부동산 투자 시뮬레이션 매뉴얼

처음 시작하는 사람을 위한 시뮬레이션 가이드

정광일 지음

e퍼플 2025년 08월 01일 출간

작품소개

책소개

이 책은 감에 의존해 실패하는 부동산 투자에서 벗어나, 엑셀과 숫자로 리스크를 설계하고 수익을 예측하는 ‘구조적 투자법’을 안내한다. 투자자와 투기꾼의 차이는 결국 ‘시뮬레이션을 했는가’에 달려 있다. 이 책은 실거래가와 전세가율, 공실률, 유지비, 세금, 대출이자 등 현실의 변수를 모두 반영하여 투자를 수치로 해석하는 힘을 길러주는 매뉴얼이다.

1장에서는 부동산 시뮬레이션이 왜 투자의 출발점이 되어야 하는지, 감이 아닌 구조로 판단하는 사고 훈련의 중요성을 강조한다.
2장에서는 투자자라면 반드시 알아야 할 수익률 계산의 핵심 공식을 제시하고, 대출 이자와 세금까지 포함한 총수익 시뮬레이션 방법을 실전 사례로 설명한다.
3장에서는 입지 분석을 감이 아닌 데이터로 설계하는 법, 인구 흐름·교통·상권 등을 수치화해 투자 적합 입지를 찾아내는 입지 모델링 기법을 다룬다.

4장에서는 시장 타이밍을 수치로 예측하는 3단계 모델과 함께, 금리 변화나 보유 기간에 따라 수익이 어떻게 달라지는지를 시뮬레이션하며, 상승장과 하락장에서 생존하는 기준을 제시한다.
5장에서는 1억 이하 소액 투자, 신축과 구축 비교, 수익형 vs 차익형 시나리오 등 다양한 실전 사례를 통해 눈으로 보는 훈련에서 숫자로 판단하는 훈련으로 독자를 이끈다.

6장에서는 엑셀을 활용해 투자 수익 자동 계산 시트를 만들고, 민감도 분석과 변수 조합 시뮬레이션을 통해 리스크에 대응 가능한 시나리오 생성법을 익힌다.
7장에서는 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산의 공실률, 유지비, 생애주기 등을 모델링하여, 감정이 아닌 숫자에 기반한 투자 판단의 힘을 키운다.

8장은 판단력 그 자체를 훈련하는 장이다. 같은 물건을 두고 수익률이 달라지는 이유를 구조적으로 분석하고, 사례별 시뮬레이션 훈련과 3단계 판단 시트 작성법을 통해 실전에서 흔들리지 않는 투자 감각을 길러준다.
9장에서는 실거주와 투자의 균형을 맞추는 전략을 다룬다. 전세 살며 투자하기, 실거주 유예 후 투자 확장, 무주택 탈출을 위한 수치 구조 등 생애주기와 자산 흐름을 연결하는 부동산 설계법이 포함되어 있다.

Epilogue에서는 “숫자는 거짓말을 하지 않는다”는 메시지로 마무리된다. 감정이 아니라 공식으로, 직관이 아니라 구조로 투자할 수 있도록 도와주는 이 책은, 당신을 감에 기대는 투자자에서, 시뮬레이션을 설계하는 전략가로 바꿔줄 첫 번째 도구가 될 것이다.

목차

Prologue. 투자자와 투기꾼의 한 끗 차이, 시뮬레이션

1장. 시뮬레이션, 부동산 투자의 기본이 되다

2장. 수익률 계산, 이 공식 하나면 충분하다

3장. 입지 분석도 데이터로 설계하라

4장. 상승장과 하락장, 타이밍을 수치로 예측하다

5장. 실전 사례로 배우는 시뮬레이션

6장. 엑셀로 만드는 나만의 투자 시나리오

7장. 수익형 부동산, 계산이 먼저다

8장. 투자 판단력을 키우는 훈련

9장. 실거주와 투자의 균형 맞추기

Epilogue. 숫자는 거짓말을 하지 않는다

참고문헌

부록

작가정보

저자(글) 정광일

저자는 인문학, 철학, 경제학, 기술 등 다양한 분야에 깊은 관심을 가지고 있는 저자입니다. 제 직장생활은 여러 가지 도전과 기회를 제공해 주었으며 이를 통해 얻은 경험을 바탕으로 폭넓은 시각을 갖추게 되었습니다.

독서는 제 삶에서 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 틈틈이 책을 읽으며 인문학의 깊이와 철학적 사유의 중요성을 느끼고 경제학적 관점에서 사회를 바라보는 법을 배워왔습니다. 특히 기술의 발전이 인간의 삶에 미치는 영향을 탐구하는 데 많은 흥미를 느끼고 있습니다. 이러한 다양한 관심사는 서로 연결되어 있으며 제가 쓴 글에서도 그 연관성을 발견할 수 있을 것입니다.

저는 독자 여러분께서 이 글을 통해 새로운 통찰을 얻고 삶의 여러 측면에서 도움이 되기를 진심으로 바랍니다. 지식의 공유는 서로를 성장시키는 좋은 방법이라고 믿습니다. 앞으로도 지속적으로 다양한 주제에 대해 탐구하고 그 결과를 독자들과 나누고자 합니다. 여러분과 함께 배움의 여정을 이어가길 기대합니다.
감사합니다.