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나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다

김인만 , 이은홍 지음
원앤원북스

2016년 10월 17일 출간

종이책 : 2016년 10월 07일 출간

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파일 정보 epub (10.33MB)
ISBN 9791160025255
쪽수 356쪽
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작품소개

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꼬마 빌딩 투자자라면 반드시 알아야 할 필수 지식을 담은 투자 지침서 『나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다』. 꼬마 빌딩은 보통 대지 위에 건축한 빌딩 중에 가격이 10억~50억 원대로 형성되어 있고 월세 임대수익이 발생하는 건축물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 다가구주택, 원룸건물, 상가주택, 오피스빌딩 등도 모두 꼬마 빌딩이라고 할 수 있으며, 최근에는 상가와 오피스가 결합되거나 오피스 일부를 원룸이나 투룸으로 개조하는 등 복합적인 형태를 보이기도 한다. 꼬마 빌딩 투자를 위한 기본 지식과 투자 전략을 담아 꼬마 빌딩 투자 고수가 되어볼 수 있도록 돕는다.
지은이의 말_ 꼬마 빌딩 전성시대

Part 1 당신도 꼬마 빌딩의 주인이 될 수 있다

왜 꼬마 빌딩에 투자해야 하는가?
부동산 투자 중 꼬마 빌딩이 왕이다
나의 꿈, 꼬마 빌딩 부자

Part 2 꼬마 빌딩에 투자하려면 꼭 알아야 할 부동산 지식

건축물의 종류부터 파악하자
꼬마 빌딩이란 무엇인가?
연면적, 건폐율, 용적률, 그리고 대지지분이란 무엇인가?
공적장부란 무엇인가?
등기부등본, 보는 법을 익히자
건축물대장, 어떻게 볼 것인가?
토지이용계획, 꼭 열람해야 한다
용도지역, 용도지구, 용도구역을 정확히 구별하자
지구단위계획, 명확히 파악하자
전용면적과 공급면적, 제대로 알자
수익률과 공실률, 정확히 알고 이해하자
일조권과 사선제한이란 어떤 것을 말하는가?
건축선이란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
공지란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
공개공지란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
베란다와 발코니, 그리고 테라스란 무엇인가?
위반건축물이란 무엇을 말하는가?
주차장법 역시 꼭 파악하고 있어야 한다
꼬마 빌딩에서 발생하는 여러 세금들
부가가치세란 무엇이고 어떻게 활용하는가?
포괄양수도 계약, 어떻게 활용할 것인가?
사업자의 종류에는 어떤 것들이 있는가?
권리금이란 무엇이고 어떻게 처리하는가?
행복 투자를 위한 코칭 1_자녀교육에 올인한 어떤 부부의 이야기

Part 3 꼬마 빌딩, 잘 구입하는 노하우를 알려준다

돈 되는 꼬마 빌딩의 3가지 조건
자신에게 맞는 최선의 꼬마 빌딩 투자전략
수익률의 함정에 빠지지 말자
수익률이 낮다면 가치 상승의 가능성을 찾아라
꼬마 빌딩의 가치 분석, 어떻게 할 것인가?
꼬마 빌딩 신축하기 1_토지매입
꼬마 빌딩 신축하기 2_건축
꼬마 빌딩 신축하기 3_가구 수 제한
꼬마 빌딩 경매받기 1_경매절차
꼬마 빌딩 경매받기 2_권리분석과 명도
돈 되는 꼬마 빌딩, 유망 지역은 어디인가?
꼬마 빌딩 관련 인터넷조사는 이렇게 하자
꼬마 빌딩 관련 현장조사는 이렇게 하자
꼬마 빌딩 관련 계약은 이렇게 하자
공동명의가 유리할까, 불리할까?
사업자등록, 어떻게 할 것인가?
꼬마 빌딩 취득시 발생하는 세금 1_취득세
꼬마 빌딩 취득시 발생하는 세금 2_부가가치세
행복 투자를 위한 코칭 2_100%를 만족시키는 완벽한 투자는 없다

Part 4 돈 되는 꼬마 빌딩을 만드는 것은 관리다

임대료 관리가 중요하다
월세 인상이 유리할까, 보증금 인상이 유리할까?
꼬마 빌딩, 공실 관리는 정말 중요하다
건물 관리를 잘하는 것이 경쟁력이다
임대차계약 또는 갱신시 주의점은 무엇인가?
꼬마 빌딩 보유시 발생하는 세금 1_재산세와 종합부동산세
꼬마 빌딩 보유시 발생하는 세금 2_부가가치세
꼬마 빌딩 보유시 발생하는 세금 3_종합소득세
행복 투자를 위한 코칭 3_빌딩 관리가 적합한 사람 vs. 적합하지 않은 사람

