부동산 대출 수업

경제적 자유를 위한 처음 하는 부동산 공부

박순호 지음

체인지업 2025년 03월 11일 출간 국내도서 : 2024년 06월 10일 출간

작품소개

책소개

우리와 부자의 차이는 무엇일까? 또 우리는 왜 집 한 채를 위해 밤낮없이 일을 해야 할까? 단순히 물려받은 재산의 차이라고 생각하고 있다면 부자들을 따라잡을 수 없다. 그들은 지금도 우리가 무서워하고 꺼리는 ‘대출’을 이용해 더 빨리, 더 안전하게 재산을 불리고 있기 때문이다. 어차피 계속 자본주의 세상에서 살아야 한다면, 이제는 대출이라는 무기를 직시해야 한다.

그리고 이런 생각의 전환이 빠를수록 내 돈의 가치를 지킬 수 있다. 자본주의에서 돈의 가치는 시간이 지날수록 부패하기 때문이다. 과거였다면 내 돈 1억 원과 2억 원의 대출금으로 미래의 신축 아파트로 바뀔 소형 재건축 아파트를 살 수 있었다. 하지만 지금은 똑같은 돈으로 투자 가치가 적은 오래된 빌라만 간신히 구할 수 있다. 부동산 대출과 투자를 두려워한 시간이 우리의 집과 투자 계획, 편안한 노후를 막아선 것이다.

부자들은 항상 확실한 대출 전략과 함께 부동산을 ‘부의 사다리’로 이용해왔다. 단순히 돈을 더 버는 수단이 아니라, 투자 과정에서 생기는 크고 작은 문제를 해결할 ‘마스터키’로 대출을 사용했다. 이제는 용기를 내 그들의 포트폴리오를 훔쳐보자. 무주택자부터 1주택자, 다주택자까지 ‘똘똘한 한 채’를 ‘수익형 부동산’으로 이어줄 5단계 대출 로드맵을 쥐고 부의 일등석에 앉아보자.

목차

수업을 시작하며 | 피할 수 없는 세 가지. 죽음, 세금, 그리고 대출

1교시_대출이 쉬워지는 9가지 포인트
대출이 쉬워지는 용어 부수기
내 한도를 정하는 LTV, DTI, DSR
대출 승인율을 올리려면 어떻게 준비해야 할까?
시세를 잘 찾아야 거래도 빨라진다
등기부등본, 건축물대장을 알면 집이 한눈에 보인다
내 집의 주인은 누구일까, 복잡한 소유권 완전 정복
대출한도의 문턱, 대출의 선후 관계 알아보기
나라가 보증해주는 내 임대료, 최우선변제와 보증보험
소득이 없어도 대출받는 비밀
[1교시 부록] 대출의 까다로운 조건, 언제나 돌파구가 있다
[1교시 Q&A] 대출에 대한 오해와 진실

2교시 | 사회초년생이 알아야 할 전세대출의 정석
[수업 전 이야기] 대출상담사, 믿어도 될까?
가장 좋은 조건, 정책상품을 먼저 활용하자
정책상품 이외의 한도 돌파구, 일반전세대출 사용설명서
1주택자와 다주택자가 전세대출을 받으려면?
사회초년생을 노리는 전세 사기, 예방과 대처방법 (1)
사회초년생을 노리는 전세 사기, 예방과 대처방법 (2)
[2교시 Q&A] 전세 & 예비 1주택자들이 주로 하는 질문들

3교시 | 예비 1주택자를 위한 담보대출의 정석
[수업 전 이야기] 월세와 매매, 무엇이 정답일까?
실수 없이 내 집 마련하는 완벽 프로세스
부족한 매매잔금을 만드는 필살기, 신용대출과 무설정론
단계별 정책상품 활용이 집 크기를 좌우한다
정부 공인 꿀 입지를 얻는 대출의 비밀
부족한 한도를 만드는 대출의 마법, 동시대환
청약과 분양권, 중도금부터 잔금까지 끝내는 프로세스
대출이 쉬워지는 사이트 & 앱 사용법
[3교시 부록] 신용대출이 불러온 DSR 참사, 동시대환으로 해결한다

4교시 | 1주택자를 위한 실전 레버리지 투자의 정석
[수업 전 이야기] 부자로 가는 추월차선, 레버리지
보유한 부동산으로 대출받는 법, 알고 보면 쉽다
금융기관이 말해주지 않는 한도의 함정
우리 집은 아파트가 아니에요, 어떻게 하죠?
DTI·DSR 소득요건에 걸렸다고 포기하지 마라
추가약정서, 주택담보대출의 함정
대출받은 지 3년이 지났다면 대환이 답이다
아이가 생겼다면? 신생아 특례대출 대환이 답이다
[4교시 부록] 고금리 사업자대출을 저금리 주택담보대출로, 대환 사용설명서

