집합건물에서 주상복합건물의 관리에 관한 법적 쟁점

• 영문명: Legal Issues on the Management of Mixed-use Buildings or Commercial-residential Buildings
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 송재일(Jae-Il Song)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제56집, 225~274쪽, 전체 50쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.11.30

국문 초록

이 글에서는 주상복합건물과 관련하여 관리상 쟁점과 개선방안을 적어보았다. 오늘날 공동주택, 상가, 대규모점포, 오피스텔, 아파트형공장, 학원·병원, 주상복합아파트 등 다양한 복합용도 집합건물이 기하급수적으로 등장하고 있으며, 건물 수요자의 욕구(Needs) 변화, 도시의 발달 등으로 더욱 규모화, 스마트화, 디지털화, 융·복합화가 활발해질 것이다. 주상복합건물의 관리를 위한 문제점으로는 (1) 집합건물법과 공동주택관리법이 모두 적용되는 이원적 적용법규로 인한 법의 충돌 현상, (2) 대표성과 관리주체 – 상가에 대하여는 관리단, 주택부분에 대하여는 입주자대표회의가 대표성을 가지기에 하나의 주상복합아파트에 2개의 관리주체가 존재, (3) 공용부분의 사용수익 문제를 둘러싼 관리의 비효율성과 관리권한 분쟁 등이 발생하게 된다. 개선방안으로는 (1) 디자인 건축에서 분리설계, (2) 관리에서 통합관리, (3) 정부의 후견적 개입, (4) 법령의 정비 등이 필요하다. 특히 법제 개선방안으로 집합건물법과 공동주택관리법이라는 이원적 법제 대신 일단 집합건물법에 따라 주택 구분소유자와 상가 구분소유자 및 사용자 전체로 구성된 ‘통합관리단’이 주상복합건물을 종합관리하게 한다. 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의를 유지한다면, 집합건물법에 상가소유자와 상가임차인을 위한 별도의 상가 부분 관리단을 둘 수 있는 근거규정을 마련한다. 또한, 집합건물의 공용부분에 대한 관리는 관리단의 업무 대부분을 차지하기에 분양단계에서부터 분양계약서 및 관리규약에 주택 부분과 상가 부분의 소유자가 함께 사용하는 공용부분의 범위와 이용기준을 규정하며, 구분소유자 중 일부 또는 제3자가 공용부분을 배타적으로 점유하거나 사용하는 경우 부당이득 반환규정 등을 마련한다.

영문 초록

Challenges in the management of mixed-use buildings include (1) the conflict of laws resulting from the dual application of the Condominium buildings law and Multi-family housing management law; (2) the dual representation and management entity; and (3) management inefficiencies and disputes over management authority surrounding the use and benefit of common areas. Improvements include (1) separating design from construction, (2) integrating management, (3) providing government oversight, and (4) revising laws and regulations. Specifically, I suggest that the Condominium buildings law will establish an “integrated management team” or a separate management unit for the commercial parts. On top of that, I add that the scope and usage standards for common areas as well as provisions against unjust enrichment in cases of exclusive occupancy or use of common areas.

목차

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 주상복합건물의 의의

Ⅲ. 주상복합건물의 관리상 쟁점

Ⅳ. 주상복합건물을 위한 개선방안

Ⅴ. 맺음말

참고문헌

키워드

주상복합건물 집합건물법 공동주택관리법 유통산업발전법 통합관리 일부관리단 Commercial-residential building Condominium buildings law Multi-family housing management law Integrated management Partial management unit