기적의 재개발 재건축 투자법 - 5천만 원으로 시작해 5억 버는 부동산의 정석

이영미 지음

부동삶클래스 2025년 11월 03일 출간

작품소개

책소개

5천만 원으로 시작해 5억을 버는 기적의 투자 전략! 부동산 시장의 판을 바꾸는 실전 로드맵, 드디어 공개되다! 한 권으로 끝내는 재개발·재건축 투자 바이블! 서울의 낡은 빌라 한 채가, 10억짜리 아파트로 바뀌는 과정 속에서 수익을 현실로 바꾼 사람들의 노하우가 담겼다. 부동산 규제 시대, DSR, LTV, 청약 가점… 아무리 머리를 굴려도 답이 안 보인다면? '정비사업 투자'는 기회의 문을 아직도 열어두고 있다. '기적의 재개발·재건축 투자법'은 정보만 넘쳐나는 시대에 '판단 기준'과 '행동 전략'을 제공하는 책이다.

이 책은 단순한 투자서가 아니다.

- 사업 단계별 진입 타이밍
- 감정평가 분석법
- 유망 지역 선별 공식
- 수익률 시뮬레이션
- 실전 계약 및 분담금 계산
- 세금·법인 전략까지

정확한 수치, 생생한 사례, 입체적 시나리오를 기반으로 당신을 '정보 소비자'에서 '현장 실행자'로 변화시킬 것이다. "부자가 된 사람들은 주식이 아니라 낡은 집을 샀다. 부동산으로 10배의 수익을 만든 사람들의 공통된 투자법, 이제 당신 차례다."

목차

프롤로그
사랑하는 가족을 지키는 기적, 재개발·재건축 투자로 이룰 수 있다

1부. 재개발·재건축, 왜 지금 알아야 할까?

1-1 재개발·재건축은 왜 부자들의 선택일까?
1-2 수익률보다 중요한 것은 수익의 크기다
1-3 당신이 반드시 알아야 할 투자 필수 개념
1-4 재건축과 재개발의 정확한 차이
1-5 도시정비사업 기본계획 vs 지구단위계획 이해하기
1-6 일반적인 투자와 무엇이 다른가?

2부. 사업 구조부터 수익 계산까지, 기초 다지기

2-1 재개발·재건축 투자, 이렇게 진행된다
2-2 사업 단계별 투자 전략과 핵심 포인트
2-3 감정평가액과 권리가액 완전 정복
2-4 수익률의 삼각관계: 프리미엄, 분담금, 일반분양
2-5 조합원과 일반 매수자의 차이
2-6 비례율과 분담금 계산법
2-7 조합원분양권과 입주권의 이해

3부. 실전 투자 시기와 지역 보는 눈 키우기

3-1 언제 들어가고, 언제 나와야 하나?
3-2 사업 단계별 수익률 예측법
3-3 감정평가액을 미리 추정하는 실전법
3-4 세대당 평균 대지지분이 말해주는 것
3-5 유망 지역을 미리 발견하는 방법
3-6 실제 투자 분석으로 배우는 입지 판단법

4부. 재개발·재건축 사업의 전체 로드맵

4-1 조합설립: 5천만 원으로 투자할 수 있는 시기
4-2 시공사 선정: 브랜드 건설사는 투자 청신호
4-3 사업시행인가: 무산 가능성 0.1%의 안정 구간
4-4 감정평가: 실거래보다 낮게 나오는 이유
4-5 관리처분인가: 입주권의 가치가 확정되는 단계
4-6 입주권 vs 분양권, 뭐가 더 유리할까?

5부. 돈 되는 물건 고르는 법과 실전 매매 전략

5-1 손품·발품의 기술: 임장 제대로 하기
5-2 중개업소를 내 편으로 만드는 법
5-3 빌라, 상가, 단독주택… 어떤 물건이 돈이 되나?
5-4 감정평가 전 물건 분석 체크리스트
5-5 실전 계약시 주의할 점과 리스크 대응
5-6 임차인과 갈등 없이 협상하는 방법
5-7 언제 팔아야 수익이 극대화될까?

