한국의 보금자리주택정책 활성화 방안에 관한 연구

• 영문명: A Study on the Revitalization of the Nest Housing Policy in Korea
• 발행기관: 아시아.유럽미래학회​
• 저자명: 최현일(Hyun-Il Choi) 조광행(Kwang-Haeng Cho)
• 간행물 정보: 『유라시아연구』제9권 제4호, 67~89쪽, 전체 23쪽
• 주제분류: 사회과학 > 사회과학일반
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2012.12.30

국문 초록

현재 한국에서 추진 중인 보금자리주택정책은 도심 인근의 그린벨트를 해제하여 무주택 서민들에게 저렴한 분양가격에 주택을 공급한다는 훌륭한 취지로 시작되었다. 정부는 보금자리주택을 2018년까지 150만호를 공급할 계획을 세웠으며, 지역별로는 수도권 100만호(66%), 지방 50만호(34%)를 공급한다는 것이다. 유형별로는 중소형 분양주택 70만호(47%), 임대주택 80만호(53%)를 공급할 계획이다. 그 중 임대주택은 공공임대 20만호, 장기전세10만호, 장기임대 50만호(국민임대 40만호, 영구임대 10만호)를 공급할 예정이다. 수도권에 공급할 100만호는 재개발·재건축, 역세권개발 20만호, 개발제한구역 해제 30만호, 신도시 등에 50만호를 공급할 계획이며, 지방에 공급할 50만호는 도시인근 시가화예정용지 및 개발제한구역 조정가능지 등에서 50만호를 공급한다는 계획이다. 이러한 보금자리주택에 대해 많은 사람들이 관심을 모으는 이유는 도심으로부터 접근성이 양호하다는 점과 분양가격이 저렴하다는 점이다. 그러나 이러한 장점에도 불구하고 보금자리주택정책의 도입 초창기부터 그린벨트 해제에 따른 환경파괴 논란과 지나치게 낮은 분양가로 인한 투기유발 문제, 분양가격의 적정성 문제 등이 지적되었다. 그리고 2009년도 3월 ‘보금자리주택건설 등에 관한 특별법’이 제정된 이후 본격적인 보금자리주택이 공급되는 과정에서도 부작용들이 나타나고 있다. 특히, 최근에는 부동산 경기의 침체로 인해 수도권의 보금자리주택 공급과정에서 미분양이 증가하고, 정책대상인 서민들이 청약을 회피하는 등 제도도입의 취지가 퇴색하고 있어 활성화 방안을 찾아야 한다는 여론이 계속 증가하고 있다. 현재 보금자리주택의 공급과정에서 논점이 되고 있는 사항은 다음과 같다. 첫째, 정부가 보금자리주택을 2018년까지 150만호를 공급하겠다는 계획을 세우고 있으나, 과연 이 계획이 제대로 실천될 수 있을까에 대한 의문이다. 과거 각 정권마다 공공주택을 대량으로 공급하여 주택시장을 안정시키겠다는 계획을 발표하였으나 이 계획이 제대로 이루어지지 않았기 때문에 이명박 정부의 보금자리주택 공급계획에 대해서도 의문점이 제기되고 있다. 둘째, 보금자리주택의 분양에서 입주까지 너무 많은 기간이 소요가 되고 있는 점이다. 이명박 정부는 집 없는 서민의 주거 안정을 위해 수도권 그린벨트 지역을 해제해 보금자리지구를 조성하였으나 대부분의 사업장이 보상 문제를 둘러싼 주민과의 갈등, 시행사의 재정난으로 사업일정에 차질을 빚으면서 입주시기가 최대 3년가량 지연되는 문제를 안고 있다. 셋째, 분양가격의 적절성에 대한 문제점이다. 정부는 보금자리주택을 주변시세의 70-80% 수준의 분양가격으로 공급하겠다고 하였지만 강남지역의 경우 주변시세의 70-80%라고 하더라도 서민들이 감당하기에는 부담스러운 가격이다. 또한 최근에는 부동산시장의 침체로 사업지 주변의 아파트가격이 급락하여 보금자리주택과 인근시세와의 가격 차이가 거의 없어져 저렴한 분양가격으로 공급한다는 당초의 취지가 퇴색되고 있다. 넷째, 소규모 개발에 따른 자족성 및 편의시설 부족문제이다. 대부분의 보금자리주택 지구는 소규모 택지개발 수준으로 건설되고 있어 도시의 자족성을 떨어뜨려 베드타운을 양산하고, 필요한 도시기반시설과 편의시설의 부족문제를 불러올 수 있다. 특히, 수도권의 보금자리주택지구는 대부분 개발제한구역을 해제하여 건설되기 때문에 신도시에 비해 규모가 작고, 서울에 인접하기 때문에 자족성을 갖춘 도시건설은 원천적으로 불가능하다는 점이다. 다섯째, 지나친 규제로 인한 실수요자들의 외면으로 미분양이 증가하고 있다. 최근 수도권 보금자리주택이 무더기 청약 포기사태를 겪고 있으며, 그 이유는 보금자리주택은 투기방지대책을 위해 7년, 10년이라는 전매제한이 있고, 5년 의무거주라는 요건이 있기 때문인 것으로 알려지고 있다. 