집합건물의 관리법제: 독일 주거소유권법(WEG)의 발전과 한국 법제 개선 방향

• 영문명: Legal Framework for Condominium Management: Lessons from the Evolution of Germany’s WEG and Implications for Korean Law
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 이종덕(Jong-Duk Lee)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제56집, 105~143쪽, 전체 39쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.11.30

국문 초록

본 연구는 「집합건물법」의 관리제도를 독일 「주거소유권법(Wohnungseigentumsgesetz, WEG)」과 비교하여 그 구조적 한계와 개선 방향을 모색하였다. 우리 법은 관리 개념의 불명확성, 관리단의 불완전한 법적 지위, 관리인의 전문성 확보 장치의 미비, 절차적 투명성 부족 등 구조적 문제를 안고 있으며, 이는 구분소유자 공동체의 민주적 운영과 사회적 신뢰 형성에 직결되는 본질적 과제이다. 최근의 「집합건물법」 개정을 통해 일부 진전이 있었다. 2021년 개정에서는 공용부분 변경에 관한 의결 요건 완화, 전자적 방식의 의결권 행사, 일정 규모 이상의 집합건물에 대한 회계감사 의무화, 관리인의 보고·장부 작성 및 보관 의무, 장기수선계획 제도화 등이 도입되었고, 2023년 개정에서는 관리인의 사무보고 대상 확대, 회계장부 작성 및 보관 의무 강화, 지방자치단체의 감독권 부여 등 관리의 공공성과 책임성을 제고하는 규정이 추가되었다. 이는 독일 WEG가 지향하는 합리적 의사결정, 관리인의 책임성, 공동체 운영의 투명성 확보라는 방향과 대체로 궤를 같이한다. 다만 독일은 2024년 개정을 통해 에너지 전환과 디지털화, 관리인의 전문성 확보 등 새로운 사회적 요구를 제도적으로 반영하고 있으며, 이는 우리 법제와의 비교에서 정합성의 기준이 된다. 예컨대 구분소유자의 태양광 설비 설치 권한 보장, 전면 온라인 총회의 조건부 도입, 공인 관리인 요구권의 명문화 등은 공동체 운영의 지속가능성과 참여 확대를 위한 제도적 조정으로 평가된다. 그럼에도 불구하고 우리 법에서 관리단의 법적 지위는 여전히 미완의 과제로 남아 있다. 독일이 2007년 및 2020년 개정을 통해 소유자 공동체에 완전한 법적 주체성을 부여한 것과 달리, 한국법은 관리단의 소송능력만을 인정하고 있어 등기·재산권·계약 관계에서 불확실성이 지속되고 있다. 향후 입법은 관리단에 제한적 법인격을 부여하는 방안을 포함하여, 법적 안정성과 공동체 운영의 효율성을 제고하는 방향으로 나아가야 한다. 결국 집합건물 관리제도의 개선은 단순한 법률기술적 조정을 넘어, 고령화, 1인 가구 증가, 디지털화, 친환경 전환 등 사회적 변화에 대응하는 정책적 과제이다. 집합건물법은 이러한 변화에 능동적으로 반응하며 끊임없이 진화하는 “살아 있는 법”으로 발전해야 하며, 이를 통해 구분소유자 공동체의 민주적 운영을 보장하고 도시 공동체의 지속가능성과 사회적 신뢰를 구축하는 데 기여할 수 있을 것이다.

영문 초록

This study examines the management system under Korea’s Act on Ownership and Management of Aggregate Buildingsin comparison with Germany’s Wohnungseigentumsgesetz (WEG), with a view to identifying structural limitations and suggesting directions for reform. The analysis reveals several persistent issues in Korean law, including the ambiguity of the concept of “management,” the incomplete legal status of the management association, the lack of institutional mechanisms to ensure the professionalism and accountability of managers, and insufficient procedural transparency. These problems are not merely technical defects but fundamental challenges that directly affect democratic governance within unit owners’ communities and the building of social trust. Recent legislative amendments have brought meaningful progress. The 2021 reform relaxed decision-making requirements for alterations to common areas, introduced electronic voting, mandated annual audits for large-scale buildings, and established long-term repair planning. The 2023 amendment further strengthened public oversight by expanding reporting obligations to tenants, requiring monthly bookkeeping and long-term record retention, and granting supervisory authority to local governments. These reforms align with the WEG’s orientation toward rational decision-making, managerial accountability, and enhanced transparency. Germany’s condominium law has also continued to evolve. The 2024 amendment refined existing provisions to accommodate developments in energy transition, digital participation, and professional management. These adjustments—such as the statutory right to install plug-in solar devices, the conditional adoption of fully virtual owners’ meetings, and the clarified right to demand certified property managers—reflect Germany’s ongoing efforts to align condominium governance with changing technological and environmental standards. Nevertheless, the legal status of the management association in Korea remains an unfinished task. Unlike Germany, which granted full legal personality to the owners’ association through the 2007 and 2020 reforms, Korean law still recognizes only its litigation capacity, leaving uncertainties in property registration and financial transactions. Future legislation should therefore consider granting at least limited legal personality to the management association to ensure legal clarity and institutional stability. In conclusion, improving Korea’s aggregate building management system must go beyond technical amendments and respond to broader social changes such as aging demographics, the rise of single-person households, the green transition, and digitalization. The Act should evolve as a “living law” that continuously adapts to societal demands, thereby guaranteeing democratic governance within unit owners’ communities and contributing to the sustainability and trust of urban society.

목차

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 독일 「주거소유권법」의 발전

Ⅲ. 독일 「주거소유권법」에 따른 집합건물의 관리

Ⅳ.「집합건물법」상 관리제도와 독일법의 시사점

Ⅶ. 나오며

참고문헌

키워드

집합건물 거버넌스 주거소유권법(WEG) 관리인의 자격 및 책임 제도 스마트·친환경 관리 인프라 분쟁 예방과 조정 메커니즘 Legal Framework for Multi-unit Buildings German Condominium Act (WEG) Qualification and Accountability of WEG-appointed manager (Verwalter) Smart and Eco-friendly Management Infrastructure Conflict Prevention and Dispute Resolution Mechanisms