전세사기 예방 및 사후대처를 위한 지침서

이한성 지음

작가와 2025년 06월 23일 출간

작품소개

책소개

전세계약을 할 예정에 있는 분들에게는 "피해 예방을 위한 방법", 전세사기 내지 피해를 입은 분들에게는 "현실적인 대처방안"을 담았습니다.
다양한 피해 유형별 기본적인 대처방안과 국가의 피해지원 체계를 소개하여 피해를 최소화하기 위한 방안을 안내하였습니다.
무엇보다 피해를 입었을 때, 어디서부터 무엇을 해야 하는지 감을 잡을 수 없는 분들에게 전반적인 개념을 잡고 대응할 수 있도록 책을 구성하였습니다.

목차

책을 내며 1

1부 전세사기 개념 잡기 및 예방
제1장 전세사기의 이해 4
1. 전세사기란 무엇인가? 4
2. 신종 전세사기 4
3. 전통적인 전세사기 7
가. 이중계약 7
나. 허위의 선순위 임대차 고지 사기 9
다. 집주인이 아닌 자와의 계약 10
1) 허위신분 사기 10
2) 대리인 사칭사기 11
3) 신탁되었음에도 신탁사의 동의 없이 한 계약 11

제2장 전세사기의 원인과 대응체계에 대한 소고 9
1. 매매시세 확인의 어려움 10
2. 반환보증 대상의 확대와 이에 따른 빌라 가격 상승 유발 11
3. 초기에 신종 전세 사기를 근절할 수 있는 기회가 있었다. 12
4. 전세 제도 자체가 문제라고? 14

제3장 전세 사기를 당하지 않는 방법: 입문편 15
1. 그 무엇보다도 첫 번째는 전세가율! 15
2. 돈 빌려줄 땐 사람을 봐야지 17
3. 주택임대사업자니까 안심하라고? 19
4. 반환보증(보험)이 전세사기의 예방책이라고? 20

제4장 전세 사기를 당하지 않는 방법: 실전편 15
1. 등기부 등본 보는 법 15
2. 건축물 대장 보는 법 17
3. 임대차 계약서 작성하기 19

제5장 내가 처한 상황을 인지하기 22
1. 내가 계약한 임대주택의 종류 파악하기 22
2. 내가 경·공매과정에서 대항력이 있는지 확인하기 23
3. 반환보증 가입여부 확인하기 24

2부 전세사기 대처 하기
제6장 사기 유형별 지침서 26
1. 반환보증 가입자 가이드 26
가. 먼저 약관을 읽어라. 26
나. 반환보증 가입 시 제출한 계약서를 찾아라 26
다. 법적으로 유효한 계약종료 통보를 해라. 27
라. 새집주인이 내용증명을 수령하지 않는다고? 30
마. 유효한 해지통보의 기간 (만기 6개월 전부터는 준비 필수) 32
2. 반환보증 이행거부 대상자 34
가. 대항력 미확보인 경우 34
나. 확정일자를 부여받지 않은 경우 35
다. 이면계약을 통해 반환보증에 가입한 경우 35
라. 전세계약과 매매계약이 동시 진행인 경우?? 36
3. 반환보증 미가입자 38
가. 대항력 미확보인 경우 38
나. 소액임차인 규정을 적용받는 경우 38

