계약갱신청구권제와 전월세상한제는 아파트의 전월세가격 상승을 억제하는가?: 제도화된 임대시장의 가격 역학 해부

• 영문명: Do the Right to Lease Renewal and the Rent Cap Curb Apartment Rent Increases?: Dissecting Rent Dynamics in a Regulated Housing Market
• 발행기관: 한국주택학회
• 저자명: 허연(Yeon Hur) 구한민(Hanmin Gu) 김갑성(Kabsung Kim)
• 간행물 정보: 『주택연구』第33卷 第2號, 133~166쪽, 전체 34쪽
• 주제분류: 경제경영 > 경제학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.05.31

국문 초록

본 연구는 2020년 7월 임대차 2법의 시행으로 도입된 계약갱신청구권과 전월세상한제가 서울시 아파트 전월세시장에 미친 영향을 실증적으로 분석하였다. 계약갱신청구권 행사 여부에 따른 아파트 전월세가격 변화율을 비교한 결과, 해당 권리를 행사한 경우 그렇지 않은 경우와 대비하여 전월세가격의 상승률이 평균 12.29%p 낮아지는 효과가 확인되었다. 이는 임대차 2법이 임차인의 주거 안정성을 제고하는 데 일정한 효과를 발휘했음을 보여준다. 그러나 전월세상한제의 법적 상한선이 5%로 고정된 점을 고려할 때, 해당 제도가 중장기적으로 시장 왜곡과 구조적 문제를 유발할 수 있는 잠재성을 함께 내포하고 있다. 한편 점유형태별 분석에서는 순수 월세 및 반전세에 비하여 전세에서 가장 강한 가격 억제 효과가 나타났다. 또한 권역별 분석에서는 동남권에서 효과가 두드러진 반면, 서북권에서는 상대적으로 제한적인 영향만이 관측되었다. 서남권과 동북권은 도심권과 비교할 때 유의미한 차이를 보이지 않았다. 본 연구는 계약갱신청구권과 전월세상한제가 서울시 전월세 가격 상승을 일정 수준 억제하고 있음을 실증적으로 확인하는 한편, 제도 효과가 공간적·계약적 맥락에 따라 상이하게 나타난다는 점을 부각시켰다. 이는 해당 제도의 일괄적 적용에 한계가 있음을 시사하며, 주택하위시장 및 계약 유형의 특성을 반영한 차등적 정책 설계가 필요함을 제안한다.

영문 초록

This study investigates the impact of the right to lease renewal and rent cap, introduced through the “Two Lease Acts” in July 2020, on apartment rent in Seoul, South Korea. By comparing rent price changes based on the exercise of the right to lease renewal, we find that exercising the right led to a 12.29 percentage point lower rent increase rate compared to non-exercise. While this suggests that the Two Lease Acts enhanced tenants’ housing stability, the 5% rent cap raises concerns about potential long-term market distortions and structural problems. A tenure type comparison shows that the policy had the strongest price suppression effect in Chonsei (lump-sum deposit leases), whereas the effects were weaker in monthly rent and mixed rental types. A regional comparison reveals that the effect was most pronounced in the southeastern districts, more limited in the northwestern districts, and not statistically significant in the southwestern and northeastern districts relative to the central area. These findings confirm that the right to lease renewal and rent cap contributed to rent stabilization, while revealing that their effectiveness varied across spatial and contractual contexts. This suggests that a uniform application of these policies may have limitations and highlights the need for more tailored policy designs that reflect the characteristics of housing submarkets and lease types.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 문헌검토

Ⅲ. 연구방법

Ⅳ. 실증분석 결과

Ⅴ. 결론 및 논의

참고문헌

키워드

계약갱신청구권제 전월세상한제 임대차 2법 아파트 전월세가격 정책 평가 Right to Lease Renewal Rent Cap Two Lease Acts Apartment Rent Policy Evaluation