However, the proviso to Article 10(2) provides that Articles 12 and 17 — concerning the co-owners’ shares and the allocation of burdens and benefits relating to the sections for common use — “may be separately prescribed by regulations.” Taken together, although the Act adopts the ratio of the area for exclusive use as the basic criterion for determining each co-owner’s share in the sections for common use and for allocating management expenses, it also permits an appropriate reallocation of such shares based on criteria other than the area for exclusive use through the condominium by the regulations, taking into account the circumstances of each condominium. A comparison with the condominium legislation of Japan, Germany, and France likewise shows that this legislative approach is reasonable. However, the Condominium Act does not specify to what extent important issues each co-owner’s share in the sections for common use and the allocation of management expenses can be stipulated in the regulations. This leaves room for the regulations that may confer advantages on some co-owners and impose disadvantages on others. In a case concerning shares in the sections for common use, the Supreme Court regarded the condominium sales contract as standardized terms and applied the Act on the Regulation of Standardized Contracts. Accordingly, regulations that unfairly disadvantage co-owners in violation of their legitimate interests and reasonable expectations with respect to shares in the sections for common use and management expenses must be considered invalid. Moreover, it would be desirable to introduce into the Condominium Act and its Enforcement Decree a provision articulating general principles governing the fairness of regulations. It also appears necessary to supplement the standard regulations issued by the Ministry of Justice and by each provincial authority so as to permit — having regard to the particular characteristics of each type of condominium — the allocation of each co-owner’s share in the sections for common use, the apportionment of burdens and benefits relating to those elements, and the distribution of voting rights to be prescribed in a manner that departs from a simple proportional calculation based on according to each co-owner’s share.

목차

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 공용부분 지분에 대한 입법의 검토

Ⅲ. 공용부분 지분에 대한 대법원 판결의 검토

Ⅳ. 대지지분과 의결권의 경우

Ⅴ. 나가며

참고문헌

키워드

공유 규약 공용부분 지분 공정성 Co-ownership Regulation Sections for common use Co-owner’s share Fairness