부동산 분양대행업의 입법 방향에 관한 연구

• 영문명: A Study on the Legislative Directions for the Real Estate Sales Agency Business
• 발행기관: 한국집합건물법학회
• 저자명: 문상동(Sang-Dong Moon) 서진형(Jin-Hyeong Seo)
• 간행물 정보: 『집합건물법학』제56집, 47~103쪽, 전체 57쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.11.30

국문 초록

본 연구는 최근 발생한 전세사기와 분양사기 사건에서 드러난 분양대행업의 제도적 공백을 체계적으로 분석하고, 이를 해소하기 위한 실효적 입법방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 분양대행업은 사업주체로부터 분양업무를 위임받아 광고, 상담, 수요자 모집, 계약 체결 지원 등 전문 서비스를 제공하지만, 현행 법체계는 이를 명확히 규정하지 않고 있다. 이로 인해 무자격자의 시장 난립, 허위·과장 광고, 불완전 정보 제공, 책임 소재 불분명 등의 문제가 지속되고 있으며, 이러한 구조적 결함은 ‘빌라왕’ 사건과 같은 전세사기에서 2024년까지 2,689건의 피해와 2조4,963억 원 규모의 손실로 현실화되었다. 특히 분양대행자 관리 규정이 30세대 이상 주택에만 적용되는 현행 제도는 오피스텔과 소규모 주택 시장을 방치해 왔다. 연구는 국내 법령과 판례 분석, 전세사기 사례 연구, 법·경제학적 비용·편익 분석, 미국·독일·영국·일본·호주 등 주요국의 부동산 서비스업 규제체계를 비교하는 방법을 통해, 분양대행업이 부동산중개업과 구별되는 고유한 법적 성질을 지니며 현재의 중개업 법체계로는 적절히 규율할 수 없음을 확인하였다. 또한 시장실패 이론에 기반해 분양대행업 규제의 필요성과 최적 수준을 모색하였다. 연구 결과, 분양대행업에 대한 규율은 단계적으로 이루어져야 한다는 입법 로드맵을 제시하였다. 1단계에서는 현행법 부분 개정을 통해 신고제를 도입하고 기본 자격 요건을 설정하며, 2단계에서는 분양대행업 전담법을 제정해 등록제와 의무교육 제도를 도입하고, 3단계에서는 디지털 플랫폼과 국제 모범관행을 활용해 투명성을 높이고 제도를 고도화하도록 제안하였다. 제도 설계 시 비례성, 투명성, 전문성, 책임성 원칙을 적용해 시장 충격을 최소화하고 영세 업체의 부담을 줄이는 방안을 강구하였다. 이 연구는 분양대행업의 법적 개념과 기능을 정립하고, 비교법적 분석과 법·경제학적 연구를 결합해 실증적 정책 근거를 마련했다는 점에서 학술적 의의가 있으며, 구체적이고 단계적인 입법방안을 제시함으로써 정책적 현실성을 제고하였다. 다만, 정량적 자료 확보의 한계와 시장 변화에 대한 지속적 연구 필요성이 남아 있으며, 향후 연구에서는 데이터 기반의 효과 분석과 기술 변화가 분양대행업에 미치는 영향 등을 탐구할 필요가 있다.

영문 초록

This study aims to systematically analyze the institutional gaps in the real estate sales agency business revealed by recent cases of jeonse fraud and pre-sale fraud, and to propose effective legislative measures to address these issues. Real estate sales agencies provide professional services such as advertising, consulting, buyer recruitment, and contract support on behalf of project owners, yet the current legal framework does not clearly define or regulate their activities. This regulatory vacuum has led to the proliferation of unqualified agents, false or exaggerated advertising, provision of incomplete information, and unclear liability. Such structural defects have materialized in large-scale damages, including 2,689 victims and losses totaling KRW 2.4963 trillion as of 2024 in incidents such as the “Villa King” jeonse fraud case. Moreover, the current system, which only applies regulatory requirements to housing projects with more than 30 units, has left officetels and small-scale housing markets virtually unregulated. This study employs legal and case law analysis, case studies on jeonse fraud, law and economics cost-benefit analysis, and comparative studies of real estate service regulations in major countries including the United States, Germany, the United Kingdom, Japan, and Australia. Through these methods, it confirms that the real estate sales agency business possesses a distinct legal nature separate from licensed real estate brokerage and cannot be adequately governed under the current brokerage-based legal framework. Based on market failure theory, the study explores the necessity and optimal level of regulation for this industry. The findings suggest that regulatory measures should be introduced in three gradual stages: Stage 1 – Introduce a reporting system and establish basic qualification requirements through partial amendments to existing laws; Stage 2 – Enact a dedicated Real Estate Sales Agency Act to implement a licensing system and mandatory training; Stage 3 – Enhance transparency and sophistication of the system through the adoption of digital platforms and international best practices. The legislative roadmap applies the principles of proportionality, transparency, expertise, and accountability to minimize market disruption and reduce burdens on small firms. This study is academically significant in that it establishes the legal concept and functions of real estate sales agencies and provides empirical policy foundations by combining comparative legal analysis and law and economics approaches. It also enhances policy feasibility by presenting concrete and phased legislative measures. However, the study recognizes limitations in obtaining quantitative data and the need for continuous research on market changes, and suggests that future studies should explore data-driven impact evaluations and the implications of technological change on the industry.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 이론적 배경

Ⅲ. 실증사례 분석

Ⅳ. 정책설계 및 입법 방안

Ⅶ. 결론

참고문헌

키워드

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