Lender’s Sweet Dream, Landlord’s Concession, and Tenant’s Way to Survive Foreclosure in South Korea: SNDA, Survival, & Third-party Beneficiary Clauses1)

• 발행기관: 한국부동산경매학회
• 저자명: Lee, Won-Jun Jun, Jang-Hean
• 간행물 정보: 『부동산경매연구』제2권 제2호, 132~156쪽, 전체 25쪽
• 주제분류: 법학 > 법학
• 파일형태: PDF
• 발행일자: 2021.12.31

국문 초록

한국과 미국 모두 계약자유의 원칙을 바탕으로 사경제 활동을 장려하고 있으며, 이는 임차인, 임대인, 대출자, 그리고 낙찰자의 관계의 바탕이 된다. 미국에서 이러한 관계 가운데, 임대차관련 계약에서 협상의 쟁점이 되는 SNDA (Subordination [우선권 순위변경], Non-Disturbance [경매절차나 우선권 관계없이, 임차인 권한 유지조항], Attornment [낙찰자를 새로운 임대인으로 하여 계속 임대계약을 유지 하겠다는 조항]) 조항은 임차인, 임대인, 대출자(즉, 은행과 같은 임대인의 부동산 물건에 대한 저당권자), 낙찰자간의 관계를 임의로 사전에 정하는, 통상적인 임차인과 대출자 간의 계약서상의 조항이다. 이와 같이 해당 계약에서 정하지 않는 내용은 계약자유, 신의성실의 원칙, 공시제도 등을 통해 각 이해당사자의 이익의 우선순위가 결정 된다. 따로 정하지 않으면, 기본적으로 임차인, 임대인, 대출자, 낙찰자의 관계가 신의성실의 원칙과 공시제도에 따라 결정되기 때문이다. 따로 당사자가 정하는 SNDA 조항에서, 보통 임차인이 우선권 순위변경부분을 양보하는 대신, Non-Disturbance 와 Attornment 조항을 보장 받는다. 임대인이 해당 계약서 체결에 참여할 수 있다. 경매가 개시된 후에도, 낙찰자가, 낙찰자의 선택에 따라, 원활하게 임차인의 지위를 유지하고 임대수익을 계속 유지할 수 있다. 대출자 역시, 이자수익을 유지 한다. 이와 같이, 계약자유의 원칙에 따라, 자유롭게 임차인 또는 대출자에게 유리한 다양한 문구들이 존재해서, 통상적으로 변호사와 같은 대리인을 통해 협상이 이루어지는 문구이다. 한편, 한국에서 강행규정에 속하는 임대차보호법상의 문구와 충돌되는 문구는 구속력이 없으며, 한국에서의 경매절차에 따라 소멸될 수 있는 기존 임대차 계약의 유지 및 소멸 가능성 있는 관련 SNDA 의 조항에 대한 문구의 구속력을 보장하기 위해서는 추가로, Survival Clause 와 Third-party Beneficiary Clause가 필요할 수 있다. 보통 국제적인 우량 임차인이 변호사 선임을 통해 SNDA를 자주 활용하는 것으로 보이나, 일반적인 소액 임차인의 경우에도 임대하는 부동산 물건에 대한 애착이 깊은 경우가 많고, 이 경우, 소액 임차인을 보호하는 국가정책에 따라, SNDA가 유용하게 활용될 수 있다고 본다. SNDA에 대해, 임대인, 대출자, 낙찰자 역시, 이해를 같이 하는 경우가 많을 것이기 때문이다.

영문 초록

By operation of law, after foreclosure, the purchaser i.e., the new owner of the foreclosed real property sometimes has no pre-arranged means to continue the lease until the end of the existing lease term according to the tenant’s will to do so in South Korea, as in the U.S. This can be a nightmare for many institutional lenders. Such lenders are interested in having uninterrupted installments payment, secured by uninterrupted lease, until the end of the respective loan agreements. Many purchasers are also interested in getting loans from such lenders and have flexibility to come to the terms of such lenders, trying to prevent possibility of interrupted payment. Many tenants of such property are likewise often interested in continuing lease uninterrupted until the end of the lease term without having to worry about termination of lease after unexpected or even expected foreclosure and like to put such intentions in writing. Such three interested parties may utilize the SNDA, Survival, & Third-party Beneficiary Clauses (collectively, hereinafter, SNDA-ST) in their respective agreements to have their arrangements are well aligned with such respective interests. Absent use of clauses like SNDA-ST, the concept of first-in-time priority will control in South Korea as in the U.S. Consequences without SNDA-ST clauses will not be predictable to bring about outcomes desired by the three interest parties. This piece showcases, for the first time, how the SNDA-ST works in practice in the U.S. and encourages use of the SNDA-ST clauses in respective cross-border as well as purely domestic agreements in South Korea.

목차

Ⅰ. Introduction

Ⅱ. Legal Backdrop of the U.S. Real Estate Transactions: Freedom of Contract, Stability of Ownership Interest.

Ⅲ. Subordinate, Non-Disturbance, Attornment (SNDA) Agreement.

Ⅳ. Assurance: Enhanced SNDA’s Enforceability, together with Survival & Third-party Beneficiary Clauses

Ⅴ. Utility of SNDA in South Korea; Backdrop of South Korea.