아파트가 될 빌라 소액투자법

3천만 원으로 시작해 20억 자산을 만든 실전 전략

손가네 지음

작가와 2025년 04월 18일 출간

작품소개

책소개

3천만 원으로 시작해, 6년 만에 자산 20억 원.

이 책은 반지하 빌라 한 채에서 시작해 ‘아파트가 될 빌라’ 9채를 보유하게 된 실전 투자자의 이야기다. 단순한 시세 차익이 아닌, 정비사업이라는 구조를 읽고 ‘될 자리’를 선점해온 기록.

소액으로 시작했지만, 정비 요건과 정책 흐름, 수요를 입체적으로 분석하며 길을 찾았다.

빌라 투자라면 무조건 위험하다는 편견 속에서도 저자는 ‘정보가 아니라 해석’이 핵심이라는 관점을 끝까지 밀어붙였고, 결국 결과로 증명해냈다.

이 책에는 현장 임장, 월세 세팅, 대출 활용, 세금 전략까지 부동산 투자 전 과정이 담겨 있다.

작은 돈으로도 가능한 투자, 빌라를 통해 부자가 될 수 있는 전략이 여기에 있다.

목차

1. Prologue. 3천만 원으로 시작, 20억 자산 만들다

2. 남들이 모를 때, 기회를 잡다
가. 3천만 원이 불러온 나비효과
나. 다주택은 선택이 아닌 필수다
다. 빌라 투자, 세금 부담이 없다
라. 은행 적금보다 안전한 빌라
마. 시간을 내 것으로 만들어라

3. 아파트가 될 빌라 찾는 방법
가. 손가네’s 재개발 3요소
나. 지역 분석, 재개발 사업성
다. 지역 분석, 네이버 부동산 활용법
라. 지역 분석, 부동산의 상호의존성
마. 지역 분석, 정비구역 경계 예측법
바. 임장 단계, 재개발 힌트 찾기
사. 투자 결정, 자금 조달 및 운영 계획
아. 투자 결정, 소유권 우선 전략
자. 투자 결정, 수익률 우선 전략
차. 투자 결정, 주택도 수익률로 평가하는 시대
카. 마무리, 복잡한 재개발, 단순하게

4. 3천만원 투자로 알게된 진실
가. 청약의 저주에서 벗어나라
나. 사업성이 확보되는 주변요인
다. 분담금 5억 시대
라. 투자하지 않으면, 평생 일하다 끝난다
마. 부동산은 금융이다
바. 경매 or 매매 어떤 방법이 좋을까?

5. 대출금이 많은 사람이 부자다
가. 대출금도 자산이다
나. 대출이 전세보다 안전한 이유
다. 대출 금액은 그 사람의 능력이다
라. 나에게 유리한 대출 조건?
마. 우리에게 4개의 히든카드가 있다
바. 대출을 갚을 것인가, 더 투자할 것인가?

6. 공실 없는 빌라, 수리부터 관리까지
가. 수리, 전략적 선택
나. 촬영, 매물의 첫인상
다. 광고, 시장의 반응
라. 관리, 공생 관계

7. Epilogue. 방법이 아닌 방향은 언제나 옳다

책 속으로

재개발 투자에 관심을 가지는 사람들은 늘 이렇게 묻는다. “도대체 어떤 빌라를 사야 조합원이 될 수 있나요?”

하지만 이 질문에는 전제가 빠져 있다. ‘어느 지역이 재개발이 될 것인가’를 먼저 판단할 수 있어야 한다는 사실이다.

대부분은 오래된 동네를 찾고, 낡은 건물만 확인한다. 건축연한이 지났고, 주차장이 부족하면 곧 재개발이 될 거라 생각한다.

하지만 현장은 그렇게 단순하지 않다. 노후도가 아무리 심해도 법적 요건이 안 되면 아무 일도 일어나지 않고, 주민이 원하지 않으면 추진조차 어렵다.

지자체와 정부의 정책이 뒷받침되지 않으면 속도는 더디고, 때로는 멈춘다.

그래서 나는 재개발을 이렇게 정의한다.

“재개발 사업은, 법적 요건과 주민 수요, 그리고 정책 방향이 동시에 맞물려야 움직인다.”

이 세 가지를 나는 ‘재개발 3요소’라고 부른다.

첫째는 법적 요건이다. 「도시 및 주거환경정비법」에는 정비구역 지정 기준이 명시돼 있다. 도로, 상하수도, 노후·불량 건축물의 비율, 정비기반시설 여부 등 형식적으로 재개발이 가능하다는 ‘자격’을 판단하는 기준이다.

둘째는 주민의 개발 수요다.

주민들이 지금의 주거 환경에 불편을 느끼고, 새 아파트를 원할수록 재개발 가능성은 높아진다.

반대로, 현재의 생활에 만족하거나 반대 세력이 강하면 사업은 장기 표류에 빠진다.

셋째는 정책과 시대적 흐름이다.

지자체가 재개발을 밀어주는 시기와 그렇지 않은 시기의 온도차는 극명하다.

재개발이 추진되고 있는지, 인센티브가 주어지고 있는지, 지자체가 밀어주는 구역인지 아닌지를 따져야 한다.

나는 이 3요소를 기준으로 현장을 분석해왔다.

단순히 ‘오래돼 보이는 동네’가 아니라, 법적 요건이 충족돼 있고, 주민 수요가 있으며, 정책이 응답하고 있는 지역. 이 세 가지 조건이 겹치는 곳을 찾는 것이, 소액 투자자가 진입 가능한 가장 현실적인 전략이었다.

수많은 정비예정구역과 노후 지역 중 어디를 먼저 볼지 막막하다면, 이 3요소를 기준 삼아 정비 가능성을 하나씩 걸러보자.

이 구조를 이해하는 순간, 기회는 선명하게 보이기 시작할 것이다.

작가정보

저자(글) 손가네

3천만 원으로 시작해, 6년 만에 자산 20억 원.
반지하 빌라 한 채에서 출발해, ‘아파트가 될 빌라’ 9채를 보유한 실전 투자자.

낡은 외관 속에서 도시의 미래를 먼저 읽어냈고, 정비사업, 경매, 대출, 월세 세팅까지 부동산 투자 전 과정을 스스로 실전으로 돌파했다.

수많은 이론보다 한 번의 실천이 더 강하다는 걸 직접 증명해낸 그의 전략은, 지금 당신의 현실에도 적용할 수 있는 살아 있는 로드맵이다.

현재 유튜브 채널 [손가네]를 운영하며, 초보 투자자에게 실전 경험과 전략을 전하고 있다.

이 책은 단순한 수익 모델이 아니다.
부동산의 본질에 기반한 전략을 체계적으로 담아낸 실전 매뉴얼이며, 이제 막 투자를 시작하려는 이들에게 가장 현실적인 길이 되어줄 생생한 경험담이다.