제7장 사기 유형별 대처 실전편 42
1. 계약종료의 방법 42
가. 문자를 이용한 통보 42
나. 전화를 이용한 통보 43
다. 내용증명을 이용한 통보 44
라. 공시송달을 이용한 통보 49
마. 집주인이 변경되어 주소지를 알 수가 없다고? 53
2. 임차권 등기의 방법 54
가. 임차권 등기의 시점 54
나. 등기 신청을 위한 준비서류 55
다. 등기 신청 63
라. 등기 신청 이후 결정과정 65
3. 보증금 반환보증 이행 청구 66
가. 이행청구의 요건 66
나. 이행청구를 위한 서류 준비 66
1) 사전준비서류 68
2) 현장 서류작성 및 접수, 이행절차 70
4. 임대차 보증금 반환소송 (보증 미가입자 및 보증 이행거부 대상자) 72
가. 소 제기 전에 가장 먼저 고려하여야 할 사항 72
1) 승소한다고 보증금을 돌려받는 것은 아니다. 72
2) 배당 가능성을 검토하여야 한다. 72
3) 임대인의 순자산 또는 소득을 파악하여야 한다. 73
나. 지급명령신청 - 소송 전 생각해볼 수 있는 대안 74
다. 임대차보증금 반환소송의 요건 75
라. 임대차보증금 반환소송의 제기 76
1) 전세사기 피해자 결정과 연계하여 생각하라. 76
2) 사건의 난이도를 고려하고, 선임계약서를 잘 살펴라. 76
5. 전세사기피해자 지원 받기 (｢전세사기피해자법｣) 79
가. 전세사기피해자의 요건 79
나. 전세사기피해자 결정 시 혜택 79
1) LH매입 신청을 통해 보증금 회수하기 81
(1) 매입 대상 81
(2) 매입 절차 81
2) 기존주택 매수희망자 81
(1) 우선매수권 행사 81
(2) 구입자금 대출 84
(3) 취득세 및 재산세 감면 88
3) (후순위 임차인)기존주택 매수는 하지 않으면서 지속적으로 거주하고자 하는 자 90
(1) 우선매수권 양도(LH매입)를 통해 공공임대 형식으로 거주 90
(2) 기존 전세대출을 저리로 대환 92
(3) 분할상환 및 신용정보 등록유예 93
4) 이사 희망자 또는 긴급 주거지원 95
(1) 최우선변제금 미지급자 무이자 대출 및 저리 전세대출 95
(2) 긴급 주거지원 97
5) 기타 지원 99
(1) 소송대리 지원 99
(2) 경매 대행서비스 101
(3) 경·공매 유예·정지 104
(4) 조세채권의 안분 신청 106
(5) 긴급복지 지원요청 109
(6) 저소득층 신용대출 111
6. 특수사례 대응 방법 112
가. 임대인의 사망 112
1) 상속인을 찾는 과정 112
2) 상속재산관리인 선임신청 113
나. 해지통보 실패로 인한 묵시적 계약갱신의 상황 115
1) 전세계약 종료확인서 확보 115
2) 묵시적 갱신 이후 계약종료권의 행사 115
다. 전세대출을 받았으나 만기일에 상환이 어려운 경우 117
라. 본인이 낙찰을 받을 수도, 낙찰자도 나올 수가 없는 경우 118
1) 대항력 있는 임차인의 보증금의 합 > 매매시세 118
2) 선순위 세금 또는 임금채권 등이 존재하고, 대항력 있는 임차인이 있는 경우 119
마. 대항력 발생에 문제가 생기거나 생길 우려가 있는 경우 120
1) 전입일에 집주인이 바뀐 경우 120
2) 해당 주택에서 전출한 경우 또는 이사가야하는 상황인 경우 121

책 속으로

전세계약을 할 예정에 있는 분들에게는 "피해 예방을 위한 방법", 전세사기 내지 피해를 입은 분들에게는 "현실적인 대처방안"을 담았습니다.

작가정보

저자(글) 이한성

2021년부터 전세피해를 입으신 분들을 위해 매일 1,500명 가량이 상주하는 카카오톡 채팅방을 운영하면서 수천 명 피해자들의 힘든 이야기를 들어주고, 피해자의 입장에서 어떤 점이 어려운지 듣고, 현실적인 대응 방안을 계획할 수 있도록 조력을 하고 있습니다.

입법고시 32회
행정고시 60회
국회예산정책처 기획관리관 총무담당
국회예산정책처 예산분석실 예산분석관
국회사무처 국제국 국제회의담당
국회 행정안전위원회 입법조사관 등