Part 5 꼬마 빌딩, 잘 파는 비결은 이것이다

꼬마 빌딩 가치 상승시키는 법 1_리모델링으로 거듭나기
꼬마 빌딩 가치 상승시키는 법 2_임대업종 변경
투자자금 최소화로 투자수요 늘리는 비결은?
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다
매물등록 노하우는 따로 있다
꼬마 빌딩 양도시 발생하는 세금 1_부가가치세
꼬마 빌딩 양도시 발생하는 세금 2_양도소득세
권리금에도 세금이 있다
행복 투자를 위한 코칭 4_숨은 진주를 찾아 보석을 만든 아저씨

이 책을 마무리하며_행복한 꼬마 빌딩 주인이 될 모두를 위해
『나도 꼬마 빌딩을 갖고 싶다』 저자와의 인터뷰

나중에 이 집을 팔아서 자식들도 좀 도와줄 수 있지 않을까라는 생각을 하고 있다면 지금이라도 다시 생각하는 것이 좋다. 40년 동안 우리나라 부동산시장을 이끌어온 주택시장의 아성이 흔들리고 있기 때문이다. 서울과 수도권 주택시장에서 강남 재건축을 중심으로 집값이 상승하고는 있지만 예전만 못하다. 2015년 주택거래량은 119만 4천 건이 넘어 부동산시장 활황이던 2006년 주택거래량 108만 2천 건을 넘어섰지만, 매매가격 상승률은 10년 전 수준에 미치지 못하고 있다. 2006년 부동산 가격폭등 시절 무조건 오르는 분위기에서 너도나도 묻지마식 투자로 집값이 연쇄적으로 상승하는 구조였다면, 현재는 전세가격상승에 등 떠밀려 실거주 목적으로 주택을 많이 구매하고 있다. 투자수요도 많은 편이지만 10년 전과 달리 인기 핵심지역의 소형아파트와 새 아파트 분양권, 재건축?재개발 위주로 선별투자를 하는 합리적인 투자가 많아졌다. 그로 인해 거래량은 늘어나도 매매가격은 늘어난 거래량 대비 많이 상승하지 않는 디커플링(decoupling, 탈동조화) 경향이 뚜렷해지고 있다. _p.22

원룸건물은 다른 오피스빌딩이나 상가빌딩에 비해 수익률이 높다. 저금리시대에 서울에서 수익률이 5% 이상 나오는 물건도 볼 수 있고, 서울이 아닌 수도권이나 지방으로 가면 6% 이상 수익률이 나오는 건물도 볼 수 있다. 신축건물이라면 세입자(임차인)들이 선호해서 월세를 더 많이 받을 수 있고 공실 관리와 건물 관리가 수월하다. 하지만 그만큼 매매가격이 높을 수도 있으니 무조건 신축이라는 이유로 쉽게 결정하면 안 된다. 특히 요즘은 몸만 들어와서 생활할 수 있도록 TV, 에어컨, 냉장고, 세탁기 등을 갖춘 풀옵션 형태가 많은데 젊은 층이 주로 사용하다 보니 파손으로 인한 수리비용이 자주 발생하는 편이다. 또한 자주 이사를 나가는 손 바뀜도 아파트 등보다 잦으며 원룸 개수가 많다 보니 공실이 안 생기는 일도 드물다. 그렇기 때문에 수익의 5~10% 정도는 손실비용으로 감안하는 것이 좋다. 그리고 최근 1인 가구 증가와 전세가격 상승으로 원룸?투룸 등 구분등기로 판매가 용이한 신축 다세대주택 공급이 늘어나고 있는 추세다. _p.48~49

용도지역은 토지의 효율적인 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적?효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 이는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다. 상세한 구분은 다음 페이지에 나오는 표를 참고하도록 하자. 도시지역에서는 건폐율, 용적률을 감안하면 상업지역이 용적률이 높게 적용되어 토지활용도가 가장 높고 그만큼 토지가격도 가장 비싸다. 도시지역 중 주거지역에서는 ‘준주거지역 > 3종일반 > 2종일반 > 1종일반’ 순으로 활용도가 높아 토지가격이 높다. 관리지역에서는 계획관리지역이 도시지역 편입이 예상되기도 하고 환경을 고려해 제한적인 개발가능성이 있어서 투자성이 높다고 할 수 있다. 또한 용도지역의 구분에 따라 해당 토지에 얼마 정도의 건폐율, 용적률을 적용해서 건축할 수 있는지가 정해진다. 당연히 높은 건폐율과 용적률을 적용받는 것이 건축주 입장에서는 중요하기 때문에 이에 따라 토지가격이 차이난다. _p.74

