옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까

이창헌(돈깨비) 지음

필름(Feelm) 2025년 06월 20일 출간 국내도서 : 2025년 05월 28일 출간

작품소개

책소개

매달 고정적으로 빠져나가는 월세에 지치고, 아무리 열심히 일해도 통장은 늘 제자리라면 이제는 방향을 바꿔야 할 때다. 근로소득만으로는 부를 축적하는 데는 한계가 있다. 이제는 그 반대편으로 건너갈 준비를 해야 한다. 경제적 자유를 가져다줄 안정적인 수입원은 결국 자산소득에서 나온다. 마이너스 2억 원의 삶을 살다가 건물 4채를 매입하게 된 저자처럼 말이다.
《옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까》는 평범한 직장인이던 저자 이창헌(돈깨비)이 직접 건물을 투자하러 다니며 체득한 실전 노하우를 담은 건물 투자 로드맵이다. 그동안 유튜브와 강연을 통해 전파해 온 ‘건물주 되는 법’을 누구나 쉽게 따라 할 수 있도록 정리했으며, 컨설팅을 통해 실제로 건물주가 된 7명의 사례도 함께 소개한다.
건물주가 되는 이야기는 건물에서 장사를 하는 자영업자에게만 해당하는 얘기가 아니다. 자산소득은 우리 모두에게 열려있는 새로운 기회다. 직장인이든 프리랜서든, 지금 가진 자본이 많든 적든, 중요한 것은 ‘나도 가능하다’는 믿음과 구체적인 실행 전략이다. 그리고 이 책은 막연한 꿈을 현실로 바꾸기 위한 가장 현실적인 출발점이 되어줄 것이다.

목차

추천사
프롤로그 - 절실함은 현실을 초월한다

1장. 월세를 내는 자와 받는 자
망하는 자영업자들의 공통점
꼭 알아야 할 월세의 가치
월세, 낼 것인가 받을 것인가
똑같이 일해도 자산의 차이는 25억 원

2장. 레버리지 피라미드
직장인, 자영업자, 건물주의 피라미드
건물주가 되어야만 하는 이유
건물주가 되기 위한 필수 ‘3요소’
현실적인 건물주 로드맵
99%가 모르는 레버리지 매직

3장. 건물주가 되기 위한 필수 지식
아파트 투자와 건물 투자의 차이
건물 투자의 장단점
건물 투자, 개인 명의 vs 법인 명의
건물 사기 전에 꼭 알아야 할 것들
대출, 이렇게만 하면 잘 받을 수 있다
꼭 알아야 할 건물주의 현실

4장. 건물 매입 실전 매뉴얼
자영업자 건물 투자 플로우
내게 딱 맞는 건물 기준 정하기
자영업자 90%가 모르는 건물 찾는 방법
건물 매입 전 반드시 알아야 할 건물 분석
임장할 때 반드시 확인해야 할 임장 체크리스트
수지 분석. 부동산 투자의 마지막 검증 단계
수억 원 아낄 수 있는 계약 필살기
건물의 가치를 올려서 엑싯하는 방법

5장. 건물주가 된 사장님들
성취와 보람, 그리고 건물의 가치를 알게 해준 서교동 건물
2.5억 원으로 성수 건물주된 30대 미용실 사장님
전국 임대료 1등, 북창동 건물주가 된 파스타집 사장님
1억 원으로 시작, 2년 만에 인생역전한 30대 곰탕집 사장님
레버리지 끝판왕 30대 족발집 사장님
절실함과 적극성으로 방배동 건물주 된 중국집 사장님
8억 원 싸게 매입한 을지로 건물, 30대 고깃집 사장님

