부동산거래에 블록체인의 활용방안

• 영문명: How to Use Blockchain in Real Estate Transactions
• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: 이인곤(InGon Lee) 신대환(Daehwan Shin)
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제5권 제1호, 53~71쪽, 전체 19쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2024.07.29

국문 초록

2017년경 비트코인으로 대표되는 암호자산의 시장가격 상승과 함께 ICO(Initial Coin Offering)라는 실제가치 없는 토큰을 판매하는 자금조달 방법이 유행했다. 처음에는 새로운 자금조달 방법으로 주목을 받았지만 미국과 한국을 비롯한 세계 각국의 법 규제가 정비되지 않았으며 결과적으로 사기의 사안이 다수 발생하여 오늘날 ICO 자체에 대한 규제가 강화되었다. 한편, STO는 부동산이나 권리(특허나 저작권) 등 실재하는 자산을 디지털 증권화한 것으로, 법규제에 준거한 자금조달 수법이다. 투자상품의 안전성은 물론, KYC(Know Your Customer)나 AML(Anti-Money Laundering) 등의 투자자의 신뢰성이나 거래의 투명성도 기존의 금융상품과 동등하게 담보된다고 생각되고 있다. STO에서 이용되는 블록체인 기술에는 ①투명성, ②신뢰성, ③효율성의 3가지 특징을 들 수 있다. 블록체인 기술은 분산형 대장 기술이라고도 불리는 대로, 종래의 중앙기관이나 서버 관리자를 가지는 중앙집권형의 시스템 구조가 아니라, 모든 참가자가 동일한 정보를 공유·활용하는 구조이다. 따라서 거래 내역을 변경하기가 어렵고 사이버 보안 측면에서 견고한 것으로 나타났다. 금융상품거래시스템과 같은 높은 신뢰성이 요구되는 시스템에서는 매우 친화성이 높다고 할 수 있다. 모든 참가자가 동일한 정보를 공유하는 구조이기 때문에, 일부의 노드(컴퓨터)가 고장이 있어도, 다른 참가자의 노드가 가동하는 것에 의해, 처리를 계속할 수 있다. 또한 장애가 발생한 노드를 복구했을 때에도 최신 정보를 공유하는 구조이므로 신뢰성이 높은 시스템을 구축할 수 있다. 블록체인에서는 계약을 자동 실행하는 스마트 계약이라는 기능을 구현할 수 있다. 블록체인에 구축된 STO 플랫폼에서는 스마트 컨트랙트를 활용함으로써 주식의 배당금 지불이나 의결권 행사, 채권 이자의 지불 등의 권리행사 기능을 구현할 수 있다. 기존 시스템에서 이러한 기능을 구현하는 경우에는 애플리케이션 서버가 필요하지만, 스마트 계약으로 보완할 수 있는 경우에는 불필요해져 시스템 기반 비용을 절감할 수 있다. 또한, 인력에 의한 오퍼레이션을 자동화하는 것도 이어지기 때문에 운용비용의 삭감도 기대된다. STO는 지금까지의 증권시장에서는 실현할 수 없었던 24시간 365일의 거래나, 당일 중의 결제 처리가 실현 가능하게 된다. 거래시간의 제약이 없어지면 세계 각국의 투자자들이 진입할 가능성도 높아진다. 투자기회의 확대에서 투자자에게 매력적인 시장 형성으로 성장할 것으로 기대된다. 또한 부동산이나 미술품 등 물리적으로 분할하여 보유할 수 없는 자산의 소유권을 분할하여 보유할 수도 있다. 새로운 투자자산의 확대로 투자자층이 확대될 가능성도 높아진다. STO 사례가 가장 많은 것은 미국, 스위스, 영국 순으로 10개국 이상에서 실시되고 있다. 필요한 자금의 일부만을 STO에 의해 조달하는 사례 등 대체로 수십억원에서 수백억원 정도의 자금조달로서는 비교적 소규모의 안건이 많이 성공하고 있다. 아시아에서는 싱가포르, 홍콩과 같이 이미 STO 사례가 있는 나라와 태국처럼 법규제 정비를 진행하는 나라가 있는 반면 중국, 한국, 말레이시아는 ICO와 마찬가지로 STO를 금지하는 법률이 시행되고 있다. 일본내에서는 전자기록 이전권리라는 개념이 도입되어 배당·투자를 목적으로 발행되는 토큰이 전자기록 이전권리로서의 적용 대상이 되는 것이 명확화되었다. 이를 통해 증권토큰은 금융상품거래법에 따라 증권으로 정의되며 기존 금융 및 투자 형태와 동일한 금융상품으로 취급된다. 또, 대형 금융기관을 중심으로 한 컨소시엄이 복수 일어나, 소구화, 대중화에 주목이 모여 있기 때문에, 개인 투자자까지 밑단을 넓힌 새로운 투자 비즈니스의 개막이 기대되고 있다. 블록체인의 특성을 살린 새로운 자금조달 기법의 등장은 금융사업을 중심으로 경제 자체에 변화를 줄 수 있다. 또한 기업의 자금조달뿐만 아니라 지역사회의 개발 프로젝트에 있어서의 자금조달에서도 활용이 넓어지면서 지역사회의 활성화에도 발전해 나갈 것으로 생각된다.

