부를 창출하는 경제 사이클의 비밀

당신 앞에 다가온 마지막 기회

아킬 파텔 지음 | 홍석윤 옮김

시목 2025년 03월 31일 출간 국내도서 : 2025년 02월 24일 출간

작품소개

책소개

최근 국내외적 이슈로 인해 금융 시장이 요동치고 있다. 환율과 물가는 치솟고 코스피 지수는 회복할 기미를 보이지 않는다. 2008년 세계 금융위기를 기억하는가? 그런 위기가 다시 한번 예정되어 있다면, 그것도 얼마 남지 않았다면, 우리는 무엇을 준비해야 할까?
호황과 불황을 예측할 수만 있다면 이런 경제적 위기 상황에도 충분히 대처할 수 있지 않을까? 대한민국의 경제는 지금 어느 지점을 달리고 있으며, 다음 호황기는 과연 언제 찾아오는 것일까? 그에 대한 해답을 《부를 창출하는 경제 사이클의 비밀》이 명쾌하게 제시한다. 옥스퍼드 대학교 금융학 출신 저자 아킬 파텔은 금융 및 경제사에 대한 깊은 이해를 바탕으로, 인류가 여러 차례 경험해 온 호황과 불황의 주기를 예측한다. 그는 한 주기를 18년으로 본다. 그 안에서 4년간 토지 가격은 하락하고 14년 동안 상승한다. 4+14는 한 번으로 그치지 않는다. 계속해서 반복되어 왔다.
저자는 이 책에서 경제가 빈사 상태에 이르렀다가 호황을 겪고 다시 위기로 넘어가는 사이클이 어떻게, 왜 발생하는지, 그리고 어째서 대부분의 사람들이 그것을 보지 못하는지를 명확하게 설명한다. 또한 독자들의 확실한 이해를 위해 실제 사례를 들어가며 경제 사이클의 각 단계를 설명하고, 그를 입증하는 데이터도 제공한다.
인생의 가장 중요한 시기에 수년간의 시행착오를 겪으면서 돈을 낭비하고 싶지 않다면, 이 책을 읽어라. 모든 투자자, 즉 모든 경제 생활자가 읽어야 할 필독서다.

목차

《부를 창출하는 경제 사이클의 비밀》에 대한 찬사

INTRODUCTION 왜 아무도 위기가 다가오는 것을 보지 못했을까?
COMPOSITION 이 책의 구성
PROLOGUE 호황과 불황에 관한 오랜 이야기