사선제한은 도시환경을 보호하기 위해 건축물의 높이를 제한하는 것이다. 건축물의 높이는 일조(日照), 채광(採光), 통풍(通風), 미관(美觀) 등을 결정하기 때문이다. 사선 제한은 도로사선제한과 일조권사선제한으로 구분이 된다. 도로사선제한은 좁은 도로에서 고층건물을 지어 주변에 피해를 주거나 주변 미관을 해치지 않게 하기 위해 도로 폭을 기준으로 건축물의 높이를 제한하는 것이다. 건물의 각 부분 높이는 그 부분으로부터 전면도로나 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다. 그런데 다행히 도로사선제한은 폐지되었고 일조권사선제한만 규제하고 있다. 일조권사선제한은 주변 건축물의 일조권을 확보하기 위해 건물높이를 제한하는 것이다. 정북(正北) 방향의 인접 대지 경계선에서 일정거리 이상을 띄어 건축하도록 규정하고 있다. 이는 일반주거지역과 전용주거지역에만 적용된다. 대지에 인접한 경우라면 건축물 높이 9m 이하는 1.5m 이상, 높이 9m 초과 부분은 해당 건축물 각 부분의 높이의 1/2 이상 인접 대지경계선에서 떨어져야 하며, 대지가 아닌 도로, 철도, 하천, 공공녹지 등이 인접한 경우라면 그 반대편의 대지 경계선이 기준이 된다. _p.95

위반내용과 위반면적, 예상 이행강제금을 확인해 계약시 관련 비용을 지원받는다면 전화위복이 될 수도 있다. 현장에서 도시가스 배관 개수와 전기계량기 개수를 확인한 후 건축물대장을 발급해서 비교한다. 위반건축물이 아니라면 건축물대장에서의 허

꼬마 빌딩 투자를 위한 기본 지식과 투자 전략의 모든 것!
이 책은 꼬마 빌딩 투자자라면 반드시 알아야 할 필수 지식을 담은 투자 지침서다. 꼬마 빌딩이 무엇인지부터 꼬마 빌딩에 투자할 때 알아야 할 정보와 꼬마 빌딩을 살 때, 보유하면서 관리할 때, 그리고 팔 때 각각 필요한 전략과 세금 관련 지식까지 꼬마 빌딩의 모든 것을 알 수 있다. 베이비붐 세대의 은퇴와 불안한 노후 준비 때문에 주거 목적보다는 월세 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산이 인기다. 상가, 오피스텔 등 여러 수익형 부동산이 있지만 현장에서 부동산 전문 컨설턴트로 활약해온 저자는 그 중에서도 꼬마 빌딩에 주목한다. 꼬마 빌딩은 매달 넉넉한 임대수익을 올리는 데다 시세차익까지 기대할 수 있고, 종류에 따라 거주 문제까지 해결할 수 있어 노후 대비 부동산으로 안성맞춤이기 때문이다. 또한 향후 기준금리 인하 가능성을 고려하면 꼬마 빌딩의 인기는 계속될 것으로 예상된다. 이 책을 통해 꼬마 빌딩의 주인이라는 꿈을 이루어보자.
꼬마 빌딩은 보통 대지 위에 건축한 빌딩 중에 가격이 10억~50억 원대로 형성되어 있고 월세 임대수익이 발생하는 건축물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 다가구주택, 원룸건물, 상가주택, 오피스빌딩 등도 모두 꼬마 빌딩이라고 할 수 있으며, 최근에는 상가와 오피스가 결합되거나 오피스 일부를 원룸이나 투룸으로 개조하는 등 복합적인 형태를 보이기도 한다. 기존에 인기가 많던 상가, 오피스텔, 빌라 등의 수익형 부동산은 월세 임대수익은 나오지만 가치 상승이 어렵고, 여러 부동산에 투자해야 하며, 자신의 거주 문제는 별도로 해결해야 한다는 단점이 있다. 하지만 꼬마 빌딩은 땅을 가지고 있기 때문에 대지가격 상승과 신축이나 리모델링을 통한 가치 상승이 가능하다. 또한 주인세대를 구성하면 거주 문제도 해결할 수 있다. 꼬마 빌딩의 주인이 되고 싶다면, 노후에 남부럽지 않은 삶을 원한다면 꼬마 빌딩 투자부터 관리, 매매 노하우까지 담은 이 책을 읽기를 권한다.

