부동산 행동경제학

최황수 지음

원앤원북스 2025년 08월 25일 출간 국내도서 : 2025년 08월 14일 출간

작품소개

책소개

금리, 경기, 정부 정책이 부동산 시장을 흔드는 것은 누구나 아는 사실이다. 그런데 사람들은 같은 정보와 흐름 속에서 서로 다른 결정을 내린다. 누군가는 사서 성공하고, 누군가는 팔아 후회한다. 무엇이 이런 차이를 만들까? 바로 ‘심리’에 그 답이 있다. 냉정해야 할 투자에서 감정이 개입되는 순간, 합리적인 판단은 무너지고 실수가 반복된다.
부동산 시장에서는 ‘매수심리가 회복되지 않았다’와 같은 표현이 자주 등장한다. 실제로 투자자의 심리는 시장에서 아주 중요한 변수로 작용한다. 우리는 심리에 휘둘려 잘못된 타이밍에 매수하거나 매도하곤 한다. 『부동산 행동경제학』은 이런 투자 실패의 메커니즘을 행동경제학의 시선으로 해부하며, 후회 없는 투자로 가는 길을 제시한다.
누구나 한 번쯤은 “왜 그때 그런 결정을 했을까?” 하며 이불킥을 해봤을 것이다. 인간은 완벽하게 합리적인 ‘호모 이코노미쿠스’가 아니기 때문이다. 우리는 기억과 경험, 습관과 관성에 따라 의사결정을 내리고, 때로는 비합리적이고 비이성적인 선택을 반복한다. 이 책은 투자 현장에서 자주 나타나는 심리적·인지적 오류를 짚어내고, 이를 줄일 수 있는 합리적인 판단 기준을 알려준다. 금리, 물가, 고용과 같은 거시변수를 기본으로 여기에 행동경제학의 통찰을 접목해 ‘왜 그런 결정을 하는지’를 해석해주는 것이다.
투자에서 실패와 후회를 줄이는 가장 좋은 방법은 자신의 심리와 반복적으로 실수를 야기하는 행동패턴을 아는 것이다. 대학에서 부동산 시장, 도시정비, 상권분석, 토지 투자, 경매 등 실전 기반의 교육을 펼치며 금융권 종사자들 사이에서는 ‘PB들의 부동산 스승’으로 통하는 저자는 행동경제학에서 해법을 찾았다. 행동경제학은 심리와 시장, 데이터와 경험을 연결해 투자자의 행동을 객관적으로 바라보게 하는 ‘거울’이다. 오랜 현장 경험과 행동경제학적 분석을 결합해, 투자자가 빠지기 쉬운 심리적 함정을 짚어주고 냉정한 판단으로 가는 길을 안내한다.

목차

여는 글_부동산 투자와 행동경제학의 만남

1장. 영끌족과 벼락거지
영끌족 vs. 벼락거지
전문가의 말은 진짜 믿어도 될까?
여권과 비자가 필요한가요?
화성에서 부동산 투자를?
떴다방의 출현

2장. 행동경제학으로 바라본 부동산 투자 ①
풍선효과와 행동경제학
부동산 규제와 풍선효과
실거래가격과 행동경제학
몸테크와 행동경제학
1층 상가에 투자하는 이유
기획부동산에 속는 이유

3장. 행동경제학으로 바라본 부동산 투자 ②
부동산 투자와 넛지이론
부동산 투자와 다크패턴
부동산 기사와 행동경제학
시장의 징후와 행동경제학

4장. 호모 이코노미쿠스의 부동산 투자
호모 이코노미쿠스란 무엇인가?
호모 이코노미쿠스의 투자패턴
시스템 1의 세계
시스템 2의 세계

5장. 무엇이 가격을 결정하는가?
정부의 부동산 정책
부동산 시장 지표 팩트체크
가격에 반비례하는 거시 변수
가격에 비례하는 거시 변수
가격에 영향을 미치는 검룡소를 찾아서
여러 변수가 즉각적으로 반응하지 않는 이유
무임승차효과에 대하여
언제 매각해야 하는가?

닫는 글_최적의 해답을 찾기 바라며
행동경제학 용어 찾아보기

책 속으로

현상유지편향(Status Quo Bias)은 대부분의 사람이 다른 대안이나 방법이 더 좋은 결과를 가져온다 하더라도 기존의 상황이나 성향을 유지하려는 경향을 의미한다. 합리적인 투자의 최대의 적이다. 부동산 투자 측면에서 현상유지편향은 두 가지 얼굴의 모습으로 나타난다. 해당 지역이 너무 익숙하고 잘 알아서 고평가하거나, 반대로 저평가한다. _29쪽

