알아두면 돈이 되는 양도소득세 절세전략

알아두면 돈이 되는 양도세실무

성광호 , 한경식 , 이영봉 지음

작가와 2025년 01월 31일 출간

작품소개

책소개

현대 사회에서 부동산은 단순한 주거의 공간을 넘어, 중요한 자산이자 투자 수단으로 자리 잡았습니다. 이에 따라 부동산 거래와 관련된 세금, 특히 양도소득세는 많은 사람들이 관심을 갖는 동시에 어려움을 느끼는 분야입니다. 복잡한 세법 규정과 빈번한 법령 개정은 일반인들에게 이해를 어렵게 만들 뿐만 아니라, 잘못된 판단으로 인한 금전적 손실로 이어질 수도 있습니다.
이 책, 「알아두면 돈이 되는 양도소득세 절세 전략」은 그러한 어려움을 해소하고자 만들었습니다. 양도소득세의 기본 개념부터 실질적인 절세 전략까지, 독자들이 실생활에서 바로 활용할 수 있는 실질적인 정보를 제공하는 데 초점을 맞추었습니다.
특히, 이 책은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다:
1. 체계적인 구성: 양도소득세의 기본 개념에서 출발해, 비과세 특례, 다주택자 중과세, 조정대상지역 및 투기과열지구와 같은 실제 사례에 적용 가능한 다양한 규정을 단계적으로 풀어갑니다.
2. 사례 중심의 설명: 이론적인 설명뿐만 아니라 구체적인 사례를 통해 독자들이 쉽게 이해하고, 자신의 상황에 맞는 대안을 모색할 수 있도록 돕습니다.
3. 최신 개정 내용 반영: 최근 개정된 세법 규정을 철저히 반영하여, 최신의 정확한 정보를 제공합니다.
4. 절세 전략 제시: 단순히 세금을 계산하는 방법을 넘어, 어떻게 하면 합법적으로 세금 부담을 줄일 수 있을지에 대한 다양한 전략을 제시합니다.
부동산 양도소득세를 이해하고 절세 전략을 활용하는 것은 단순히 세금을 줄이는 것을 넘어, 자산을 효과적으로 관리하고 미래를 설계하는 데 중요한 역할을 합니다. 이 책이 독자 여러분께 부동산 관련 세금에 대한 자신감을 심어드리고, 나아가 성공적인 자산 관리를 실현하는 데 작은 보탬이 되기를 바랍니다.
절세는 선택이 아니라 필수입니다. 이 책이 독자 여러분께 절세를 위한 길잡이가 되어 주길 바랍니다.

2025년 1월28일
저자 성광호 올림

목차

1장 양도소득의 구분
• 양도가 뭐 예요?
• 양도소득세가 과세되는 대상 자산은
• 양도소득이란?
• 양도소득세 납세지는?
• 토지에 대한 주요 세액감면
• 주택에 대한 주요 세액감면

2장 1세대1주택 비과세특례
• 1세대 1주택 비과세요건
• 양도소득세에서 고가주택이란?
• 1세대1주택 고가주택 비과세
• 1세대 1주택 12억 미만 주택을 양도한 A씨의 양도소득금액은?
• 비과세 주택면적이 상가면적보다 큰 겸용주택의 양도가액이 10억인데도 양도소득세가 과세될 수 있을까?
• 거주자란?
• 1세대란?
• 대표 사례별 1세대 포함여부 판정표
• 주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세를 적용 받지 못한 사례
• 주택이란?
• 주택의 종류와 범위
• 다가구주택, 다세대주택, 연립주택
• 겸용주택
• 겸용주택의 용도변경
• 오피스텔, 생활주택
• 분양권은 주택일까?
• 조합원입주권은 주택일까?
• 폐가는 주택일까?
• 사람이 살지 않는 시골주택도 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대1주택 비과세를 적용 받지 못한 사례
• 무허가주택과 컨테이너는 주택일까?
• 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택에 해당하는 지 여부는?
• 2024년부터 2년간 준공된 소형 신축 주택 매입
• 2024년부터 2년간 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입
• 세컨드 홈 지원 특례란?
• 보유기간은 어떻게 계산할까?
• 거주 기간 요건은?
• 1세대1주택 비과세를 받기 위한 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우도 있나요?
• 오피스텔을 주거용으로 사용 후 바로 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용 받지 못한 사례
• 세대원이 함께 이사·전입하지 못하는 경우의 부득이한 사유란?
• 재기산제도는 아직도 있나요?