1막 회복

1장 사이클의 시작
시크릿 핸드북 ①: 매입하기 가장 좋은 시기

2장 불로소득과 경제지대의 법칙
시크릿 핸드북 ②: 경제지대의 법칙을 활용하라

3장 확장
시크릿 핸드북 ③: 포트폴리오를 확장하라

4장 불로소득과 새로운 경제
시크릿 핸드북 ④: 디지털, 자연적, 법적 진입 장벽이 있는 기업 주식을 매입하라

5장 경제의 부패
시크릿 핸드북 ⑤: 지대를 지배하는 자가 세상을 지배한다

6장 회복기 정점
시크릿 핸드북 ⑥: 흥분하지 말고 차분하게


2막 사이클 중반

7장 침체
시크릿 핸드북 ⑦: 흔들리지 말고 준비하라

8장 돈의 마법 I
시크릿 핸드북 ⑧: 은행은 경제지대 법칙의 최고 수혜자다. 은행주를 소유하라

9장 돈의 마법 Ⅱ
시크릿 핸드북 ⑨: 정부가 돈을 창출한다. 그들이 투자하는 곳을 따라가라 291


3막 호황

10장 토지 붐
시크릿 핸드북 ⑩: 절호의 기회를 놓치지 마라

11장 번영과 전쟁의 긴 주기
시크릿 핸드북 ⑪: 천연자원과 인프라에 투자하라

12장 투기 열풍
시크릿 핸드북 ⑫: 남들이 한다고 무조건 따르지 마라. 지금은 자제할 시기다

13장 커다란 착각
시크릿 핸드북 ⑬: 시장에는 때가 있다

14장 절정기
시크릿 핸드북 ⑭: 마지막 매도 기회


4막 위기

15장 붕괴의 시작
시크릿 핸드북 ⑮: 침착하게 기다려라

16장 협잡꾼과 사기꾼
시크릿 핸드북 ⑯: 사기꾼을 조심하라

17장 구제
시크릿 핸드북 ⑰: 항상 준비하라

18장 전 세계적 주기
시크릿 핸드북 ⑱: 아무리 많은게 변해도 근본적인 건 바뀌지 않는다


APPENDIX 역사적으로 살펴본 부동산 주기

감사의 말
미주

책 속으로

● 왜 우리는 호황과 위기를 주기적으로 계속 겪는가?
● 무엇이 호황과 위기를 가져오는가?
● 왜 아무도 예측하지 못하는 걸까?
● 안전해지기 위해 무엇을 할 수 있을까?

헨리 조지의 책 《진보와 빈곤》(Progress and Poverty)은 설명이 명확하고 의미가 심오한 걸작이다. 그는 경제의 보편적인 법칙을 명확하게 설명하고, 경제가 어떻게 성장에서 호황, 불황으로 계속 이동하는지를 이 법칙을 통해 정밀하게 정리했다.
(……)
그는 위기를 예측했고 그 위기에 앞서 호황이 일어난다는 것도 예측했다. 그뿐만 아니라 일단 상황이 어떻게 진행되는지 이해하기만 하면 오늘날의 복잡하고 상호 연결된 세상에서도 경제 상황의 변화를 쉽게 이해할 수 있다는 것을 보여주었다. 그에 따르면 이런 위기에는 매우 구체적인 원인이 있다. 그 원인은 부동산, 더 정확하게는 토지시장에서 발견된다. 소수의 연구자가 2008년의 위기가 오고 있다는 것을 몇 년 전에 미리 보았다는 것이 바로 그 증거다.
_23~24쪽, 〈왜 아무도 위기가 다가오는 것을 보지 못했을까?〉 중에서

이제 부동산시장은 안정되었고 일부 지역에서는 회복되고 있다. 이전 주기는 끝나고 역사 속으로 들어갔으며, 새로운 주기가 시작되었다. 토지 가격은 지금의 바닥에서 앞으로 14년 동안 상승할 것이다. 도중에 잠시 정체기가 있을지라도 큰 붕괴는 없을 것이다. 이 한 가지만 알아도 당신의 전체 재정을 안정화하는 기초를 만들 수 있다. 이 지식을 잘 깨닫고 그 중요성을 이해하면 당신은 남보다 돈을 더 벌 수 있다.
우리 경제에 토지가 왜 그렇게 중요한가? 토지 가격의 회복이 왜 새로운 사이클의 시작을 알리는 신호인가? 그 주기가 어느 특정한 곳뿐만이 아니라 모든 곳에 똑같이 적용될 수 있는가? 이는 우리가 18년의 여정을 계속하기 전에 생각해 봐야 할 중요한 질문들이다. 그리고 다음 장의 주제이기도 하다.
_81~82쪽, 〈사이클의 시작〉 중에서