이처럼 보금자리주택에 대한 미분양이 증가하고 있는 이유는 부동산 투기를 염두에 두고 만들어진 규제가 부동산 침체기에 그대로 운영됨으로서 나타나는 문제이다. 따라서 이러한 문제점들과 관련된 연구문제인 “보금자리주택을 공급하는 과정에서 나타나고 있는 문제점들을 어떻게 보완하고, 제도가 올바른 방향으로 정착될 수 있도록 개선책을 어떻게 마련할 것인가?”를 해결하기 위해 본 연구는, 2009년 3월 입법화되어 본격적으로 추진되고 있는 보금자리주택의 공급과정에서 나타난 문제점들을 분석하고 이에 따른 개선방안들을 제시하는데 목적을 두고 있다. 본 연구는 1장 서론, 2장 보금자리주택에 관한 이론적 논의, 3장 보금자리주택의 공급현황 및 공급방식, 4장 보금자리주택의 문제점과 개선방안, 5장 결론으로 구성되어 있다. 연구문제의 해결을 위해 본 연구에서는 보금자리주택에 관한 이론적 논의, 보금자리주택의 공급현황 및 공급방식 등을 분석한 결과, 다음과 같은 문제점들을 검토하고 그에 따른 개선방안을 제시하였다. 첫째, 공급계획의 문제로써 2018년까지 150만호를 공급하겠다는 거창한 목표보다는 공급가능한 현실적인 목표를 세워서 실천하는 것이 바람직할 것이다. 과거 노태우 정부, 김영삼 정부, 김대중 정부, 노무현 정부 등 역대 정권 중 대량으로 공공주택을 공급하겠다는 계획을 달성한 정권은 없었기 때문이다. 둘째, 입주지연의 문제를 해결하기 위해서는 보금자리주택의 분양절차를 크게 줄여 입주까지 7년씩 소요되는 기간을 줄여야 할 것이다. 또한 합리적 보상체계의 구축을 통해 지역주민들과의 갈등을 해소하고, LH공사의 재정난 등의 문제는 보금자리주택정책이 서민을 위한 정책이므로 다른 어떤 공공사업보다 우선적으로 사업이 차질 없이 진행될 수 있도록 해야 할 것이다. 셋째, 분양가격의 적정성과 관련된 문제로 정부는 보금자리주택을 주변시세의 70-80% 수준의 분양가격으로 공급하겠다고 하지만 이 가격은 서민들이 감당하기에는 부담스러운 가격이다. 따라서 보금자리주택의 분양가격이 더 저렴하게 공급될 수 있도록 토지비와 건축비를 줄일 수 있는 방안을 찾아야 한다. 그리고 보금자리주택의 분양가격이 시장상황에 따라 움직이거나, 사업지연에 따른 금융비용의 증가에 영향을 받지 않도록 장기적 관점에서 보금자리주택지역의 토지를 사전에 매입하거나 용적률 상향을 통한 분양가를 낮출 수 있는 방안을 강구해야 한다. 넷째, 소규모 개발로 나타나는 문제점들을 해결하기 위해서는 기존의 보금자리주택단지 3-4개를 합친 규모로 건설하여 자족성을 높이고, 필요한 도시기반시설이 제대로 공급되게 하여야 한다. 일정 규모이상이 되어야 베드타운이 아닌 자족성을 갖춘 도시가 되고, 도시기반시설과 편의시설도 갖추어지고, 전철과 같은 대중교통수단을 지구내로 연결할 수 있을 것이기 때문이다. 다섯째, 전매제한 및 거주요건 등으로 미분양이 증가하고 있는 문제 때문에 7년-10년 이라는 전매제한과 5년 의무거주라는 요건을 최근 완화시켰으나 여전히 실수요자들이 부담감을 갖고 있다. 따라서 보금자리주택에 대한 전매제한과 의무주거요건을 좀더 과감하게 단축시켜야 할 것이다. 즉, 개발제한구역을 해제하여 공급한 공공택지에 분양된 85㎡이하의 주택에 대한 과도한 규제를 풀어 전매제한 규제를 동일하게 3년으로 완화하고, 의무거주기간도 동일하게 1년으로 완화할 것을 제안한다. 본 연구의 핵심주제인 보금자리주택은 무주택 서민들을 위해 도입된 좋은 제도이나, 2009년 입법화되어 제도가 시행된 지 4년이라는 짧은 기간 동안 많은 문제점들이 나타나고 있어 제도 도입의 취지가 퇴색되고 있다. 따라서 공급과정에서 나타난 문제점들에 대해 제시한 개선방안을 하루빨리 보완하여 제도를 수정하고, 보금자리주택정책이 제대로 정착될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그러나 본 연구는 보금자리주택 정책에 관해 공급계획의 문제, 입주지연에 대한 문제, 분양가격의 적절성 문제, 소규모 개발에 따른 문제, 전매제한 및 거주요건 문제에 대한 계량적인 조사 및 분석이 이루어지지 않은 한계점을 가지고 있다. 따라서 향후 연구에서는, 이들 문제점에 대한 실증적인 분석과 그 결과에 입각한 대안 제시가 필요하다고 하겠다.