3장 일시적 1세대 2주택 비과세 특례

• 일시적 1세대 2주택 비과세 요건
• 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 일시적 2주택 비과세요건은?
• 신규주택 취득일 현재 종전주택이나 신규주택 중 하나라도 비조정대상지역에 있는 경우 일시적 2주택 비과세요건은?
• 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우
• 종전주택 처분기한이 신규주택 취득일로부터 5년 이내인 일시적 2주택 특례
• 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 일시적 1세대 2주택자의 종전주택 양도기한은
• 종전주택을 보유한 상태에서 조합원입주권을 승계취득한 후 종전주택을 양도할 경우
• 종전주택을 보유하지 않은 상태에서 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택(종전주택)을 나중에 취득한 경우
• 종전주택 (A)를 보유하고 있는 소유자가 취득한 B 재건축아파트가 관리처분인가계획에 따라 B원조합원입주권으로 전환된 뒤 종전주택(A)을 양도할 경우
• 종전주택을 보유한 상태에서 2020.12.31이전 주택분양권을 신규 취득한 후 종전주택을 양도할 경우
• 종전주택을 보유하지 않은 상태에서 2020.12.31이전 주택분양권을 소유한 자가 2021년에 일반주택(종전주택)을 취득한 아파트를 양도할 경우
• 일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용 받지 못한 사례
• ‘21.1.1. 이후 취득한 분양권이 신규주택으로 완공된 후 ‘21.1.1. 이전 분양권으로 취득한 종전주택 양도 시
• 자동 말소된 장기임대주택 특례와 일시적2주택 특례의 중복적용으로 인한 1세대1주택 비과세 여부
• 종전주택이 없는 상태에서 2021.1.1이후 신규주택 분양권과 일반주택 (종전주택)을 순차취득한 뒤 종전주택을 양도할 경우
• 2주택 보유세대의 1주택이 동일세대 내에서 상속이 이루어진 경우
• 상속주택을 소유한 경우에도 일시적 2주택 특례가 적용되어 아파트 양도소득세가 비과세여부
• 별도세대 상태에서 증여 받은 주택의 일시적 2주택 비과세특례 적용 여부
• 귀농주택을 포함 3주택을 소유한 경우 일시적 2주택 비과세 규정 적용 여부

4장 상속주택 등 1세대1주택 비과세 특례

• 상속주택 비과세 특례
• 일시적 2주택 및 상속주택특례 및 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 적용 가능 여부
• 분양 받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도한 경우
• 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득·양도하여 비과세를 적용 받지 못한 사례
• 무주택자인 A씨가 별도세대인 부친으로부터 A주택을 상속받고 2022년8월16일 상속받은 A주택을 양도할 경우
• 공동상속주택의 비과세 특례조건
• 상속주택 양도 시 취득가액 산정방법
• 상속주택을 상속개시일 기준 6개월 이내 처분할 경우
• 농어촌주택 비과세 특례
• 부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부
• 동거봉양합가 비과세 특례조건
• 혼인합가 비과세 특례조건
• 부득이한 사유로 인한 비과세 특례
• 상생임대주택 1세대1주택 특례
• 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례
• 장기일반민간임대주택의 50% / 70% 장기보유특별공제 적용 요건
• 임대주택 등에 대한 취득세 감면
• 임대주택 등에 대한 재산세 감면
• 장기일반민간임대주택 등에 대한 재산세 감면
• 소득세법상 농어촌주택 비과세 특례
• 농어촌주택을 구입하고 싶어요
• 조세특례제한법상 농어촌주택 특례

5장 조합원입주권/분양권과 1세대1주택 비과세 특례
• 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택 특례
• 원조합원이 대체주택을 양도할 경우 1세대1주택으로 보는 요건
• 재건축 기간동안 거주한 대체주택을 재건축 완료 후에도 계속 보유하면
• 조합원입주권 양도 시 확인서류
• 청산금과 양도소득세
• 1+1 조합원입주권
• 관리처분계획인가가 변경된 경우 1세대1주택 판정기준 기준인가일이 언제 인지?
• 관리처분계획인가가 변경된 경우 장기보유특별공제 보유기간 계산
• 투기과열지구에서 조합원입주권 거래가 가능할까?
• 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례

6장 양도소득세 계산구조
• 취득시기 및 양도시기
• 양도가액은 어떻게 되나요?
• 매수자부담 양도소득세
• 부동산별 기준시가는 어디서 조회할 수 있지?
• 상가를 양도할 경우 어떤 방법으로 양도소득세를 계산할 까?
• 취득가액은 무엇인가요?
• 이혼할 경우 양도소득세 절세전략
• 재산분할의 대상
• 매매사례가액은 무엇인가요?
• 감정가액은 무엇인가요?
• 사례별 취득가액의 적용
• 환산 취득가액은 언제 적용할 수 있을까?
• 허위계약서
• 양도차익은?
• 필요경비
• 장기보유특별공제
• 양도소득세 기본공제
• 양도소득세율
• 부부공동명의와 양도소득세, 증여세 및 건강보험료