행동경제학이 바라본 부동산 투자자의 모습은 신념이나 가정을 확인시켜주는 정보만을 선택적으로 받아들이려는 경향이 있는 사람이다. 확증편향은 자신의 믿음으로 인해 그와 반대되는 정보를 무시하거나 간과하는 경향이다. 예를 들어 X라는 지역의 부동산 가격이 오르면 사람들은 Y지역도 상승할 것이라는 믿음을 갖는다. 그리고 실제로 Y지역의 가격이 상승하게 되면 긍정적인 정보에만 주목해 과도하게 높은 가격을 받아들이는 결과를 초래한다. _65쪽

별로 중요하지 않은 내용이라고 해도 관련 정책이 발표되거나, 사회적 현상이 발생하면 기사화해야 하는 숙명이 존재한다. 의도와 무관하게 관련 기사를 송고해야 하는 현실과 직면한다. 중요한 정책이나 현상이 아니어도 취재와 인터뷰 내용을 기사로 풀어내야 하다 보니, 때때로 무리한 해석도 나오고 의도치 않은 방향으로 독자의 사고를 혼란하게 만든다. _152~153쪽

앵커링 효과로 인해 두 가지 생각이 생길 수 있다. 첫째는 내가 처음 본 가격이 표준이기 때문에 그보다 비싸면 거품이라고 생각한다. 사실 상승기라면 일정 수준의 추격매수도 있을 수 있지만 망설이면서 시기를 놓쳐버린다. 둘째는 아예 늦었다고 포기하는 것이다. 주저주저하는 사이 가격이 더 오르게 되면 관심 속에서 멀어지고 만다. 약간의 좌절감도 동반될 것이다. _220~221쪽

부동산 시장의 무임승차 효과를 이야기하다 보면 “이미 늦은 것 아닌가요?” 하는 질문을 자주 받는다. 그렇게 발전하고 좋아질 지역이면 이미 늦은 것 아니냐는 뜻이다. 틀린 이야기는 아니다. 다소 늦었을 수도 있다. 그럼에도 눈여겨볼 가치가 있다. 같은 값이면 호재가 있는 지역이 그렇지 않은 지역보다 나은 선택지가 될 수 있다. 무엇보다 모든 무임승차 효과가 가격에 한꺼번에 반영되는 것은 아니다. _311쪽

출판사 서평

무엇이 당신의 부동산 투자를 방해하는가?
부동산 시장의 징후들과 행동경제학

이 책은 부동산 투자에 행동경제학적 통찰을 더해, 부동산 투자에서 빠지기 쉬운 오류와 이성적 판단 기준을 짚어준다. 1장 ‘영끌족과 벼락거지’에서는 부동산 시장 참여자들의 극단적인 선택과 그 이면의 심리를 분석한다. 2~3장 ‘행동경제학으로 바라본 부동산 투자’에서는 풍선효과, 몸테크, 기획부동산, 넛지이론, 다크패턴 등 행동경제학 개념을 사례와 함께 풀어낸다. 4장 ‘호모 이코노미쿠스의 부동산 투자’에서는 이성적·합리적 인간상을 가정한 투자 패턴과 실제 인간이 보여주는 비합리적 행동의 대비를 다룬다. 5장 ‘무엇이 가격을 결정하는가?’에서는 거시경제 변수와 시장 지표를 팩트체크하며, 매수·매도 타이밍을 판단하는 기준을 제시한다.
부동산 시장은 끊임없이 변한다. 규제가 풀리면 다시 규제가 생기고, 금리가 오르면 언젠가 금리가 내린다. 그 사이에서 살아남는 투자자는 ‘정보를 많이 가진 사람’이 아니라, 흔들리지 않는 원칙을 가진 사람이다. 시장의 파도 위에서 중심을 잡고 싶다면, 감정이 아닌 이성이 이끄는 투자자로 거듭나고 싶다면, 지금이 바로 『부동산 행동경제학』을 펼칠 때다.

작가정보

저자(글) 최황수

건국대학교 부동산대학원을 졸업하고 한성대학교에서 박사과정을 수료했다. 현재 건국대학교 대학원과 한국금융연수원에서 겸임교수로 재직 중이다. 부동산 시장과 도시정비, 상권분석, 토지 투자, 경매 등 실전에 기반한 교육을 펼치고 있다.
금융권 종사자 사이에선 ‘PB들의 부동산 스승’이라 불릴 만큼 명쾌하고 실용적인 강의로 정평이 나 있다. 강의는 재미와 몰입을 동시에 잡는다. 질문을 던지고 토론을 유도하는 참여식 강의로 수강생이 졸 틈을 주지 않는다.
방송과 언론에서도 부동산 시황과 전망을 꾸준히 전하고 있으며 공무원연금공단, 인천광역시의회, 농협중앙회 등에서 자문위원으로 활동했다.
이번 책은 오랜 현장 경험에 행동경제학적 통찰을 더해, 부동산 투자에서 빠지기 쉬운 오류와 이성적 판단 기준을 짚어준다.