부동산정책이 경매 매각가율에 미치는 영향에 관한 연구 - 서울시 아파트를 중심으로

• 영문명: A Study of the Impact of Real Estate Policies on Auction Sale Rates : Focusing on Apartment in Seoul
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 한주옥(Joo Ok Han)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제56집, 275~306쪽, 전체 32쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.11.30

국문 초록

본 연구는 2025년 서울시 부동산 경매시장을 대상으로, 정부의 6·27 대출규제(이하 627대책)와 9·7 주택공급 확대 정책(이하 97대책)이 매각가율과 매각율에 미친 영향을 실증적으로 분석하였다. 정책 효과를 식별하기 위하여 강남3구(강남·서초·송파)를 처치 집단으로 그 외 22개 자치구를 통제집단으로 설정하고, 기준금리·매매가격지수·매매거래량을 통제 변수로 포함한 이중차분(Difference-in-Differences, DID) 분석을 하였다. 분석 결과, 627대책 시행 이후 강남3구의 매각가율은 비강남권에 비해 약 20.6%, 매각율은 약 13.9% 하락한 것으로 나타났으며 유의성은 10% 내외로 경향적 유의성이 있었다. 이는 대출 규제 강화로 인한 자금조달 제약이 고가 지역 아파트 수요에 직접적인 영향을 미쳐 입찰 경쟁 약화와 낙찰가율 하락을 초래했음을 시사한다. 반면 비강남권은 실수요 중심의 거래가 유지되어 상대적으로 정책의 영향이 적었다. 97대책 시행 이후에는 강남3구의 매각가율이 비강남권에 비해 약 48.5% 하락하며 10% 유의수준에서 경향적 유의성이 있었다. 이는 대규모 공급계획이 시장의 단기 심리를 안정시켜 투자수요를 억제하여 낙찰가격이 하락한 것으로 해석된다. 결론적으로 627대출 규제와 97공급 확대 모두 고가 지역(강남3구)을 중심으로 한 낙찰가율 하락 효과, 즉 시장 냉각 및 안정화 방향의 정책 효과가 공통적으로 관찰되었다. 특히 대출 규제와 공급 정책이 연속적으로 시행되면서 서울 부동산경매시장에 있어서 고가 지역인 강남3구와 비강남 지역의 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 강남3구의 경우 정책적 측면에서 대출 규제는 수요 억제, 공급 확대는 가격 안정이라는 정책 기능이 상호 보완적으로 작용하고 있음을 시사한다.

영문 초록

This study empirically analyzed the effects of the government’s June 27 loan regulation (here in after, the 627 measure) and the September 7 housing supply expansion policy (here in after, the 97 measure) on the auction sale price ratio and auction sale rate in the Seoul real estate auction market in 2025. To identify the policy effects, the Gangnam 3 districts (Gangnam, Seocho, Songpa) were designated as the treatment group, and the remaining 22 districts were assigned as the control group. A Difference-in-Differences (DID) analysis was conducted, incorporating benchmark interest rates, sales price index, and transaction volume as control variables. The analysis showed that after the implementation of the 627 measure, the auction sale price ratio in the Gangnam 3 districts decreased by approximately 20.6 percentage points and the auction sale rate fell by about 13.9 percentage points compared to other regions, although the statistical significance was somewhat limited at around the 10% level. This suggests that financing constraints caused by stricter loan regulations directly affected demand for high-priced homes, weakening bidding competition and lowering the auction sale price ratio. In contrast, non-Gangnam regions maintained transactions driven by actual demand, showing relatively modest policy effects. After the implementation of the 97 measure, the auction sale price ratio in the Gangnam 3 districts declined by an additional 48.5 percentage points compared to the control group, and this result was statistically significant at the 10% level. This can be interpreted as the large-scale supply plan stabilizing short-term market sentiment, suppressing investment-driven demand, and prompting adjustments in winning bid prices. In conclusion, both the 627 and 97 measures resulted in declines in the auction sale price ratios, particularly in the high-priced Gangnam 3 districts, indicating market cooling and stabilization effects. Notably, the consecutive introduction of loan regulations and supply expansion policies led to short-term polarization in the Seoul auction market, with clear adjustments in high-priced areas and relatively modest effects in non-Gangnam regions. From a policy perspective, the findings suggest that loan restrictions suppress demand, while supply expansion stabilizes prices, and that the two measures complement each other.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 선행연구 검토

Ⅲ. 부동산정책의 주요 내용

Ⅳ. 실증분석

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

대출규제 공급확대 이중차분석 매각가율 매각율 Loan Regulation Housing Supply Policy Difference-in-Differences Analysis Auction Sale Price Ratio Auction Sale Rate