7장 양도소득세 신고납부기한

• 양도소득세 신고.납부기한
• 양도소득세 분납
• 양도소득세 가산세

8장 다주택자 중과세
• 다주택자 중과세

9장 이월과세와 부담부증여
• 배우자 등으로부터 증여 받은 자산에 대한 이월과세
• 2025년부터 주식도 양도소득세 이월과세 대상 자산에 포함
• 증여를 통한 우회 양도 행위의 부인
• 일반적인 양도소득의 부당행위계산
• 상증세법상 저가 양수.고가양도에 따른 이익의 증여가 뭘 까?
• 상증세법상 특수관계인의 범위
• 부담부증여
• 1세대1주택자의 아파트 단순증여, 시세대로 양도, 저가양도, 부담부증여 등 종합사례분석
• 1세대1주택자의 특수관계자 저가양도 사례분석
• 1세대2주택자의 아파트 단순증여, 시세대로 양도, 저가양도, 부담부증여 등 종합사례분석
• 환산 취득가액을 사용한 부담부증여 사례

10장 조정대상지역과 투기과열지구
• 조정대상지역
• 투기과열지구
• 분양권 전매제한기한
• 토지거래허가구역
• 과밀억제권역

11장 비사업용토지와 사업용토지
• 토지와 농지
• 비사업용토지
• 사업용토지
• 상속받은 나대지는 무조건 비사업용 토지일까?
• 재촌하지 않은 임야의 비사업용 토지 해당 여부
• 사업인정고시 없이 협의매도한 국립공원내 토지가 조세특례제한법 제77조 적용여부
• 8년이상 재촌∙자경 농지의 양도소득세 감면요건
• 세무서장이 상속재산 가격 결정 시 양도세 취득가액은?
• 2020년 2월 이후 양도분의 경우 소급 감정가액의 인정 여부
• 상속재산 10억 미만인데 상속세 신고할 필요 없죠?
• 농업회사법인에 현물출자 하는 토지 등에 대한 양도소득세 감면

12장 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례
• 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

13장 사전증여재산의 유류분 권리자 반환시 양도세

14장 개인기업의 법인전환과 이월과세

15장 주식양도소득세

• 양도소득세 과세대상 주식의 범위
• 중소기업기본법에 의한 중소기업의 범위
• 중소기업 범위기준은 모든 법령에서 동일하나요?
• 중소기업 요건 비교(조세특례제한법 vs 중소기업기본법)
• 규모의 확대에 따른 중소기업 유예기간
• 중소기업기본법 개정에 따른 중소기업 유예기간
• 조세특례제한법상 중견기업의 요건
• 소득세법상 주식 기준시가 산정
• 소득세법상 특수관계인
• 법인세법상 특수관계인의 범위
• 상증세법상 특수관계인의 범위
• 소득세법상 상장주식 기준시가
• 소득세법상 비상장주식 기준시가
• 비상장주식 취득가액∙양도가액
• 주식 취득·양도시기
• 부당행위계산의 부인
• 주식 등 양도소득세 계산
• 주식 등 양도소득세율

책 속으로

소득세법」 제88조규정에 따라 양도소득세가 과세되는 자산의 “양도”라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로써, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 된다. 그러나 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다(소득세법 시행령 제151조①). 단, 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다
1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것
「민법」 제839조의 2 제1항의 규정에 의한 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할청구로 인한 소유권이전임을 확인할 수 있는 경우 또는 재산분할의 협의가 이루어지지 아니하여 가정법원에 재산분할청구권을 행사하여 혼인 후에 취득한 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는 부부공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 인하여 이혼자 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 환원 받는 것으로 보므로 양도 또는 증여로 보지 아니하여 양도소득세 및 증여세가 과세되지 아니하는 것이며, 재산분할 대상 부동산 중 유상으로 소유권이 이전되는 부분에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나 이에 해당하는지 여부는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항이다 (서면인터넷방문상담4팀-1341, 2007.04.25.).

