전세보증금 채무불이행 위험의 가치산정에 관한 연구

• 영문명: Valuing the Default Risk of Jeonse Deposit Obligations
• 발행기관: 한국부동산정책학회
• 저자명: 전재범(Jun, Jae Bum) 원재웅(Won, Jaewoong) 전범석(Chun, Bumseok)
• 간행물 정보: 『부동산정책연구』제26집 제2호, 175~194쪽, 전체 20쪽
• 주제분류: 사회과학 > 정책학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.08.31

국문 초록

본 연구에서는 전세보증금 채무불이행 위험의 가치를 정량적으로 산정하기 위한 금융모형을 제시하고자 한다. 전세제도는 임차인이 보증금을 일시불로 지급하고 계약의 만료 시 반환받는 형태로 오랫동안 주거안정의 주요 방식중 하나였으나 주택가격 변동성의 확대, 금리급등, 지역간 전세가율 격차의 심화로 전세보증금의 채무불이행 위험이 사회문제로 대두되었다. 기존 연구들은 로지스틱 회귀모형, Merton의 부도 모형, Cox의 비례위험모형 등 확률에 기반한 접근으로 위험요인을 규명했으나, 계약의 경제적 구조나 불확실성하에서 선택권의 가치를 반영한 위험의 평가에는 한계가 있었다. 본 연구는 이러한 한계를 극복하기 위해 전세보증금 채무불이행의 발생과정을 유럽형 풋옵션으로 고려하여 자기자본이론, Merton(1974), 그리고 Cox, Ross, & Rubinstein(1979)의 모형을 결합한 금융모형을 구성하였다. 모형에서는 주택가격을 기초자산으로, 전세보증금을 행사가격으로 설정하고, 변동성, 무위험이자율, 계약만기 등을 반영하여 전세보증금 채무불이행의 위험을 정량적으로 산정하였으며 이후 각 변수들의 변화가 채무불이행 위험에 미치는 영향을 파악하기 위해 민감도 분석을 실행한 후, 관련 정책 및 실무에 활용 가능한 시사점을 제시하였다.

영문 초록

This study aims to present a financial model for quantitatively estimating the value of default risk in jeonse contracts. The jeonse system, in which tenants pay a lump-sum deposit to the landlord and receive it back in full at the end of the contract, has long been one of the primary means of housing stability. However, the expansion of housing price volatility, rapid interest rate hikes, and widening regional disparities in the jeonse-to-price ratio have elevated the default risk of jeonse deposits to a significant social issue. Previous studies have identified risk factors using probability-based approaches such as logistic regression models, Merton’s default model, and Cox’s proportional hazard model. Nonetheless, these approaches have limitations in reflecting the economic structure of the contract or the option value under uncertainty in valuing the risk itself. To address these limitations, this study models the default process of jeonse deposits as the exercise of a European put option, combining the equity theory of default, Merton’s(1974) default model with the binomial option pricing model proposed by Cox, Ross, and Rubinstein(1979). In this model, the housing price is set as the underlying asset, the jeonse deposit as the strike price, and factors such as volatility, risk-free interest rate, and contract maturity are incorporated to estimate the default risk value. Subsequently, a sensitivity analysis is conducted to examine how changes in housing price, jeonse-to-price ratio, volatility, and interest rates affect the default risk. Based on the results, the study provides practical and policy implications applicable to the design of guarantee insurance premiums, risk-based guarantee limits, and differentiated regulations by region.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 이론적 고찰

Ⅲ. 선행연구

Ⅳ. 전세보증금 채무불이행 위험의 가치산정 모형

Ⅴ. 사례분석: 전세보증금 채무불이행 위험의 가치산정을 위한 금융모형

Ⅵ. 결론

Reference

키워드

전세보증금 채무불이행 위험 옵션가격결정이론 풋옵션 이항모형 JeonseDeposit Default Risk OptionPricingTheory PutOption Binomial Mode