토지는 희소한 자원(공급이 고정되어 있음)이고, 본질적으로 위치적 자산(이동될 수 없음)이며 그에 따라 발전의 이익을 흡수한다는 단순한 논리가 18년 주기의 역동성을 이해하는 데 매우 중요하다. 이를 간단하게 요약해 보자. 경제가 회복되고 성장하면, 임대료가 오르고 토지 가격도 상승한다. 이로 인해 새 건물들이 생겨나지만 그래도 가격이 떨어지지 않는다. 오히려 경제의 생산성 증가를 반영한다. 이것이 투기를 불러온다. 사용하지 않고 투기적으로 보유하고만 있어도 수익을 창출할 수 있고 이런 투기가 가격 상승을 더욱 부추긴다. 은행은 이들에게 대출을 해줌으로써 그들의 구매력을 높여주고, 가격은 계속 상승한다. 토지 가격의 상승은 건설 붐을 일으킨다. 이런 더 큰 활동이 경제 성장을 촉진하고 이는 다시 토지시장에 영향을 미친다. 높은 가격과 임대료가 결과적으로 기업을 압박하고 큰 위기를 초래한다. 이런 일이 차례로 일어나는 과정에 대해 다음 장에서 자세히 설명할 것이다. 결국 경제 사이클은 한바탕 거센 투기와 지나친 가격 상승에 노출된 토지 이야기라고 할 수 있다. 특히 주기의 다음 단계에서 은행이 어떻게 개입하게 되는지를 보게 될 것이다.
경제지대의 법칙은 요르단강 서안 지구나 가자 지구처럼 생활이 어려운 곳에서도 피할 수 없다. 이것이 바로 경제의 중력 법칙이다. 눈에 보이지 않지만 보편적이며, 언제 어디서나 모든 경제 참여자에게 적용된다. 당신은 태어났을 때부터 그것에 지배 당해왔으며, 그 속박은 죽는 순간까지 계속될 것이다(당신의 유해가 당신이 살아 있을 때 구입한 땅에 묻힌다면, 당신은 죽은 후에도 이 법칙에서 벗어나지 못할 것이다).
_110~111쪽, 〈불로소득과 경제지대의 법칙〉 중에서

택시 면허는 부동산시장과 비슷한 점이 있다. 돈 라일리가 템즈강 남쪽 강둑에 있는 자신의 부동산에서 발견한 것과 뉴욕 택시 면허 소지자가 자신들의 면허에서 발견한 것 사이에는 다음과 같은 공통점이 있었다. 바로 도시의 성장, 새 주택 및 사무실에 대한 투자, 교통 연결 등 여러 가지 개선이 그 지역으로 기업과 사람들을 끌어들이면서 그들의 자산 가치가 엄청나게 증가했다는 것이다. 그들 자신의 추가적인 위험 감수나 노력에 의한 것이 아니라 단지 그러한 혜택을 입은 희소 자산을 소유하고 있었을 뿐이었는데도 말이다. 그러므로 중요한 것은 무슨 일을 행하느냐보다 무엇을 갖고 있느냐다.
택시 면허를 소유한 사람들이 면허가 추가로 발급되는 것을 막기 위해 정치인들에게 로비를 하고 선거 운동에 가담하는 등 할 수 있는 모든 노력을 기울인 것은 놀라운 일이 아니다. 실제로 그들의 노력은 매우 성공적이어서, 거의 60년 후인 1996년까지 새로운 면허가 발급되지 않았다.
빅이슈 판매자들이 원했던 좋은 위치와는 달리, 우리는 여기서 위치적 가치와 임금 사이의 극명한 대조를 볼 수 있다. 택시 면허의 상당수가 실제로 택시를 운전하지도 않으면서 면허 소유권을 다른 방식으로 사용해 부자가 되어 화려한 삶을 영위하는 사람들의 소유가 된 것이다. 머스타인(Murstein) 가문도 바로 그런 케이스였다. 머스타인 할아버지는 1930년대 택시 면허 소유자였는데, 그는 이후 면허를 수백 개 더 사들였다. 그의 아들은 높아진 가격으로라도 면허를 사려는 택시 운전사에게 대출을 제공하기 위한 대출 회사를 설립했다. 그의 손자 앤드류(Andrew)가 가업에 합류했을 때 이 회사는 부동산, 소비자 대출, 심지어 자동차 경주 팀의 소유권 같은 다른 분야로 사업을 다각화하며 엄청난 부자가 되어 있었다.
반면 택시 기사의 임금은 개선되지 않았다. 면허 소유자는 면허를 높은 가격에 다른 사람에게 임대할 뿐 직접 택시를 운행하지 않는다. 그러나 그 면허를 임차한 사람은 적절한 임금을 벌기 위해 장시간 교대 근무를 해야 했다. 모든 위험은 면허 소유자가 아니라 운전자에게 있었다. 앞 장에서 보았듯이, 노동자는 낮은 임금을 받는 반면 희소자산의 소유자는 단지 소유하고 있는 것만으로 부가 가치를 얻는다. 면허 가격이 그렇게 치솟는다는 것은 대부분의 면허를 소수의 사람이 소유하고 있다는 것을 의미했다. 그들이 기존 면허의 임대료를 사용해 더 많은 면허를 구입했기 때문이다.
이런 상황에서 우버 같은 승차 공유 앱들이 등장했고, 이로 인해 5만 명이나 되는 신규 택시 운전자가 도로에 합류하게 된 것이다. 이들은 4G로 연결된 스마트폰 앱을 통해 고객의 호출을 받는 무면허(운전면허가 아니라 택시 면허) 운전자들이었다. 이들은 더 낮은 요금으로 기존 택시를 위협했다. 이 같은 혁신으로 인해 택시 면허의 가격은 다시 크게 하락해 2021년 말 기준으로 90퍼센트나 떨어진 약 10만 달러에 거래되었다.
_147~149쪽, 〈불로소득과 새로운 경제〉 중에서

