공동저당권 설정등기 전에 동순위로 배당받을 가압류 등기가 있는 경우 구체적인 배당액 산정방법 - 대법원 2024. 6. 13. 선고 2020다258893 판결과 관련하여

• 영문명: In Case of a Seizure Registration to be Distributed in the Same Order before the Registration of the Establishment of a Joint Mortgage, the Specific Method of Calculating the Distribution Amount : In relation to the Supreme Court’s Decision of June 13, 2024, 2020da258893
• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: 김현선(Hyeon-Seon Kim)
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제6권 제1호, 75~106쪽, 전체 32쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2025.07.31

국문 초록

공동저당권의 목적인 여러 부동산이 동시에 경매되었을 때 공동저당권자는 어느 부동산의 경매 대가로부터 배당받든 우선변제를 받으면 된다. 하지만, 각 부동산의 소유자나 후순위저당권자 그 밖의 채권자는 어느 부동산의 경매대가가 공동저당권자에게 배당되는지에 관하여 중대한 이해관계를 가진다. 민법 제368조는 공동저당권자와 목적 부동산 위의 이해관계인들의 이해관계를 원만하게 조정하기 위해 2가지 규정을 마련해 두고 있다. 첫째, 공동저당의 경우 경매절차에서 목적 부동산의 전체 환가대금을 동시에 배당하는 이른바 동시배당에 있어서 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하는 안분배당의 원칙(제1항)을 정하였다. 둘째, 공동저당권의 목적 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 이른바 이시(서로 다른 시간)배당의 경우 최종적인 배당의 결과가 동시배당의 경우와 같게 함으로써 후순위저당권자가 불이익을 받지 않도록 선순위저당권자를 대위할 수 있도록 배려하고 있다. 다만, 민법 제368조의 적용과정에서 양자 사이에 발생할 수 있는 불일치를 조율하는 규율은 상정하지 않아 여러 복잡한 문제들이 발생한다. 특히, 공동저당 부동산의 소유 관계에 따라 (1) 모두 채무자의 소유인 경우, (2) 채무자나 물상보증인 소유인 경우, (3) 모두 물상보증인 소유인 경우, (4) 제3취득자가 있는 경우에서 이해관계인들의 이해관계를 원만하게 조정하기 위한 여러 문제점이 내포되어 있다. 이와 같은 문제는 우리 민법 제368조가 공동저당의 목적물이 누구의 소유인가에 대하여 따로 정하고 있지 않기 때문이다. 또한, 민법 제368조 제1항에서 ‘각 부동산의 경매대가’의 범위를 명확하게 규정하지 않아 구체적으로 어떤 의미인지 다툼이 있었다. 그러던 중 2024. 6. 13.자 선고된 본 연구 대상판결이 각 부동산의 경매대가를 매각대금에서 경매비용 및 선순위채권만 공제한 것이 아니라 동순위 배당받는 가압류 채권이 있는 경우에도 공제한다는 구체적인 배당액 산정방법을 최초로 밝힌 바 있다. 이러한 법원의 판시는 입법 공백을 해석으로 메우려고 했던 선행 판례로서의 그 의의가 크다. 본 연구의 대상판결은 학설과 실무의 혼란을 정리하고 공동저당권 배당의 형평성을 확보하는데 기여했다. 하지만 판례를 통한 해석만으로 안정적이고 명확한 규범을 제공하기 어려우므로 향후 민법 개정을 통해 보완해야 한다는 과제를 남겼다.

영문 초록

When several real estates that are the subject of a joint mortgage are auctioned at the same time, the joint mortgagee shall receive priority payment from whichever real estate proceeds are distributed. However, the owner of each real estate, the junior mortgagee, or other creditors have a significant interest in which real estate proceeds are distributed to the joint mortgagee. Article 368 of the Korean Civil Code provides two provisions to smoothly adjust the interests of joint mortgagees and interested parties on the subject real estate. First, in the case of joint mortgages, the principle of proportional distribution (Article 1) is established to determine the division of the claim in proportion to the auction price of each real estate in the so-called simultaneous distribution in which the entire liquidation price of the subject real estate is distributed simultaneously in the auction procedure. Second, in the case of so-called two-time (different time) distribution, where the auction proceeds of some of the real estate subject to the joint mortgage are distributed first, the final distribution result is the same as in the case of simultaneous distribution, so that the junior mortgagee is not disadvantaged and can be subordinated to the senior mortgagee. However, since the application process of Article 368 of the Civil Act does not presuppose a regulation for adjusting the potential disagreement between the parties, various complex problems arise. In particular, depending on the ownership relationship of the joint mortgage real estate, there are various problems in smoothly adjusting the interests of the stakeholders in cases such as (1) all are owned by the debtor, (2) all are owned by the debtor or the guarantor, (3) all are owned by the guarantor, and there is a third party acquirer. These problems are because Article 368 of Korean Civil Act does not specifically stipulate who owns the object of the joint mortgage. In addition, since Article 368, Paragraph 1 of the Civil Act did not clearly define the scope of the “auction price of each property,” there was a dispute over its specific meaning. Then, the judgment of this study, pronounced on June 13, 2024, revealed for the first time a specific distribution calculation method that deducts not only the auction cost and senior claims from the sale price of each property, but also the case where there is a provisional attachment claim receiving the same distribution. This court decision is significant as a precedent that attempted to fill the legislative gap with interpretation. The subject judgment of this study contributed to organizing the confusion between doctrine and practice and securing the fairness of the distribution of joint mortgage rights. However, it left the task of supplementing it through future revision of the Civil Code because it is difficult to provide a stable and clear norm only through interpretation through case law.

목차

Ⅰ. 문제의 제기

Ⅱ. 사실관계 및 소송의 경과

Ⅲ. 공동저당의 실행과 동시배당에 있어서 형평성

Ⅳ. 공동저당 목적 부동산 일부에 공동저당권자와 동순위로 배당받은 채권이 있는 경우 배당액 산정방법

Ⅴ. 결론

참고문헌

키워드

공동저당권 공동근저당권 동시배당 부동산의 경매대가 공동저당과 배당 joint mortgage joint revolving mortgage simultaneous distribution real estate auction price joint mortgage and distribution

참고문헌

• 서울대학교 법학
• 서울대학교 법학
• 민사법학
• 서울대학교 법학
• 민사법학
• 대법원 판례해설
• 有斐閣
• 民法拾遺