「민법」 제839조의2에 따라 재산분할청구로 인하여 혼인 후에 취득한 부동산의 소유권을 이혼한 배우자에게 이전하는 경우 양도소득세 및 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 법원의 재산분할 판결에 따라 그 금액을 지급하기 위하여 부동산을 양도한 경우에는 「소득세법」 제88조제1항에 따라 양도소득세가 과세된다(부동산거래관리과-786, 2010.6.8). 그리고 법원의 재산분할 판결에 따라
그 금액을 지급하기 위하여 부동산을 담보로 대출하여 이혼한 배우자에게 지급한 후 해당 부동산을 양도하는 경우 해당 금액은 양도가액에서 공제하지 않는다 (부동산거래관리과-845, 2010.6.24). 또한 이혼에 따른 법원의 재산분할 조정결정이 있은 후에 당사자간의 협의에 의하여 분할대상 부동산을 법원의 조정 내용과 다르게 분할하는 경우에는 「소득세법」 제88조제1항의 양도 및 같은 법 제104조제3항의 미등기양도자산에 해당한다(부동산거래관리과-1050, 2011.12.16). 마지막으로 재산분할 대상 부동산 중 유상으로 소유권이 이전되는 부분에 대하여는 양도소득세가 과세된다(서면인터넷방문상담4팀-4159, 2006.12.22.).

민법 제839조의2에 규정된 재산분할제도는 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로는 공유물분할에 해당하는 것이므로 공유물분할에 관한 법리가 준용되어야 할 것인 바, 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 소유형태가 변경된 것뿐이므로 이를 소득세법상 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는 이혼에 따른 재산분할의 방법으로 부부 일방의 소유명의로 되어 있던 부동산을 상대방에게 이전한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 그리고 재산분할로 인하여 이전 받은 부동산을 그 후에 양도하는 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서는 취득가액은 최초의 취득시를 기준으로 정할 것이지 재산분할을 원인으로 한 소유권이전시를 기준으로 할 것이 아니다(대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결, 대법원 2003. 11. 4. 선고 2002두6422 판결 등 참조)(대법원-2023-두-60001, 2024.02.29.).

위의 사례를 보면 어떤 경우가 소득세법상 양도로 보지 않는 지에 해당하는지 여부는 절세 측면에서 중요하다. 또 다른 예는 다음과 같다.
①양도 담보 (단, 채무불이행으로 당해 자산을 변제에 충당했을 경우 양도에 해당)
②「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 (단, 환지처분시 권리면적의 증감이 있었을 경우는 양도로 본다. 만약 청산금을 수령했을 경우 양도시기는 환지처분 공고일의 다음날이 된다)
③토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우: 예를 들면, 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위하여 관련 법률에 따라 토지를 분할하여 교환함에 있어 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 20%를 초과하지 않는 경우 양도로 보지 않는다.
④위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

작가정보

저자(글) 성광호

성광호 세무전문가
- 세무사 자격증, USCPA License, CISA, CIA, FRM
- 법학 석사
- 네이버 블로그 https://blog.naver.com/semusatax
- 네이버 인플루언서 https://in.naver.com/sungtax
- 네이버 카페 https://cafe.naver.com/richestatetax/
- 인스타그램 https://www.instagram.com/semusatax
- 저서: 가족법인 세무관리, 병의원 세무관리, 동물병원 세무관리, 약국 세무관리, 전문직사업자 세무관리, 학원 세무관리, 유튜버 세무관리, 상속세 및 증여세 절세전략, 양도세 절세전략, 부동산 절세전략, 비상장주식 및 영업권평가, 개인사업자 법인전환과 영업권평가, 가업승계 핵심전략, 가지급금정리실무, 주식명의신탁 실무 등

한경식 세무사
- (現) 한경식 세무사 사무소 대표 세무사, (前) 삼성생명 32년 근무
- 네이버 블로그 https://blog.naver.com/opentax911
- 저서: 상속세 및 증여세 절세전략, 양도세 절세전략, 부동산 절세전략, 비상장주식 및 영업권평가, 개인사업자 법인전환과 영업권평가, 가업승계 핵심전략, 가지급금정리실무, 주식명의신탁 실무, 학원 세무관리 등

저자(글) 한경식

한경식 세무사
- (現) 한경식 세무사 사무소 대표 세무사, (前) 삼성생명 32년 근무
- 네이버 블로그 https://blog.naver.com/opentax911
- 저서: 상속세 및 증여세 절세전략, 양도세 절세전략, 부동산 절세전략, 비상장주식 및 영업권평가, 개인사업자 법인전환과 영업권평가, 가업승계 핵심전략, 가지급금정리실무, 주식명의신탁 실무, 학원 세무관리 등

저자(글) 이영봉

이영봉 세무사
- (現) 이영봉 세무사 사무소 대표 세무사
- (前) 약 10년간의 유명 건축 엔지니어링 회사 근무
- 건축기사 자격증 보유
- 저서: 상속세 및 증여세 절세전략, 양도세 절세전략, 부동산 절세전략, 비상장주식 및 영업권평가, 개인사업자 법인전환과 영업권평가, 가업승계 핵심전략, 가지급금정리실무, 주식명의신탁 실무, 학원 세무관리 등