1880년대 거의 모든 경제학자는 조지의 처방에 대해 자신의 의견을 내야 한다는 의무감에 사로잡혔다. 물론 조지의 생각에 찬성한 학자들도 있었지만, 자신의 선택이든 아니면 필요에 의해서든, 찬성하지 않는 학자들이 대다수였다. 경영대학원의 경제학 교수들은 보수적인 경향이 있었다. 특히 미국의 학자들은 부자들의 지원을 받고 있었는데, 자신들을 지원하는 부유한 후원자들은 조건부로 후원을 했기 때문에 그들의 재정적 이익에 반하는 견해를 출판하거나 발표할 수 없었다.
당시 가장 명망 높은 대학들은 미국에서 가장 유명한 ‘지대를 받는 사람들’의 후원을 받고 있었다. 시카고대학은 존 데이비슨 록펠러(John Davison Rockefeller), 컬럼비아대학은 존 피어폰트 모건, 펜실베이니아대학은 조지프 와튼(Joseph Wharton)의 후원을 받고 있었고, 코넬대학은 아예 후원자인 에즈라 코넬(Ezra Cornell)의 이름을 따 학교이름을 지었다. 그들의 부는 19세기 후반 철도 붐과 기타 독점권에 대한 의회의 관대한 조치 덕분에 획득한 엄청난 토지가 대부분이었다. 조지의 해결책은 이들에 대한 직접적 공격이나 다름없었다. 조지의 제안이 이들에게 용인될 리가 없었다. 펜실베이니아대학의 경제학자 스콧 니어링(Scott Nearing)은 조지를 지지했다가 톡톡한 대가를 치렀다. 조지의 생각이 옳다고 생각한 니어링은 매기의 게임을 경제학의 교육 도구로 사용했고, 1915년에 이른바 조지학파의 간행물에 기사를 게재했다. 결국 니어링은 이 두 가지 사건을 빌미로 해고되었다. 이 대학의 관리자는 이에 대해 다음과 같이 설명했다.
“와튼 스쿨(펜실베이니아대학의 경영대학원)에서 교수직을 맡고 있는 사람이 설립자의 원칙과 전혀 다른 원칙을 소개하고 … 잘 알려진 와튼 씨의 견해와 전혀 일치하지 않는 방식으로 실무자들의 보수적 견해를 무시하는 발언을 함부로 했다.”
예를 들어 10만 에이커에 달하는 와튼 스쿨의 뉴저지 부지를 고려하면, ‘완전히 다른’ 견해가 무엇인지 알아내는 것은 그리 어렵지 않을 것이다. 한마디로 반대 의견은 용납할 수 없다는 것이다.
_182~184, 〈경제의 부패〉 중에서

우리는 각 장 후반의 ‘시크릿 핸드북’에서 주기의 각 단계에서 지배적인 감정이 무엇인지, 그리고 상황에 따라 적절한 결정을 내리기 위해 무엇을 해야 하는지에 대한 몇 가지 지침을 배웠다. 당신은 이 지침들을 잘 지켜야 한다. 다른 사람들이 두려워할 때 자신감을 갖고, 다른 사람들이 기뻐할 때 신중해야 한다는 것을 명심하라.
당신은 이제 지금이 주기의 어느 때인지 알고 있다. 당신이 투자자이든 기업가이든, 부를 쌓는 것은 장기적인 과정임을 잊어서는 안 된다. 주기를 주의 깊게 탐색해 적절한 시기에 사고팔고, 성급하게 흥분하거나 속는 일을 피한다면 성공할 것이다.
_499쪽, 〈아무리 많은 게 변해도 근본적인 건 바뀌지 않는다〉 중에서