6부. 다양한 상황별 맞춤형 투자 전략

6-1 무주택자, 1주택자, 다주택자별 투자 전략
6-2 투자금이 소액일 때 vs 고액일 때 전략
6-3 투기과열지구 투자 시 유의사항
6-4 현금청산 위험, 이렇게 피할 수 있다
6-5 이주비대출 활용법과 수익률 향상 전략
6-6 법인을 활용한 세금 전략

7부. 성공한 사람들의 투자 사례에서 배우자

7-1 조합설립 단계 매수 → 새 아파트 입주 사례
7-2 관리처분인가 시 매수 → 수익률 400% 사례
7-3 무허가 건물, 다물권자 매입 성공 사례
7-4 빌라+상가 복합 투자 사례
7-5 감정평가 예측 실패로 인한 리스크 사례
7-6 투자 실패를 막은 사전 점검 사례

8부. 틈새 전략과 지역별 분석의 모든 것

8-1 재건축·재개발 + 경매 콤비 전략
8-2 이주 수요를 활용한 전략적 매수법
8-3 원플러스원, 헌 집 한 채로 새 집 두 채 받기
8-4 실거주와 투자, 두 마리 토끼 잡는 전략
8-5 서울 핵심 유망지역 분석: 성수, 노량진, 장위 외
8-6 지방 유망 투자처 집중 해부: 인천, 광명, 대전 등
8-7 투자금액별 추천 지역 매뉴얼

부록

B-1 재개발·재건축 용어집
B-2 감정평가액 예측표 & 분담금 계산표
B-3 전국 주요 정비구역 리스트 & 투자 체크리스트

마무리하며
하락장이 두렵다면 이 책부터 읽어라

책 속으로

“수익률은 숫자일 뿐이다. 당신의 삶을 바꾸는 건, 자산의 ‘절대 크기’다.” 3,000만 원 투자해 500만 원을 버는 것보다, 1억 투자해 4억을 버는 구조를 만들어야 진짜 부가 된다. 재개발·재건축은 단순히 몇 퍼센트를 버는 투자가 아니다. 낡은 건물을 새 아파트 입주권으로 바꾸는 자산 전환의 마법, 소액으로 시작해도 수억 원을 벌 수 있는 구조적 기회다.

▶ 전세 끼고 5천만 원 실투자 → 입주권으로 5억 자산 전환
▶ 시세보다 낮게 나오는 감정평가액 + 분담금 시뮬레이션으로
▶ 수익률보다 확실한 ‘자산 확보’를 설계한다

이 책은 숫자가 아니라 구조를 보여준다.
당신이 가진 돈보다 더 큰 자산을 갖게 해줄 지도를 그린다.

출판사 서평

정보가 넘쳐나는 시대에 진짜 필요한 것은 ‘정보’가 아니라 ‘판단 기준’이라는 점을 명확히 짚어낸 책이다. 이 책은 재개발·재건축 시장의 복잡한 구조 속에서 언제, 어디에, 어떻게 들어가야 하는지를 체계적으로 보여준다. 사업 단계별 진입 타이밍, 감정평가 분석법, 유망 지역 선별 공식, 분담금 계산, 세금 전략까지. 저자는 현장에서 검증된 실전 노하우를 조목조목 풀어낸다. 책을 읽고 나면 머릿속 이론이 아닌 ‘움직일 용기’가 생긴다. 부동산 규제, 대출 제한, 청약 제도 등으로 막힌 길 앞에서 이 책은 여전히 남아 있는 또 하나의 문, ‘정비사업 투자’를 제시한다. 결국 이 책은 당신을 정보의 소비자에서 실행자로 바꿔준다.

인물정보

저자(글) 이영미

공인중개사이자 정비사업 전문 투자 전략가. 정비사업 시장을 누구보다 깊이 있게 해석하는 실전형 전문가. 저자는 부동산 현장의 최전선에서 활동하는 공인중개사이자 재개발·재건축 투자 전략가다. 수많은 고객의 투자 상담을 진행하며, 정비사업의 구조를 실전 경험으로 검증해왔다. 단순히 물건을 중개하는 데 그치지 않고, 정비구역 지정부터 조합설립, 감정평가, 관리처분, 입주권 전환까지 모든 사업 단계를 직접 발로 뛰며 분석한 전문가다. 정부의 규제, 지자체 조례, 감정평가액, 분담금 계산 방식까지 실제 사례와 데이터를 바탕으로 투자자에게 맞춤형 전략을 제시하는 현장 중심형 전문가이며, 이 책은 그 현장의 언어를 가장 현실적으로 정리한 결과물이다. “나는 책상 위 투자자가 아니다. 현장에서 부딪치며 배운 수백 건의 투자 사례를 통해 초보 투자자도 안정적으로 수익을 낼 수 있는 전략을 만든다.” ‘소액으로 시작해 입주권을 얻는 전략’, ‘세금 최소화 플랜’, ‘입지와 타이밍 분석’ 등 실전에서 바로 사용할 수 있는 기술과 기준을 갖춘 ‘진짜 투자서’를 완성했다. 정비사업은 공부만으로는 절대 알 수 없다. 실전 경험이 축적된 저자만이, 당신을 리스크에서 수익으로 안전하게 이끌 수 있다.