영문 초록

Nest housing policy near greenbelt currently being promoted in South Korea began the good intention to provide housing to that homeless populace by the low selling price. The reason many people is interested in nest housing is cheaper and good accessibility from the city center. Despite these advantages, however, the nest housing policy since the early days of the introduction are controversial. Because environmental degradation, excessively low prices according to Greenbelt speculation, and the adequacy of the selling price were pointed out. And side effects appeared in the process of the housing supply after 'special law' on nest housing construction in March of 2009 was enacted. Especially in recent years, It continues to increase public opinion that we have to find ways to enable the roost in the metropolitan area due to the downturn of the real estate market, an increase in the course of unsold housing, and offering a policy targeted populace to avoid fading and the purpose of the introduction. Therefore, we raised the research problem that “nest problems that appear in the process of housing supply, and how complementary institutions to be settled in the right direction, and how improvements should they be?”. To resolve these research problems, we aimed to analyze the problems occurring in the process of the supply of housing by March 2009 legislation and to suggest ways to improve. By reviewing theoretical discussion on the housing nest, roost supply of housing status and supply, we suggest ways to improve following issues. First, rather than the tremendous commitment to supply 1.5 million by 2018, it would be desirable to supply a realistic goal with upright practice. Because the past government tried to achieve the bulk of the supply of public housing, no government has achieved including the government in Roh Tae-woo, Kim Young-sam government, Kim Dae-jung government, and Roh Moo-hyun government. Second, in order to solve the problem of delay that it takes seven years, it will be necessary to reduce procedure of nest occupancy. In addition, to resolve problems such as conflict with local residents, it is necessary that the establishment of a rational compensation system and nests housing policies for populace have priority than any other public works projects. Third, issues related to the adequacy of the selling price, the government would supply the roost around 70-80% of the level of pre-sale housing prices, but selling ordinary people can not afford these prices. Therefore, we must find ways to reduce land and construction costs that can be supplied more cheaply. And from a long-term perspective, the residential area of land should be purchased in advance and lower prices through the housing prices depending on the market situation should be practiced, so that it is not affected by the financial cost of increased business due to the delay. Fourth, in order to solve problems that appeared as small development increase, the largest construction combined 3-4 existing nest housing complex through urban infrastructure needed supplies will be presented. Because, to avoid the bedtown, it should be more than a certain size with the city, and the city infrastructure equipped with facilities, and will be able to connect to public transportation such as trains and buses. Fifth, still end-user has the burden because of 7-10 years of prohibiting transfer and 5 year compulsory residence requirements. Therefore, it will be shortened more boldly of residential homes period and obligations requirements. And we propose to mitigate mandatory residence period, less than 85 ㎡ off the development of restricted areas on public land and supply of housing for releasing excessive regulation.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 보금자리주택정책에 관한 이론적 논의

Ⅲ. 보금자리주택의 공급현황 및 공급방식

Ⅳ. 보금자리주택의 문제점과 개선방안

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

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