에필로그

책 속으로

이 월세가 꾸준히 쌓이면 어떻게 될까? 월세 규모에 따른 자산 가치의 변화도 크다. 만약 월세 300만 원을 낸다면, 9억 원의 4% 이자인 셈이다. 월세 1,000만 원을 낸다면, 30억 원의 4% 이자인 셈이다. 이를 다시 말하면 결국 월세 300만 원을 낼 수 있는 사장님은 9억 원의 건물을 매입해서 이자를 낼 수 있는 것이다.
아마도 머리가 띵할 것이다. 당연히 그저 내야 할 돈으로 생각했는데, 지출하는 월세의 가치가 이렇게 높다는 사실에 나 역시도 적잖은 충격을 받았었다.
_1장: 월세를 내는 자와 받는 자

자본주의 피라미드에서 위치 이동을 결심했다. 레버리지를 당하는 자리에서 레버리지를 활용하는 자리로, 그리고 궁극적으로는 최상위 포식자인 건물주의 자리로 올라가기 위한 첫걸음을 내딛기로 마음먹은 순간이었다.
_2장: 레버리지 피라미드

그렇다면 계속 만들어낼 수 없는 자산, 예컨대 토지나 건물은 어떨까. 토지는 자장면과 다르게 원하는 만큼 생산할 수 없다. 공급이 제한된, 희소한 자산이다. 이 점에서 건물 투자는 꾸준히 물가가 오르는 인플레이션 시대에 안전한 자산을 확보하는 것이다. 실제로 도심이나 주요 상권처럼 입지가 좋은 지역의 지가는 시간이 갈수록 우상향 곡선을 그려왔다. 소비재는 가격 상승의 결과를 ‘소비’로 끝내는 반면, 건물은 그 상승을 ‘자산’으로 남긴다
_3장: 건물주가 되기 위한 필수 지식

투자의 본질은 스노우볼이다. 수익률 상승으로 건물을 매각하면 매입 시 투입 자금과 시세차익이 생긴다. 건물 투자는 레버리지를 활용한 스노우볼링 투자법이다. 시드머니가 커질수록 더 큰 규모의 건물을 매입할 수 있게 되며, 이 과정을 반복하면 자산이 눈덩이처럼 불어난다. 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유한 자영업자라면 이런 투자 전략을 활용하지 않을 이유가 없다.
_4장: 건물 매입 실전 매뉴얼

노동소득만으로는 절대로 이런 수준의 수익을 창출할 수 없다는 사실을 뼈저리게 깨달았다. 자영업 기반의 사업소득도 안정적으로 지속해서 수익을 내기 어렵다는 것을 직접 경험했다. 결국, 자산소득으로 전환하지 않는다면, 노년기까지 일을 계속해야 하고 항상 불안한 마음으로 사업을 운영해야 한다.
_5장: 건물주가 된 사장님들

출판사 서평

‘장사만 잘하면 된다’는 착각

월세를 내는 삶에서 벗어나
건물이라는 자산을 소유하라

성공한 자영업자도 매달 고정비에 시달린다. 월세는 물론이고 장사가 잘되어도 관리비, 재료비, 운영비 등 ‘지출’은 끊임없다. 그리고 대부분의 이들이 이 지점을 넘지 못하고 평생을 월세의 굴레 속에 살게 됩니다. 《옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까》는 그런 한계를 명확히 짚으며, 더 늦기 전에 자산을 소유해야 한다고 말한다. 노동과 사업소득으로는 절대 이룰 수 없는 부, 바로 ‘자산소득’을 해답으로 제시한다.
물론 자산소득을 창출하는 건물주가 되기가 쉬운 것은 아니다. 하루아침에 되는 것도 아니다. 하지만 누구나 적은 돈으로도 시작할 수 있다. 그동안 ‘건물 투자’는 낯선 영역이었겠지만 이 책에서는 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 아주 현실적으로 설명합니다. 중요한 것은 현실을 뛰어넘을 절실한 의지다. 돈이 많지 않아도, 특별한 배경이 없어도, 지금부터 준비하고 실행하면 건물주가 되는 것은 누구에게나 가능한 이야기다.