출판사 서평

인생의 어느 시점에 부자가 될 것인가?
그 해답을 알고 싶은 이들의 필독서!
살아가면서 우리는 많은 중요한 재정적 결정을 내린다. 그 결정이 성공하느냐 아니냐는 그 결정을 할 때의 경제 및 금융 시장이 어떠한가에 따라 크게 영향을 받는다. 즉 내가 어떤 선택을 하더라도, 시장 상황에 따라서 나의 성공이 좌우된다는 것이다.
그러니 다가올 시장 상황을 미리 아는 것은, 투자에 있어 아주 유리한 조건이 되어줄 것이다. 호황과 불황의 주기를 예측하고 그에 따라 결정을 내리는 데 도움을 주는 가이드가 있다고 상상해 보라. 언제 과감히 투자하며 위험을 감수해야 하는지, 또 언제 자산을 매각해서 안전을 위한 적절한 조치를 취해야 하는지를 정확하게 알려준다면 실패의 가능성은 멀어지지 않을까?
이 책이 바로 그 가이드다. 책에서 소개하는 경제 사이클은 18년을 주기로 반복되며, 4개의 커다란 막으로 구성된다. 바로 1막 회복, 2막 사이클 중반, 3막 호황, 4막 위기이다. 《부를 창출하는 경제 사이클의 비밀》은 정확히 이 네 가지 막을 기준으로 구성되었다. 이 네 종류의 막을 좀 더 자세히 살펴보면 총 9개의 단계로 나누어지는데, 이것이 바로 경제 역사상 반복되어 온 불변의 ‘경제 사이클’이다.
각 단계를 간략하게 살펴보자면 다음과 같다. 1막 회복기는 총 3단계로 나뉜다. 첫 번째 ‘시작’ 단계에서는 신기술과 함께 새로운 사이클이 시작된다. 두 번째 ‘확장’ 단계에서는 대도시에서 부동산시장이 성장하고 건설이 급증한다. 세 번째 회복기의 정점 단계에서는 경제 전망에 대한 모든 것들이 장밋빛으로 보이고, 실제로 그렇다는 다소 과장된 이야기들이 들려오기 시작한다. 2막 사이클 중반기는 하나의 단계로 구성된다. 네 번째 단계인 ‘침체기’이다. 이 시기에는 경제가 둔화하고 주식시장은 붕괴하지만, 부동산시장과 은행 시스템은 의외로 잘 버틴다. 그다음부터는 3막인 호황기이다. 호황기는 회복기와 마찬가지로 총 3단계로 나뉜다. 호황기의 첫걸음은 다섯 번째 단계인 ‘토지 붐’으로 시작한다. 이때는 은행 대출이 비교적 쉬워지고, 주식 및 부동산시장의 호황이 본격적으로 시작된다. 여섯 번째 단계는 ‘투기 열풍’ 이다. 경기는 과열되고 투기는 만연해진다. 일곱 번째 단계 ‘절정기’ 에서는 호황의 감정이 고조되지만, 경고의 신호가 드러난다. 이때부터는 슬슬 위기에 대비하고 빠져나올 출구를 찾아야 한다. 절정의 단계를 지나면 마지막 4막인 위기가 찾아온다. 위기는 총 두 단계로 구성되어 있다. 8번째 단계는 ‘붕괴의 시작’이다. 이 단계에서는 경제적으로 모든 것들이 무너져내린다. 사이클의 마지막 단계인 9단계 ‘구제’에서는 정부가 나서서 경제 붕괴를 멈추려 구제 조치를 시행하게 된다.
더불어 저자가 각 장의 마지막에 붙인 ‘시크릿 핸드북’은 경제생활을 하는 모두를 위한 실용적 지침이다. 여기에서는 사이클의 각 단계에서 실제로 무엇을 해야 하는지 조목조목 설명한다. 무엇에 새롭게 투자하고 위험을 감수해야 하는지, 또는 안전을 위해 언제 자산을 매각해야 하는지, 당장 처한 주기에 대응해 어떻게 적절한 조치를 취해야 하는지에 대한 아주 상세한 지침이다. 저자의 말대로 ‘부를 축적하기 위한 요약본’이라 할 수 있다. 확실하게 더 나은 투자 결정을 내리기 위해서는 가장 적절한 때를 알아야 한다. 그리고 그 시기를 알기 위해서는 경제의 18년 주기를 이해해야 한다. 지난 200년 이상 동안 현대 경제에서 두드러진 무모한 투기와 대붕괴는 모두 이 18년을 주기로 일어났다.