5교시 | 전문투자자를 위한 대출의 정석 (주거용 부동산편)
[수업 전 이야기] 다주택자의 갭투자 이야기
깔끔한 퇴거를 위한 완벽한 한도 계산 방법
고정관념을 깨는, 2금융권만 가능한 대출전략
전세퇴거자금, 반드시 받아야 할 1년간의 완화 정책
각각 주택에 2개 이상의 대출이 있다면? 다중담보 가중치 계산
임대인을 위한 임차권등기와 전세퇴거자금 해결법
[5교시 부록] 자필서명으로 저금리 대출을 받는 방법

6교시 | 전문투자자를 위한 대출의 정석 (상업용 부동산편)
[수업 전 이야기] 돈의 가치와 부패
오피스텔의 대출 전략
상가와 꼬마빌딩의 대출 전략
숙박 시설 사업자를 위한 대출 전략
지식산업센터의 대출 전략
[6교시 부록] 렌트프리 특약으로 지키는 내 임대료

7교시 | 대출의 마지막 보루, 신용대출의 정석
절실한 순간에 반드시 필요할 신용대출 이해하기
간단히 알아보는 신용점수·대출의 오해와 진실
정부가 지원하는 중·저신용자 대출상품 총정리
한 번에 모든 금융사 조회하기
[7교시 Q&A] 신용대출을 받기 전 가장 궁금한 질문들

수업을 마치며ㅣ좋은 대출을 활용하여 자산을 늘리자

책 속으로

왜 대출을 받는 게 어렵고 두려울까? 우리가 보통 대출을 고려하는 상황은 집을 살 때고, 그때의 대출금은 ‘몇억 원’이라는 정말로 큰돈이기 때문이다. 하지만 대출을 한 번이라도 잘 활용해 본 사람들은 아파트 대출을 가장 안전한 대출이라고 생각한다. 도대체 무슨 차이가 있기에 이렇게 초보자와 경험자 사이에 대출을 바라보는 관점이 다른 것일까? 그것은 바로 ‘내가 받은 대출을 모두 갚아야 한다’라는 선입견 때문이다.
- 7쪽

신축 건물이나 아파트처럼 기존 거래 시세가 없거나, 단독주택이나 상가처럼 〈KB부동산〉에서 찾기 힘들고 개별 가치의 평가액이 다를 때는 금융기관이나 대출기관에 탁상감정을 문의해보자. 또 이런 감정평가는 금융사에 따라서 부동산 감정평가액이 다를 수 있다. 더 높은 한도를 원한다면 여러 금융사의 감정평가 후 가치를 가장 높게 평가한 금융사에서 대출받는 것이 유리하다.
- 37쪽

건축물을 거래할 때 등기부등본도 중요하지만, 건축물대장을 확인하는 것도 필수다. 이는 부동산의 가치를 정확히 평가하고 거래 과정에서 발생하는 많은 문제를 사전에 피할 수 있도록 돕는다. 특히 빌라나 다세대, 다가구, 도시형생활주택 등을 거래한다면 건축물대장이 특이한 경우가 많다. 위반건축물인 줄 모르고 매매계약 등을 진행하다 대출을 거부당하기 전 반드시 건축물대장을 확인하자.
- 52쪽

그러면 이런 소액임차보증금, 최우선변제권, 최우선변제금 같은 것이 주택담보대출과 무슨 관계가 있어서 우리가 알아야 할까? 누군가 먼저 파이를 잘라가면, 반드시 손해를 보는 사람이 생기기 때문이다. 여기서 손해를 보는 사람은 바로 은행이다. 임차인이 최우선변제권으로 돈을 가져가는 만큼 가장 큰돈을 빌려줬을 은행은 손해를 입게된다. 이런 상황에 대비해 금융기관도 자신들의 몫이 아닌 최우선변제금을 대출금에서 ‘미리’ 제외하고 대출을 승인한다. 소액임차보증금 제도가 부동산의 담보가치에 영향을 미치는 것이다.
-67쪽

하지만 이미 신용대출이나 주택담보대출이 많아 DSR이 60%를 넘었다면 어떨까? 매매잔금을 치러야 하는데 추가 대출이 힘들다면 계약을 포기해야 할까? 그럴 때는 신용대출 동시대환이라는 방법이 있다. 위에서 말한 것처럼 신용대출이 DSR을 크게 차지하고 있다면 신용대출을 갚고 DSR 값을 낮춰 추가 한도를 만드는 방법이다.
-148쪽

성공적으로 주택담보대출을 받았다면 내 집이 있다는 든든함과 함께 이자나 원리금을 갚고 있을 것이다. 주택담보대출은 보통 대출 기간을 40년 전후로 설정한다. 바꿔말하면 그 집을 팔지 않는 이상 은행과 약속한 금리를 40년 동안 지켜야 한다. 하지만 대출 당시에 최고의 조건으로 계약했어도 그 조건이 지금도 가장 좋은 조건일까? 금리 상승기가 아니라면 대출 후 3년이 지났을 때 반드시 대환을 검토하자.
- 188쪽

우리가 전세퇴거자금이 필요한 순간은 정해져 있다. 바로 세입자의 전세퇴거일이다. 이 날짜는 보통 세입자와 합의를 통해 정해지기 때문에, 저금리의 대출상품을 찾거나 DTI·DSR 한도를 정리하는 등 더 좋은 대출상품을 미리 준비할 수 있다. 하지만 퇴거 시점이 정해져 있다는 것의 장점은 이것뿐만이 아니다. 바로 내가 받을 대출의 금리를 취사선택할 수 있다는 강력한 장점도 있다.
-225쪽

출판사 서평

<b>《비트코인 슈퍼 사이클》, 《돈의 규칙》 저자 ‘처리형(신민철)’ 강력 추천!</b>

“부자의 포트폴리오에는 항상 ‘부동산’과 ‘대출’이 있다.”