부동산 최고수들이 공개하는 실전 투자 노하우!
이 책은 총 5개의 파트로 구성되어 있다. 파트 1 ‘당신도 꼬마 빌딩의 주인이 될 수 있다’에서는 부동산 시장의 전반적인 흐름과 트렌드에 대해 이야기한다. 그리고 꼬마 빌딩에 투자해야 하는 이유를 구체적으로 밝히면서, 어떻게 꼬마 빌딩 주인이 될 수 있을지 명쾌한 해답을 들려준다. 파트 2 ‘꼬마 빌딩에 투자하려면 꼭 알아야 할 부동산 지식’에서는 투자 전 알아두어야 할 지식들을 알려준다. 많은 사람이 투자 전 전문 용어에 지레 겁먹고 스스로 알아볼 생각조차 하지 않고 중개업자나 주변 사람들의 말만 믿고 투자해 손해를 보기도 한다. 부동산 전문가인 저자가 뽑아낸 핵심 내용만 읽어도 좋은 꼬마 빌딩을 보는 안목을 키울 수 있을 것이다. 파트 3 ‘꼬마 빌딩, 잘 구입하는 노하우를 알려준다’에서는 본격적으로 꼬마 빌딩을 ‘잘’ 구입하기 위해 필요한 전략과 비법을 다룬다. 연령별, 금액별, 종류별 투자전략을 알아보고 자신에게 맞는 전략을 세울 수도 있다. 다양한 자료를 활용했기에 쉽게 이해할 수 있을 것이다.
파트 4 ‘돈 되는 꼬마 빌딩을 만드는 것은 관리다’에서는 꼬마 빌딩 관리 노하우를 알려준다. 임대차계약 갱신, 임대료를 받거나 인상하기, 또는 계약해지에 따른 새로운 임차인 구하기 등의 기본적인 관리뿐만 아니라 꼬마 빌딩의 가치를 높이는 계획적이고 전략적인 꼬마 빌딩 관리에 대한 노하우에 대해 알아보도록 하자. 마지막으로 파트 5 ‘꼬마 빌딩, 잘 파는 비결은 이것이다’에서는 꼬마 빌딩을 팔 때 필요한 전략과 노하우, 지식을 알아본다. 꼬마 빌딩은 시세차익에 대한 기대도 높은 부동산이다. 큰돈 들이지 않고 꼬마 빌딩의 가치를 극대화시키고 다음 투자로 넘어갈 수 있는 발판을 마련하는 방법을 알려준다. 꼬마 빌딩은 입지, 주변 환경, 대지면적, 건물상태, 임대조건 등 고려해야 할 사항이 다양하고 가격도 천차만별이다. 그렇기 때문에 자신의 자금과 상황에 맞는 투자전략이 중요하다. 적은 투자 금액으로도 효율적인 전략을 통해 꼬마 빌딩 주인이 될 수 있다. 꼬마 빌딩 투자를 위한 기본 지식과 투자 전략이 담긴 이 책을 통해 꼬마 빌딩 투자 고수가 되어보자.

책속으로 추가
한 유명가수가 건물을 매입하면서 건물의 상가 임차인과 권리금 때문에 소송까지 가서 논란이 되었다. 도대체 권리금이 무엇이기에 이렇게 끝없는 분쟁이 계속 생기는 것일까? 임대인과 임차인 간의 분쟁이 끊이질 않는 이유는 바로 권리금 때문이다. 권리금이란 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈이다. 임대인이 개입해서 받는 것이 아니라 기존 임차인과 새 임차인 간의 거래이다 보니 문제가 생긴다. 임대인

작가정보

저자(글) 김인만

저자 : 김인만
저자 김인만은 10년이 넘는 오랜 시간 동안 한결같이 당장 눈앞의 돈이 아니라 고객과 같이 상생하기 위한 객관적이고 정직한 전문컨설팅을 하고 있으며 방송, 칼럼기고, 강의 등 다방면에서 부동산 전문가로 활동하고 있다. 굿 멤버스(Good Members) 대표이자 김인만부동산연구소 소장이다. KR부동산아카데미와 부동산전문가포럼 교수, 닥터아파트·조인스랜드·국민은행에서 상담위원으로 활동중이며, 네이버 카페 ‘김인만 부동산연구소’를 운영하고 있다. YTN, 연합뉴스, SBS, 서울경제TV, 아시아경제TV 등 여러 방송에 출연했으며, <모네타> <아시아경제신문> <한국부동산신문> <퀸> 등 다수 매체에 기고했다. 한경닷컴2011중소기업브랜드대상 부동산컨설팅 부문에서 수상한 바 있다. 저서로는 『아파트투자완전정복』 『부동산대해부』가 있다.
카페: 김인만 부동산연구소(cafe.naver.com/atou1)

저자 : 이은홍
저자 이은홍은 부동산 경력 12년이 넘는 이은홍 대표는 현장에서 꼬마 빌딩 건축으로 잔뼈가 굵은 베테랑 중개사로, 현업 중개업무뿐만 아니라 김인만 소장과 함께 컨설팅, 현장물건분석, 강의까지 다방면에서 전문가로 활동하고 있다. 서초공인 대표/공인중개사이며, 김인만 부동산연구소 본부장으로 있다. <중앙일보> 조인스랜드 상담위원으로 활동하고 있으며, KR부동산아카데미 교수를 맡고 있다.
블로그: 애드홍의 부동산길잡이(blog.naver.com/nich2000)

저자(글) 이은홍

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