부동산 공시가격의 불균형에 관한 연구: 서울시 도봉구 현실화율을 중심으로

• 영문명: Inequities in Publicly Announced Property Prices: Realization Rates and Equity in Dobong-gu, Seoul
• 발행기관: 한국지적학회
• 저자명: 진동석(Dong Suk Jin) 유병민(Byoung Min Yoo) 최윤수(Yun Soo Choi)
• 간행물 정보: 『한국지적학회지』제41권 제2호, 79~102쪽, 전체 24쪽
• 주제분류: 사회과학 > 지역개발
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.08.31

국문 초록

본 연구는 서울시 도봉구를 대상으로 부동산 공시가격의 유형별, 연도별, 용도지역별, 이용상황별, 법정동별 현실화율을 분석하고 수평적･수직적 형평성을 검증하는 것을 목적으로 한다. 분석 기간은 실거래 신고제가 시행된 2006년부터 2022년까지이며, 실거래가격 자료와 부동산 공시가격 자료를 활용하여 현실화율과 형평성을 분석하였다. 분석 결과, 공시지가의 현실화율은 55.26%, 단독주택은 46.57%, 공동주택은 66.50%로 유형별 큰 차이를 나타냈으며, 연도별, 용도지역별, 이용상황별, 법정동별 현실화율의 뚜렷한 차이가 확인되었다. 수평적･수직적 형평성 검증 결과에서는 공시지가는 수평적･수직적 형평성 모두에서 미흡하였으며, 단독주택은 수평적 형평성은 충족하였으나, 수직적 형평성에서는 대부분 역진적 불형평성이 확인되었다. 반면, 공동주택은 가장 우수한 형평성을 나타냈다. 연구 결과를 바탕으로 도출된 개선 방향으로는 평가 주체를 통합하여 평가 및 과세 기능의 분리하고, 현실화율 정책은 일관되고 균형성 있게 추진하며, 시･도 단위에서 현실화율과 형평성 지표를 연례적으로 검증할 수 있는 체계 구축 등을 제안하였다. 본 연구의 결과는 부동산 가격공시 제도의 투명성 제고와 공평과세 실현을 위한 정책적 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

영문 초록

This study aims to analyze the actualization rates of officially announced real estate prices in Dobong-gu, Seoul, by property type, year, zoning district, usage status, and administrative district, and to verify horizontal and vertical equity. The analysis period spans from 2006, when the real transaction reporting system was implemented, to 2022. Utilizing real transaction price data and officially announced real estate prices, this study analyzed the actualization rates and equity. The findings indicated significant disparities in actualization rates across property types: land prices showed an actualization rate of 55.26%, detached houses 46.57%, and apartments 66.50%. Notable differences were also observed by year, zoning district, usage status, and administrative district. The verification of horizontal and vertical equity revealed that land prices were insufficient in both horizontal and vertical equity. Detached houses met horizontal equity standards but displayed predominantly regressive vertical inequity. Apartments exhibited the highest levels of equity. Based on these findings, this study suggests improvements such as consolidating appraisal entities while separating appraisal and taxation functions, implementing consistent and balanced actualization rate policies, and establishing a system to annually verify actualization and equity indicators at the city or provincial level. The results of this study are expected to serve as foundational data for policies aimed at enhancing transparency in officially announced real estate prices and achieving fair taxation.

목차

1. 서 론

2. 이론적 고찰

3. 선행연구

4. 실증분석

5. 결 론

참고문헌

키워드

부동산 공시가격 현실화율 수평적･수직적 형평성 실거래가격 공평과세 Officially Announced Property Values Realization Rates Horizontal and Vertical Equity Actual Transaction Prices Equitable Property Taxation