8년차 김대위는 어떻게 집 3채를 샀을까?

군인을 위한 내집 마련 첫걸음

김지석 지음

어깨 위 망원경 2025년 08월 01일 출간 국내도서 : 2025년 07월 01일 출간

작품소개

책소개

주어진 조건은 군 복무와 월급뿐. 상속도, 증여도 없었다. 그럼에도 8년 차 현역 군인 김대위는 1년 만에 3채의 부동산을 마련하는 데에 성공했다. 2025년 현재 기준 자산 11억 원, 순자산 5억 원, 월 임대소득 300만 원. 그의 성공담을 담은 도서 『8년차 김대위는 어떻게 집 3채를 샀을까』는 군인이 부동산 투자에 최적화된 직업이라는 것을 증명한다.
부동산 책이 넘쳐나는 시대지만, 이 책은 다르다. 책상머리 이론 대신, 실전 경험만으로 구성됐다. 어디에 살며 어떤 지역을 공략하고, 어떻게 임장을 다니고, 무엇을 근거로 판단했는지 등 내집 마련의 전 과정을 군인다운 간결하고 체계적인 방식으로 기록했다. 쉽고 실용적인 설명을 따라가다 보면 막막했던 부동산 투자 방법은 명확해지고, 내집 마련이라는 목표는 어느새 목전에 다가와 있을 것이다.

목차

추천사
부동산 및 경매 스터디 수강생 후기
이 책의 사용 설명서
성공 사례로 검증된 부동산 재테크 입문서
프롤로그

[1부] 왜 내 집이 있어야 할까?
1장. 생각을 완전히 바꾸는 새로운 프레임
프레임(1) 얼마를 버는지보다 얼마나 모으는지가 중요하다
프레임(2) 현금을 모아서 부자가 된 사람은 없다
프레임(3) 시간을 나의 편으로 만들어주는 열쇠, 복리의 마법
프레임(4) 지금 당장 피해야 하는 인플레이션
프레임(5) 원금을 5배로 늘려주는 대출 레버리지
프레임(6) 내 집에 내가 안 살아야 자산이 된다
프레임(7) 위기 속에서도 기회를 보는 기술, 긍정 마인드

[2부] 내 집 마련 이렇게 하세요
1장. 내 집 마련을 위한 비장의 무기
호갱노노
아실
학구도안내 서비스
아파트 투미
네이버 부동산
KB부동산
FRED
부동산 계산기

2장. 내가 살 수 있는 집은 얼마일까?
집은 가능한 빨리 사야 해요
레버리지를 극대화하는 방법

3장. 실패하지 않는 아파트 찾기 - 서울과 수도권을 중심으로
실패하지 않는 아파트를 찾는 지름길, 서울 5급지 체계
완벽한 입지분석을 위한 7가지 요소
(1) 직장
(2) 교통
(3) 학군
(4) 상권
(5) 녹지
(6) 문화시설
(7) 공공기관

4장. 저는 아파트 이렇게 골랐어요
숙련된 교관의 입지분석 시범
입지분석 시범 (1) 직장과 교통
입지분석 시범 (2) 학군과 상권
입지분석 시범 (3) 녹지, 문화시설, 공공기관
입지분석 시범 끝, 온라인 임장을 마치며

5장. 저는 아파트 이렇게 샀어요
매물 고르기
임장
중개사 상담
가계약
계약
대출
중도금
잔금
등기
월세 세팅
가계약
계약
잔금

6장. ‘자유시간 투자자’의 인생 투자 전략
부동산과 주식 절세
(1) 취득세 면제
(2) 양도세 비과세
아직 내 집 마련을 할 수 없는 초급간부를 위한 전략

7장. 부동산 스터디 성공사례
현역 대위 군인 가족, 서울 영등포 신길뉴타운 21평형 신축 아파트
현역 중사, 경기 고양 일산신도시 31평형 아파트
예비역 중사 군인 가족, 서울 성북 대단지 24평형 아파트
다음 성공사례의 주인공은 당신입니다

에필로그
감사드릴 분들

책 속으로

“군인은 부동산 투자하기 정말 좋은 직업이에요. 봉급은 경제 상황과 관계없이 안정적으로 지급되며 장기 복무에 선발되기만 한다면 정년도 어느 정도 보장되죠. 게다가 군인은 관사를 줍니다. 덕분에 민간인보다 80% 이상 적은 비용으로 주거를 해결하죠.”
- p.27

“대부분의 군인들은 ‘군인은 돈을 많이 벌 수 있는 직업이 아니야.’라고 생각하더라고요. 그런데 이런 생각은 정말 잘못된 프레임인 거 아세요? 군인은 부동산 투자하기 가장 좋은 직업이에요. (…) 제 주변에는 이미 수십 명의 군인, 군인 가족분들이 수십억 원 자산을 형성했기 때문이죠.”
- p.39~40

“인플레이션, 복리, 레버리지. 이 세 가지만 기억하고 행동한다면 대한민국 상위 10% 부자가 되는 것은 어렵지 않을 거예요.”
- p.47

“우리가 미래를 준비한답시고 열심히 모으고 있는 돈은 결국 시간이 지날수록 가치가 떨어지게 돼요. 그래서 결국 그 가치가 0에 수렴하게 되는 것이죠. 돈을 모으며 미래를 준비하는 행동은 마치 아이스크림이 녹아 없어질 때까지 손에 쥐고 있는 것과 같아요.”
- p.53

