공동저당에서 동순위 채권자의 취급 문제 - 공동저당의 기본 구조와 경매대가의 의미를 중심으로 -

• 영문명: The treatment of creditors with equal priority under a joint mortgage - With a focus on the fundamental structure of joint mortgages and the concept of auction proceeds -
• 발행기관: 한국민사법학회
• 저자명: 정의진
• 간행물 정보: 『민사법학』제111호, 31~64쪽, 전체 34쪽
• 주제분류: 사회과학 > 사회과학일반
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.06.30

국문 초록

대법원 2024. 6. 13. 선고 2020다258893 판결(이하 ’대상판결‘)은 공동저당에서 동순위 채권자의 취급 문제를 다루고 있다. 이 쟁점에 관하여 종래 행사채권설과 부동산가액안분설 사이에 견해의 대립이 있었는바, 대상판결은 부동산가액안분설에 가까운 입장을 취한 것으로 평가할 수 있다. 이 글은 위 학설 중 어느 것을 택할 것인지가 단지 실무적 문제에 그치지 않고, 공동저당이라는 제도가 지닌 본질과 기본 구조라는, 보다 근본적인 물음과 연결될 수 있다는 전제에서 출발하였다. 공동저당은 위험 분산을 목적으로 여러 부동산에 저당권을 설정하되, 궁극적으로는 하나의 피담보채권을 대상으로 한다는 경제적 합일성의 특징을 가진다. 이에 따라 공동저당권자는 어느 특정 부동산에 대해서든 자유롭게 저당권을 행사할 수 있으며, 민법 제368조 제1항에 따른 ‘분담’은 채권 자체의 분할이 아니라 각 부동산의 담보가치에 기초한 책임의 분담으로 이해되어야 하고, 이는 배당절차의 최종단계에서 이루어져야 한다. 나아가 민법 제368조 제1항상의 ‘경매대가’는 공동저당권자가 파악할 수 있는 독자적이고 실질적인 담보가치로 기능해야 한다. 이러한 공동저당의 기본 구조와 ‘경매대가’의 의미는 동순위 채권자의 취급 문제에도 그대로 반영되어야 한다. 그럼에도 공동저당권자가 행사할 수 있는 채권을 인위적으로 분할하는 행사채권설은 공동저당권자의 자유선택권을 침해할 뿐만 아니라, 민법 제368조 제1항이 전제하는 배분주의 원칙에도 반한다. 한편 부동산가액안분설은 부동산 매각대금에서 동순위 채권자에게 안분하여 배당될 금원을 공제하여 공동저당권자가 독자적으로 파악 가능한 담보가치를 적절히 반영하므로, 대상판결이 취한 부동산가액안분설이 타당하다.

영문 초록

The Korean Supreme Court decision at issue(2020Da258893, rendered on June 13, 2024) addresses the treatment of creditors of equal priority in the context of a joint mortgage. On this matter, there has traditionally been a theoretical divide between the “enforceable claim theory” and the “apportioned real estate value theory”, and the decision in question can be assessed as adopting a position closer to the latter. This article begins from the premise that the choice between these competing theories is not merely a practical issue, but rather one that is fundamentally connected to the essential nature and basic structure of the joint mortgage system. A joint mortgage is characterized by its economic unity: while mortgages are registered over multiple properties to diversify risk, they ultimately secure a single claim. Consequently, the joint mortgagee is entitled to freely enforce the mortgage against any individual property. The “apportionment” referred to in Article 368(1) of the Korean Civil Code should be understood not as a division of the secured claim itself, but rather as an allocation of liability based on the collateral value of each property—an allocation that should be made at the final stage of the distribution process. Furthermore, the “proceeds of auction” under Article 368(1) must function as an independent and substantive collateral value. This foundational structure of the joint mortgage and the meaning of “auction proceeds” must be reflected in how creditors of equal priority are treated. Nevertheless, the enforcement-claim theory, which artificially divides the enforceable claim of the joint mortgagee, not only infringes upon the mortgagee’s freedom of choice but also contradicts the principle of proportional distribution presupposed by Article 368(1) of the Civil Code. In contrast, the apportioned real estate value theory appropriately reflects the independently ascertainable collateral value by deducting the amounts to be distributed to co-equal ranking creditors from the sale proceeds of each property. Therefore, the apportioned real estate value theory, as adopted in the decision at issue, is the more reasonable approach.

목차

Ⅰ. 사안의 개요

Ⅱ. 문제의 제기

Ⅲ. 우리나라 공동저당의 기본 구조

Ⅳ. 민법 제368조 제1항상 ‘경매대가’의 의미

Ⅴ. 동시배당 시 동순위 채권자의 취급 문제

Ⅵ. 공동저당에서 동순위 채권자에 관한 문제의 확장

Ⅶ. 결론

키워드

공동저당 동순위 채권자 경매대가 부동산가액안분설 2020다258893 joint mortgage creditors of equal priority auction proceeds apportioned real estate value theory 2020Da258893