주택개발 PF사업 부실화영향 요인 분석 연구

• 영문명: Analysis of Factors Influencing the Credit Risk in Residential Development Project Financing (PF)
• 발행기관: 건국대학교 부동산도시연구원
• 저자명: 김용은(Yong-Eun Kim) 노승한(Seung-Han Ro) 김성환(Seong-Whan Kim)
• 간행물 정보: 『부동산 도시연구』제18권 제1호, 137~155쪽, 전체 19쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.08.31

국문 초록

본 연구는 주택개발 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업의 부실 여부에 영향을 미치는 주요 요인을 실증적으로 분석하여 PF 대출의 구조적 건전성 확보와 리스크 관리 체계 고도화를 위한 기초자료를 제공하고자 하였다. 최근 부동산 경기 둔화와 고금리 기조 지속, 금융기관의 자금 경색 등으로 PF 시장은 구조적 위기에 직면하고 있으며, PF 연체율과 부실 사례가 금융권 전반에서 증가하고 있다. 이에 따라 본 연구는 PF 사업의 부실 발생이 외부 충격뿐 아니라 사업 내부의 구조적 요인과 참여 주체의 특성에 의해 결정될 수 있다는 점에 주목하여, 사업 특성과 재무적 요인이 부실에 미치는 영향을 분석하였다. 연구 대상은 2014년부터 2019년까지 착공 또는 주요 자금 집행이 이루어진 국내 PF 사업 사례 76건이며, 분양률 저조, 대출 상환 지연, 만기 연장 등 사후적 징후를 통해 부실 여부를 이분형으로 정의하였다. 종속변수는 부실 여 부, 독립변수는 물리적 특성, 수익성 및 자금조달 구조, 외생적 구조요인 등으로 구분하였으며, 이분형 로지스틱 회귀분석을 통해 관계를 검증하였다. 분석 결과, 사업비 확보율, Exit 분양률, 직접공사비는 부실 발생과 정(+)의 관계, 순이익률, 서울 입지, 시공사 등급은 부(-)의 관계를 보였다. 이는 자금 조달 규모나 분양률보다 자금 운용의 효율성, 수익성 기반, 시공 품질 및 입지 경쟁력이 PF 사업 성패에 주요 요인임을 시사한다. 본 연구는 향후 PF 대출 심사 및 리스크 관리 체계 설계에 있어 표면적인 분양률이나 자산 규모보다 구조적 안 정성과 수익성, 시공 신뢰도를 중심으로 평가기준을 재정비할 필요성을 제기하였으며, 실증적이고 정교한 PF 심사 기준 마련에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

영문 초록

This study analyzes key factors influencing default risk in real estate project financing (PF) to provide insights for improving PF lending soundness and risk management. Amid a challenging market with rising PF delinquency and defaults, this research focuses on how internal structural factors and project attributes impact credit risks. Analyzing 76 PF projects in Korea from 2014 to 2019, the study uses binary logistic regression with variables categorized as project characteristics, profitability and funding structure, and external factors. Default was identified through presale rates, repayment delays, or maturity extensions. Results show funding ratio, exit presale ratio, and construction cost raise default risk, while profitability, Seoul location, and top 20 contractor status lower it. These findings stress the importance of internal efficiency, financial viability, and structural competitiveness over funding scale or presale levels. The study underscores refining PF credit assessments by focusing on structural soundness, profitability, and contractor reliability to strengthen PF screening and risk management systems.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 고찰

Ⅲ. 연구설계 및 방법론

Ⅳ. 실증분석

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화 요인 물리적 특성 외생적 구조 요인 Real Estate Project Financing (PF) Factors Contributing to Default Physical Characteristics Exogenous Structural Factors