상가건물의 업종제한약정에 관한 법적 고찰

• 영문명: A Legal Study on the restriction agreement of business category in Buisiness Building
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 최민수(Min Su Choi)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제56집, 181~223쪽, 전체 43쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.11.30

국문 초록

상가건물을 신축하여 분양하는 경우 분양자가 상가 등 건물 내에서 각 점포의 업종이나 취급 품목 등을 지정해 분양계약을 체결하는 경우가 있는데, 이를 '업종제한약정'이라 한다. 상가의 업종을 제한하는 것은 구분소유자의 영업 자유와 재산권의 사용·수익·처분 권한을 제한하므로, 그 근거나 방식에 관계없이 직업선택의 자유를 침해한다는 이유로 그 효력을 부인하는 견해도 있지만, 대법원 판례는 이러한 업종제한약정이 거주민들의 편의 도모, 상인들의 공동이익 증진, 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적인 목적 달성을 위하여 필요한 수단이라는 점 등을 이유로 그 효력을 인정해 오고 있다. 그런데 이러한 상가건물의 업종제한약정에 대하여는 점포의 업종은 우선적으로 분양회사가 정하고 수분양자는 단지 승낙 여부만을 결정하기 때문에 개별 분양회사가 업종을 일방적으로 결정하도록 하는 것이 타당한지 문제된다. 또한 우리 판례는 분양자와 수분양자 사이에 체결된 이러한 업종제한약정의 효력이 당사자는 물론 수분양자의 특정승계인 및 임차인 그리고 다른 수분양자들에게도 미친다고 보고 있는데 이처럼 광범위한 효력을 가지는 업종제한을 단지 개별 분양회사가 일방적으로 결정하게 하는 것도 의문이 있다. 따라서 본 논문에서는 상가의 업종제한과 관련한 다양한 이론들을 살피고 업종제한약정의 법적 성격과 업종제한약정의 효력을 다른 수분양자와 그 승계인 및 임차인에게 주장할 수 있는 근거 및 업종제한에 관리규약과 관리단 규약에 의한 업종제한이 문제되는 경우를 검토한 후 이에 대한 사견을 제시하였다.

영문 초록

Where a commercial building is newly constructed and sold in some cases, person who parcels out a building signs a contract for sale by designating the type of business or handling items of each store within a building such as a shopping mall, which is called a restriction of category of business. Restricting the business type of a shopping mall restricts the freedom of business of sectional owner and the right to use, profit, and dispose of property rights, so there is an opinion that denies its effectiveness on the grounds that it violates the freedom of occupational options regardless of the basis or method, but the Supreme Court precedent has acknowledged the effectiveness of these on the restriction of category of business grounds that they are a necessary means to achieve reasonable objectives of promoting the convenience of residents, promoting the common interests of merchants, and maintaining the smooth function of the shopping mall. However, it is questionable whether it is reasonable to have individual sales companies decide the business type unilaterally because the store's business type is set first by the sales company and the buyer only decides whether to accept it. In addition, our precedent believes that the effect of these restriction of category of business concluded between person who parcels out a building and the buyer extends not only to the parties, but also to specific successors, tenants, and other buyer. It is also questionable that individual sales companies decide unilaterally on restriction of category of business that have such a wide range of effects. Therefore, in this paper, I look at various theories related to the restriction of category of business in shopping malls. The legal nature of the restriction of category of business and the basis for asserting the effect of the restriction of category of business to other person who parcels out a building, their successors, and tenants are examined. Finally, after reviewing the cases in which the restriction of category of business according to the management rules and rule of managing body are problematic, opinions on this were presented.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 상가건물의 업종제한에 관한 개설

Ⅲ. 분양계약에 의한 업종제한약정의 효력

Ⅳ. 집합건물법상 관리단 규약에 의한 업종제한

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

업종제한약정 집합건물법 상가건물의 업종제한 관리단 관리규약 Business restriction agreement act on ownership and management of condominium buildings restriction of the business category in buisiness building managing body management rules