지분형 주택금융의 환상과 현실 – 정책은 선의로 시작하지만 시장은 냉정하다

곽광수 지음

글로벌피알 2025년 04월 29일 출간

작품소개

책소개

『지분형 주택금융의 환상과 현실 – 정책은 선의로 시작하지만 시장은 냉정하다』

지분형 주택금융은 과연 무주택자의 내 집 마련을 위한 혁신적 해법이 될 수 있을까? 정부는 선의로 시작했지만, 시장은 언제나 냉정하다. 이 책은 '지분형 주택금융'이라는 새로운 정책 실험을 둘러싼 환상과 현실의 간극을 치밀하게 분석한다.

정부가 내세우는 초기 자본 완화와 가계부채 경감이라는 명분 뒤에는, 공동소유의 심리적 불편, 장기적 자산 형성 제약, 집값 상승 자극, 공공재정 악화 등 다양한 리스크가 도사리고 있다. 영국과 호주 등 해외 사례를 비교하며, 왜 비슷한 제도가 기대만큼 성공하지 못했는지 냉철하게 짚는다.

정책이 실패할 경우 가장 큰 피해를 입는 것은 결국 국민이다. 이 책은 지분형 주택금융의 구조적 문제를 현실적인 시각에서 진단하고, 보다 지속가능한 주거복지 대안을 제시한다. 주택 정책을 바라보는 모든 이들에게 필요한 '시장의 논리'와 '냉정한 통찰'을 담았다.

- 정책 입안자, 주거정책 연구자, 무주택자 모두에게 권하는 필독서.

목차

서문 – 정부가 꿈꾸는 ‘지분형 주택금융’은 정말 정답인가?
- 정책의 도입 의도와 기대 효과
- 왜 이 책은 지분형 주택금융의 현실적 한계를 지적하는가

1장. 지분형 주택금융이란 무엇인가?
- 정책 배경 및 도입 취지
- 해외 유사 제도 사례 분석 (영국, 호주 등)
- 국내 기존 주택금융 제도와의 비교 분석

2장. 좋은 의도가 시장을 움직이지 않는다
- 정책과 현실 사이의 괴리
- 주택 시장 가격의 메커니즘과 정책 개입의 한계
- 과거 국내 유사 정책 사례 분석 및 실패 원인 고찰

3장. 초기 자본 장벽 완화는 정말 좋은 일인가?
- 가계부채 완화 효과의 진실
- 수요 폭증과 집값 상승 메커니즘의 위험성
- 단기적 수혜와 장기적 비용의 명암

4장. 공동소유의 함정 – 소유권 없는 소유자의 딜레마
- 지분 소유에 따른 심리적·경제적 갈등 사례
- 소비자가 느끼는 공동 소유의 심리적 부담 (실제 사례 추가)
- 지분 재매입 과정의 현실적 문제점과 사례 분석
- 주택 사용료와 실질적 경제 부담 분석

5장. 정부가 집값 하락 위험을 감당할 수 있는가?
- 주택 시장 하락기 손실 분담 구조의 현실성 평가
- 정책금융기관 재정 부담의 중장기적 지속가능성 분석
- 공적 재정 악화와 정책의 지속가능성 문제

6장. 지분형 주택금융의 복잡한 퇴장 전략
- 주택 매각 및 정산 과정의 현실적 어려움
- 지분 정산 갈등과 분쟁 사례 예측
- 출구 전략 부재와 향후 정책 전환 가능성

7장. 사회적 형평성과 정책 실패의 정치적 비용
- 기존 주택 소유자와 수혜자 간 갈등과 사회적 비용 심층 분석
- 세대 간, 계층 간 갈등의 심화 가능성 진단
- 정책 실패 시 정부의 정치적 책임과 사회적 비용
- 사회적 공감대를 얻기 위한 정책 보완점

결론 – 지속가능한 주거 정책, 지분형 주택금융 그 이후의 대안은?
- 지분형 주택금융의 한계를 극복할 현실적 조건
- 공공임대주택 확대 등 대안적 접근 방법 제안
- 지속 가능한 주거복지 정책의 미래 방향
- 정책 의도를 넘어서 시장과 소비자의 현실을 이해하라

출판사 서평

"정책은 선의로 시작하지만, 시장은 언제나 냉정했다."

『지분형 주택금융의 환상과 현실』은 단순한 정책 해설서가 아니다.
이 책은 정부가 내놓은 '지분형 주택금융'이라는 해법을, 환상 없이, 집요하게 현실 검증하는 작업에 가깝다.
저자는 '좋은 의도'가 시장 논리 앞에서는 얼마나 무력해질 수 있는지를 치밀한 논리와 해외 사례 분석으로 설득력 있게 풀어낸다.

읽는 내내 느낀 것은, 이 책이 특정 정책을 비판하기 위한 것이 아니라, "정책과 시장 사이의 본질적 긴장"을 이야기하고 있다는 점이다. 정부는 내 집 마련의 문턱을 낮추겠다고 하지만, 저자는 묻는다.
"정말 그 문턱을 넘어선 뒤에도, 우리는 집을 온전히 가질 수 있는가?"

공동소유라는 개념이 불러올 심리적 갈등, 지분 정산 과정에서 벌어질 수 있는 복잡한 이해 충돌, 그리고 집값 상승기와 하락기 모두에서 나타날 수 있는 정책의 부작용까지. 이 책은 낙관과 기대 사이에 놓인 '보이지 않는 위험들'을 꼼꼼히 짚어낸다.

특히 인상적이었던 부분은, 해외 사례를 바탕으로 단기 효과에 대한 기대와 장기적 재정 리스크를 명확히 구분해서 설명하는 대목이다. 우리는 종종 정책의 "지금"만 보고 박수를 치지만, 이 책은 "10년 뒤, 20년 뒤"의 상황까지 치열하게 상상하게 만든다.

이 책은 단순히 부동산에 관심 있는 사람뿐 아니라, 모든 정책 소비자 – 즉 국민이라면 한 번쯤 읽어봐야 할 책이다.
정책은 종종 아름답게 포장된다. 그러나 그 포장지를 벗기고 나면, 냉혹한 시장의 논리, 그리고 때로는 더 깊은 불평등의 구조가 드러날 수도 있다. 이 책은 그 포장지를 벗겨보는 용기를 우리에게 준다.

"환상을 걷어낸 자리에서만, 우리는 진짜 대안을 고민할 수 있다."

작가정보

저자(글) 곽광수