건물, 모르고 사면 ‘빚’이고
알고 사면 ‘자산’가 된다

건물 투자의 핵심은 ‘레버리지’이다. 레버리지는 대출을 지렛대처럼 활용해 더 큰 자산을 취득하는 방식인데, 그래서 적은 돈으로도 누구나 투자할 수 있다. 하지만 무작정 대출만 끌어다 써서는 안 된다. 어떤 건물을 어떤 방식으로 투자할 것인지에 따라 그 결과는 완전히 달라지기 때문이다. 저자는 건물주가 되기 위해 가장 중요한 3요소, 지식, 현금흐름, 보유 자금을 강조하며 이외에도 본격적으로 건물에 투자하기 전에 꼭 확인해야 할 것들을 친절하게 설명한다.
여기서 더 나아가, 레버리지를 최대로 활용하기 위해서 저자는 ‘좋은 건물’의 기준을 제시해 준다. 간혹 겉모습에 속아 수익이 나지 않는 건물에 투자하는 실수를 범하기도 하는데, 자신만의 명확한 기준을 먼저 세워야 자신에게 꼭 맞는 건물을 찾을 수 있다. 상권 분석, 입지 조건, 임대 수익률, 건물의 구조와 용도, 공실 리스크 등 다양한 요소를 고려해 자신에게 맞는 필수사항과 선택사항을 마련하면 내게 큰 자산이 되어줄 가치 있는 선택을 내릴 수 있게 될 것이다.


남의 이야기인 줄 알았던 건물주 스토리,
이제는 ‘내 건물’을 살 차례가 왔다!

《옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까》의 백미는 바로 ‘진짜 사장님’들의 성공 사례이다. 이 책의 마지막에는 책의 내용을 강의로 듣고 실제로 실천한 여러 사장님들의 사례가 담겨있다. 건물 매입 배경부터 건물 계약까지 사례마다 건물주 로드맵을 단계별로 정리했으며 자본금과 실제 건물 가치까지 가감 없이 담았다. 미용실 사장님, 곰탕집 사장님, 고깃집 사장님 등 다양한 배경에서 건물주가 된 이야기들을 읽으면 멀게만 느껴지는 건물주 이야기가 확실히 가깝게 느껴지고 시작할 용기도 얻을 수 있을 것이다.

이 책은 단순한 건물 투자책이 아니다. 현실을 뛰어넘고자 하는 사람들에게 용기와 방법을 함께 건네는 동료와 같은 책이다. 그동안 불확실한 미래 속에서 혼자서 끙끙 앓았던 사장님들에게, 매월 월세를 내며 ‘나도 건물주가 될 수 있을까?’라고 궁금해하던 사장님들에게, 이 책은 ‘할 수 있다’라는 확실한 해답을 줄 수 있는 책이다. 이제는 남의 건물에 월세를 내는 삶이 아니라, 내 건물에서 수익을 창출하는 삶으로 전환할 때다.

작가정보

저자(글) 이창헌(돈깨비)

‘㈜건물에진심’ CEO이자 ‘㈜장사는 건물주다’ COO 및 공동설립자이다. ‘자영업자 건물주 되기’ 강의를 통해 지금까지 75명의 신규 건물주를 배출했으며 채널A 〈서민 갑부〉에 출연하기도 했다. 그동안 총사업비 1,000억 원 이상 규모의 건물 투자 및 자문을 수행했고, 여러 경험과 현장 중심의 분석력과 실행력을 바탕으로 실제로 수익이 나는 부동산 투자 전략을 전파하고 있다.
20대 초반, 우연히 부모님의 집을 매각하며 부동산에 눈을 뜬 저자는 현실을 뛰어넘고자 하는 절실함 하나로 건물 투자를 배우기 시작했다. 이후 성공과 실패를 겪으며 지금은 4채의 건물을 매입한 건물주가 되었다. 많은 이들이 매달 고정비와 임대료에 쫓기며 버티는 현실을 가까이서 보며, 저자는 누구나 건물주가 되길 바라는 마음으로 이 책을 썼다.