대학교에 들어가려는 학생들은 거의 모두 선행학습을 한다. 심지어 의대에 들어가려는 학생들은 초등학생부터 빡빡한 커리큘럼을 따라가고 있다. 그러면 우리는 ‘입시’라는 인생의 첫 번째 터닝 포인트만큼 ‘내 집 마련’이라는 두 번째 터닝 포인트를 공부할까? 단언컨대 아니다! 내 집 마련 직전이 되어야 수많은 커뮤니티에 질문을 올리고 공인중개사를 찾아다닌다. 우리가 살면서 구매할 가장 비싼 물건인데도 말이다. 마음 편히 살고 싶다면 이제는 진지하게 내 집 마련의 선행학습을 시작해야 한다.

그렇다면 뭘 어떻게 공부해야 할까? 청약이나 입지, 공급량 같은 내용은 당연하게 공부해야 하는 숙제다. 누구나 하고 있고, 부동산에 관심이 없더라도 어렴풋이 알고 있다. 하지만 ‘내 집 마련’이라는 시험에서 1등을 하려면 누구나 하는 공부가 아닌 나만의 무기가 필요하다. 담보가 없어도, 신용이 낮아도, 중도금이 부족해도 반드시 내 집을 만들어 줄 무기는 바로 ‘대출’이다. 저자는 지금껏 부자들이 ‘최소’ 자금으로 ‘최고’의 집을 살 수 있던 대출의 비밀을 속시원하게 정리했다.

《부동산 대출 수업》은 어느 한순간만 통용되는 것이 아닌, 평생 써먹을 ‘부동산’과 ‘대출’의 방법을 정리했다. 그리고 저자가 5,000건 이상의 생생한 실제 사례로 만든 대출 로드맵은 내 집을 향한 가장 빠른 길을 안내할 것이다.

1주택자, 전문투자자를 위한 투자 대출의 정석!
‘똘똘한 한 채’를 ‘수익형 부동산’으로 잇는 5단계 대출 로드맵

보기만 해도 마음이 든든해지는 내 집을 얻었다면 거기서 멈춰서야 할까? 안정을 원한다면 그것도 나쁘지 않겠지만, 내 집 마련이라는 성공체험을 살리면 경제적 자유도 충분히 노릴 수 있다. 따라서 우리는 첫 주택담보대출, 첫 집과 사랑에 빠져서는 안 된다. 언젠가는 더 낮은 금리의 대출로 갈아탈 수 있고, 더 큰 집으로 이사할 수 있기 때문이다.

부자들의 포트폴리오가 건강한 것도 마찬가지다. 부동산과 대출을 유연하게 이용해 손쉽게 투자하고 끊임없이 성공의 계단을 오른다. 레버리지를 바탕으로 높은 수익률을 만들고, 적절한 시점에서 매각해 시세차익까지 노리고 있다. 차이는 단 하나다. 그들은 부동산과 대출을 정확하게 이해하고 있다는 것이다.

이런 성공의 감각을 배우려면 우선 그들의 무기부터 확실하게 공부하자. 정확한 정보를 알고 있으면 대출은 우리의 답답한 포트폴리오를 뚫어 줄 무기가 되고, 부동산은 더 큰 성공을 노릴 발판이 되어줄 것이다. 그리고 조금씩 자신만의 투자 철학을 만들자. 그것을 단단한 확신과 함께 꾸준히 지키면 어느 순간 모두가 선망하는 자리에 오를 것이다. 그저 알고, 깨닫고, 실행하기만 하면 된다.

작가정보

저자(글) 박순호

(담백한대출)

〈담백한대출〉 연구소 대표 겸 부동산 대출 전문 유튜브 크리에이터다. 홍익대학교 경제학과를 졸업하고 제33회 공인중개사 자격을 취득, 전문 대출상담사로서 부동산 대출의 길로 뛰어들어 5,000건 이상의 상담을 진행했다. 이 과정에서 복잡한 대출을 앞둔 부동산 투자자들에게 쉽고 명쾌한 답을 제시하며 큰 신뢰를 얻었다.

어떤 상황에서도 정확한 정보를 알고 있다면 대출의 돌파구를 찾을 수 있다고 강조하며, 개인 유튜브 채널과 SNS 등을 통해 격변하는 정책과 시황을 반영한 ‘최신 대출 정보’를 아낌없이 나누고 있다. 부동산 투자자들의 지지를 기반으로 개설 1년 만에 유튜브와 SNS, 숏폼에서 조회수 수백만 회를 기록 중이다.