영문 초록

Around 2017, with the rise in the market price of crypto assets such as Bitcoin, a method of raising funds by selling tokens without real value called ICO (Initial Coin Offering) became popular. At first, it attracted attention as a new method of raising funds, but legal regulations in countries around the world, including the United States and Korea, were not established, and as a result, many cases of fraud occurred, leading to strengthened regulations on ICOs themselves. Meanwhile, STO is a digital securitization of real assets such as real estate or rights (patents or copyrights), and is a financing method that complies with legal regulations. It is believed that not only the safety of investment products, but also investor reliability and transaction transparency, such as KYC (Know Your Customer) and AML (Anti-Money Laundering), are guaranteed equally to existing financial products. Blockchain technology used in STO has three characteristics: ① transparency, ② reliability, and ③ efficiency. Blockchain technology, also called distributed ledger technology, is not a centralized system structure with a conventional central agency or server manager, but a structure in which all participants share and utilize the same information. Therefore, it is difficult to change transaction details and appears to be robust in terms of cybersecurity. It can be said to be very compatible in systems that require high reliability, such as financial product trading systems. Because all participants share the same information, even if some nodes (computers) fail, processing can continue as other participants’ nodes operate. In addition, since the latest information is shared even when a failed node is restored, a highly reliable system can be built. In blockchain, it is possible to implement a function called a smart contract that automatically executes contracts. The STO platform built on the blockchain can utilize smart contracts to implement rights exercise functions such as payment of stock dividends, exercise of voting rights, and payment of bond interest. When implementing these functions in an existing system, an application server is required, but if it can be supplemented with a smart contract, it becomes unnecessary, reducing system-based costs. Additionally, it is expected that operating costs will be reduced as manual operations will continue to be automated. STO enables 24-hour, 365-day trading and same-day payment processing, which was not possible in the stock market until now. As restrictions on trading hours disappear, the possibility of investors from around the world entering the market increases. It is expected to grow from expanding investment opportunities to forming an attractive market for investors. In addition, ownership of assets that cannot be physically divided and held, such as real estate or artwork, can be divided and held. The possibility of expanding the investor base increases with the expansion of new investment assets. The most STO cases are being implemented in more than 10 countries, followed by the United States, Switzerland, and the United Kingdom. In general, many relatively small-scale projects are successful in raising funds ranging from tens of billions of won to tens of billions of won, such as cases where only part of the necessary funds are raised through STO. In Asia, there are countries that already have STO cases, such as Singapore and Hong Kong, and countries that are revising their laws and regulations, such as Thailand, while China, Korea, and Malaysia have laws banning STOs as well as ICOs.

목차

Ⅰ. 블록체인 기술의 개념

Ⅱ. 블록체인으로 할 수 있는 일

Ⅲ. 부동산에 블록체인을 활용하는 방법

Ⅳ. 블록체인을 도입한 사례와 법적 제도의 정비

Ⅴ. 부동산 증권화(STO) 및 블록체인 활용

Ⅵ. 결론

키워드

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