기둥으로 인한 집합상가의 가치하락에 관한 연구

• 영문명: Study on the Property Value Diminution of Multiunit Commercial Buildings due to Columns
• 발행기관: 한국부동산연구원
• 저자명: 최수현(Su Hyun Choi) 유선종(Seon Jong Yoo)
• 간행물 정보: 『부동산연구』제35권 제3호, 75~88쪽, 전체 14쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.09.30

국문 초록

본 연구는 선분양 집합상가에서 분양 시 미고지된 기둥으로 인해 발생하는 법적 분쟁에 주목하여, 상가 내 기둥이라는 구조적 요소가 부동산 가치에 미치는 부정적 영향을 계량적으로 분석하고자 하였다. 이를 위해 실제 법적 분쟁이 발생한 4개 집합상가 단지의 감정평가 사례 420개를 대상으로 토빗(Tobit) 회귀분석을 수행하였다. 분석 결과, 기둥의 물리적 특성, 특히 ‘기둥개수’, 전·후면 위치를 나타내는 ‘기둥위치적수’, 중앙·측면 배치를 의미하는 ‘기둥저해면적비율’은 모두 상가 가치 하락에 통계적으로 유의미한 부정적 영향을 미치는 것으로 규명되었다. 영향력의 크기는 ‘기둥 개수’가 가장 컸으며, 기둥으로 인한 가치 하락 효과는 고객 접근성과 가시성이 중요한 1층 상가와 공간 제약이 큰 소규모 상가일수록 더욱 민감하게 나타났다. 본 연구의 실증분석 결과는 상가 설계 단계에서 기둥의 개수를 최소화하고 후면·측면으로 배치하는 최적화 과정의 중요성을 시사한다. 또한, 감정평가 실무에서 기둥의 영향을 객관적으로 반영할 수 있는 기준을 제시하고, 분양 계약 시 기둥 관련 정보 제공을 강화하는 제도적 개선의 필요성을 뒷받침한다. 이를 통해 부동산 시장의 정보 비대칭을 완화하고 불필요한 사회적 비용을 줄이는 데 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

영문 초록

This study quantitatively examines the adverse impact of structural columns on commercial property valuation, focusing on legal disputes from undisclosed columns in presale multiunit commercial buildings. A Tobit regression analysis was conducted using 420 property appraisal cases drawn from four commercial complexes involved in actual litigations. The analysis showed that the key physical characteristics - namely, the ‘number of columns’, the ‘column location index’ (representing front-rear placement), and ‘column hindrance area ratio’ (indicating center-side placement) - all have a statistically significant adverse effect on property value diminution. The ‘number of columns’ was identified as the most influential factor. These adverse effects are significantly more pronounced in ground-floor units, where customer accessibility and visibility are critical, and in smaller-sized units with greater spatial constraints. The findings emphasize the need to optimize architectural designs by minimizing column count and strategically positioning them toward the rear or sides of a unit. Furthermore, this research establishes objective criteria for assessing the impact of columns in property valuation and provides robust support for institutional reforms mandating the disclosure of column information in presale contracts. These measures may mitigate information asymmetry in the real estate market and reduce unnecessary social costs.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토

Ⅲ. 분석모형 및 변수 설정

Ⅳ. 실증분석

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

집합상가 상업용부동산 기둥 가치형성요인 가치하락 Multiunit Commercial Buildings Commercial Property Column Value Formation Factors Property Value Diminution