오건영(신한은행 팀장) 강력 추천
“이 책이 제시하는 4+14 프레임은 나에게 엄청난 충격을 주었다”
독자들은 4막의 경로를 따라 펼쳐지는 완전한 18년 주기를 차근차근 살펴보게 될 것이다. 사이클이 전개되는 순서에 따라 이야기가 진행되기 때문에 맥락을 온전히 이해할 수 있고, 특별히 유념해야 하는 개념과 사회적 역학 등에 대한 설명들까지 사이사이 추가하여 잘못된 이해를 차단했다.
이토록 정확한 내용을 치밀하게 담아낸 덕에, 국내외를 아우르는 저명한 경제학 관련 명사들의 찬사가 쏟아졌다. 신한은행 오건영 팀장은 ‘이 프레임은 나에게 엄청난 충격이 되었다’며 주기상 우리가 어디에 있는지 알려주고 미래에 눈여겨봐야 할 사안을 짚어주기에, ‘깊은 통찰을 원한다면 필독을 권한다’고 추천사를 남겼다. 또한 유튜브 〈제이디 부자 연구소〉 채널의 조던(김장섭)은 어떻게 지속 가능한 부를 만들어낼 수 있는지 완벽히 분석하고 있기에 ‘모두가 반드시 읽어야 할 책’이라며 감탄을 아끼지 않았다. 《부를 창출하는 경제 사이클의 비밀》은 ‘벽돌책’이라는 별명을 얻을 만큼 분량이 상당하다. 하지만 이 책을 제대로 읽고, 배운 것을 실행에 옮기면, 추천사를 보내온 이들의 말처럼, 투자의 근본을 깨우칠 수 있다. 복잡하고 혼란스러워 보이는 경제 세계의 로직을 체득하고, 노련한 전문가만이 몰래 키워온 투자의 비결을 획득하라. 그것이 바로 부자가 되는 길이다.

작가정보

저자(글) 아킬 파텔

옥스퍼드에서 고전학 학사 학위를 받은 후, 금융 및 공공 정책 분야에서 석사 학위를 취득했다.
호황과 불황이 반복되는 불변의 경제 사이클로 부를 창출하는 방법을 알려주는 투자 연구 서비스 ‘Property Sharemarket Economics’(PSE)의 공동 설립자이자 이사로 재직 중이다.
1990년대 초와 2008년, 두 번의 큰 경기 침체 속에서 집안 사업이 어려움에 처했고, 이를 면밀히 들여다보다가 18년마다 반복되는 ‘경제 사이클’의 비밀을 알게 됐다. 이 시스템만 정확히 이해하면 부동산, 주식에서 부를 창출할 수 있겠다고 생각해 10년간 연구에 몰두하며 이 책을 썼다.

번역 홍석윤

성균관대학교 법정대학 행정학과를 졸업한 후 외국계 기업에서 오랫동안 근무해왔다. 현재 경제 언론사에서 일하고 있으며, 번역 에이전시 엔터스코리아에서 번역가로 활동 중이다. 옮긴 책으로는 《네 안에 잠든 거인을 깨워라》, 《세금의 흑역사》, 《그들도 처음에는 평범했다》, 《크립토 투자》, 《온택트 경영학》, 《향후 10년 메가트렌드》, 《보이지 않는 것을 팔아라》, 《레드 룰렛》, 《조화로운 부》, 《1페이지 마케팅 플랜》 등 다수가 있다.