“호갱노노의 평당가 비교 기능은 평수 차이로 인한 착시를 줄여줘요. 동일 단지 내 실거래가 평균은 물론이고, 구 평균, 시 평균, 변동률까지 한눈에 볼 수 있어요.”
- p.85~86

“LTV를 최대로 적용하여 레버리지를 극대화하는 공식 기억하시나요? 그건 바로 내가 모아둔 돈, 저축액의 총합에 5를 곱하는 거예요. 만약 1억 원을 저축하여 모아두었다면 5를 곱한 5억 원 이하의 아파트를 찾아보면 됩니다.”
- p.109

출판사 서평

■ 군인 월급으로 집 3채를, 그것도 단 1년 만에!
내집 마련은 누구에게나 막막한 과제다. 하물며 상속도, 증여도 없이, 오직 군 복무와 월급만으로 시작했다면 더더욱 그렇다. 현역 육군 대위인 저자 김지석은 8년 차 군 생활 중, 단 1년 만에 1채의 아파트와 2채의 빌라를 마련했다.
2025년 기준 자산 11억 원, 순자산 5억 원, 월 임대소득 300만 원. 이 책은 그의 성취를 넘어, 독자에게 묻는다. “군인의 조건으로 이만큼 가능하다면, 당신은 무엇을 시작할 수 있는가?” 『8년차 김대위는 어떻게 집 3채를 샀을까』는 무에서 유를 만든 전략과 실천의 기록이다.

■ 책상머리 이론보다 ‘현장 루트’를 따라가라
이 책엔 경제 이론도, 투자 심리 분석도 없다. 대신 단 한 명의 군인이 집을 마련해 나간 실제 루트가 있다. 저자가 이용한 주요 플랫폼(호갱노노, 아실, KB부동산), 입지 분석의 핵심 7요소(직장·교통·학군·상권·녹지·문화시설·공공기관), LTV·DSR 계산법, 관사와 대출의 병행 전략, 매물 고르기부터 임장, 중개사 상담, 계약, 등기, 월세 세팅을 통한 임대 수익 구조 설계까지.
독자는 이 모든 과정을 하나씩 따라가며 내 집 마련의 실제적인 기준과 판단력을 갖추게 된다. 군인뿐만 아니라 자금과 시간이 부족한 사회 초년생, 투자 초보자에게도 유용하게 사용될 수 있는 ‘스텝 바이 스텝’ 가이드북이다.

■ ‘언젠가는 나도’라고 말하는 대신, ‘지금 당장, 여기에서’ 시작하라
저자는 2024년, 네이버 카페 ‘리치군인’을 통해 34명의 군인 및 가족과 부동산 스터디를 진행했고, 그중 3명이 실제로 내 집을 마련하며 14억 원이 넘는 자산을 일궈냈다. 이 책은 혼자 해낸 성공담이 아니라, 함께 만든 변화의 실례이기도 하다.
“내 집은 언젠가 생기겠지”라고 생각하는 당신에게 이 책은 말한다. 지금, 이 책을 펼치는 순간이 ‘그 언젠가’일 수 있다고. 『8년차 김대위는 어떻게 집 3채를 샀을까』는 막연한 꿈이 아니라 실제 계약서로 향하는 첫걸음이 되어줄 것이다.

작가정보

저자(글) 김지석

- 2023년 인천 검단신도시 아파트 분양권 매매
- 2024년 인천 빌라 2채 낙찰
- 2025년 1월 기준 자산 11억 원, 순자산 5억 원, 임대소득 월 300만 원
2016년부터 군 생활을 시작한 육군 대위이다. 연년생(2022, 2023년)인 두 아이의 육아에 온전히 동참하고자 휴직한 상태이고, 전역 후엔 전업 투자자로 살며 다른 군인들의 재테크를 돕는 멘토로 활동하고자 한다. 그의 꿈은 모든 군인들이 각자 내 집을 마련하는 것이다. 부동산 재테크를 해보니 더 이상 관사에 살지 못하는 상황이 되더라도 들어가 살 내 집이 있다는 생각에 마음이 편하고 좋아서다. 게다가 복리가 적용된 부동산 시세차익은 보유한 지 2년 만에 연봉의 5배가 넘었다.
그러나 주변에서는 자가 주택 보유한 군인을 찾기 힘들었다. 부동산 재테크에 대해 알고도 안 하는 게 아니라 몰라서 못 한 거였다. 그래서 ‘군인과 군인 가족분들 대상으로 부동산 재테크에 대한 멘토링을 해드려야겠다!’라는 생각으로 네이버 카페 「리치군인」에서 부동산 스터디와 경매 스터디를 운영하고 있다. 2024년 한 해 동안 총 34명의 회원님들과 함께 스터디를 진행하며, 총 119건의 아파트 매물과 61건의 경매 매물을 분석했다. 그중 총 세 분이 내 집 마련에 성공했다. 이 세 분은 총 14.3억 원의 자산 증가를 이루었다. 모든 군인이 내 집 마련에 성공할 때까지 스터디를 계속하려고 한다. 어떤 군인이든 경제적 어려움으로 인해 복무 지속 여부를 고민하는 일이 없었으면 하는 바람이 있다.