K-반도체 벨트 토지를 사라

이일구 지음

원앤원북스 2025년 01월 31일 출간 국내도서 : 2025년 01월 31일 출간

작품소개

책소개

목차

서문_투자는 타이밍이다

1장. 돈 벌려면 반도체 벨트 주변 땅을 사야 한다
안성 325번 지방도 주변 토지
서울세종 고속도로가 미치는 영향
수도권정비계획법을 알면 방향이 보인다
반도체 소부장 산업단지에 주목하라
반도체 공장을 짓기 위한 해결과제
2차선 접한 토지가 유망한 이유
일반산업단지 말고 반도체 벨트에 투자하라
반도체 벨트 투자 타이밍
화성·평택·용인·안성에 기회가 있다

2장. 초보 투자자를 위한 성공 방정식
성공을 위한 단 하나의 법칙
고작 한 페이지 읽었을 뿐인데
안성시 남풍리 성공 사례
어떻게 투자하고 벌어야 하는가?
땅에서 찾은 부자 나라로 가는 티켓
부의 추월차선을 찾아서

3장. 부동산공법으로 본 성공 방정식
용도지역을 알면 돈이 보인다
농업진흥구역 토지 투자
농업보호구역 토지 투자
생산관리지역 토지 투자
용인반도체클러스터 토지 투자
쓸모없는 토지에 상가를 올리다

4장. 수익을 높이는 토지 투자의 기술
주식과 부동산의 경계는 없다
산업단지가 아니라 업종이 중요하다
도로에 편입되는 토지 영농손실보상
현장이 답이다
매수는 기술이고 매도는 예술이다
문제는 경제가 아니라 인구야
땅에 무엇을 할지 고민하면 답이 보인다
마무리는 절세가 결정한다

5장. 현장에서 배운 토지 투자 노하우
건축물이 타인의 토지에 침범했다면
농막 설치 후 자갈을 깔면 농취증이 나올까?
무허가 건축물이 있다면
묘지가 있는 토지라면
매매계약을 해제하고 싶다면
구거점용허가 문제로 압류에 걸린 사례
토지를 분할해서 매매 시 주의사항
원룸 임대업의 장단점
부동산실거래가신고와 자금조달계획서

6장. 절대 실패하지 않는 토지 활용법
인기 없는 시골 토지라면 농지연금을 받자
도로가 계획된 토지 주변에 이동 가능한 건물을 짓자
원룸 건물을 매수하고 임대하자
물류창고를 건축하고 운영하자
법인으로 농지 투자하기
개발지 투자 노하우
이동식주택 투자로 땅의 가치를 올리다
토지에 펜션과 같은 임대용 주택을 짓는다면
공장을 건축해서 수익을 내는 방법

책 속으로

서울세종 고속도로 1단계인 서울~안성 구간은 개통이 계속 미뤄지다가 2025년 1월 1일 개통되었다. 나라의 중심축을 가로지르는 이 거대한 건설 사업의 착공, 공사, 완공에 따라 단계별로 주변 토지 시장에 큰 변화의 바람이 불었다. IC가 생기는 주변으로 도시와 상업시설, 물류단지가 생긴다는 것은 삼척동자도 다 아는 사실이다. 그래서 투자자들은 촉각을 곤두세우고 돈이 될 땅을 찾고 있다. _23쪽

투자를 하면서 간과하는 게 많다. 반도체 공장은 아무데나 지을 수 없다. 공장을 짓기 위해선 정치적·경제적·환경적 지형을 검토하고, 주민·인구 등 여러 관점에서 많은 부분이 조정되어야 한다. 전기사용 문제나 공업용수 배수로를 해결하기 위해서도 막대한 자금과 인프라, 주민 동의가 필요하다. 평택 삼성전자 공장에 전기를 공급하는 문제도 그렇다. 삼성전자는 2023년 10여 년 만에 고덕~서안성 송전선로를 준공했다. 주민 반대로 갈등을 겪은 지 10년 만으로, 당초 계획보다 2년 늦은 ‘지각 준공’이다. _42쪽

많은 투자자가 농업진흥구역과 농업보호구역의 차이를 알지 못한다. 일단 ‘보호’와 ‘보전’이 들어가면 무언가 하자나 문제가 있는 것으로 오인한다. 이 부분을 정확히 구분하고 들어가야 손해를 줄이고 수익을 극대화할 수 있다. 사실 땅을 전문으로 하는 나조차 과거에는 농업보호구역은 되도록 피하려고 했다. 토지의 가치는 입지가 좌우한다. 입지 다음이 용도지역이고, 건축 가능 여부다. _146쪽

1천 원, 1만 원짜리 제품을 구입할 때도 우리는 상당히 많은 고민을 한다. 다른 상점을 돌아다니면서 더 싸지는 않나 의심을 한다. 그런데 수천만 원, 수억 원 하는 부동산을 살 때는 별 고민을 하지 않는 것처럼 보인다. 피땀 흘려 모은 20년의 값어치를 날릴 수 있는 일이다. 우리는 가격에 대해 고민해야 한다. 그 땅의 효용가치를 생각하고, 비싼지 싼지를 생각하고, 팔 것을 생각하고, 보유하고 있는 동안 임대 가치를 생각해야 한다. _220쪽

묘지가 있다고 나쁜 땅이라 단정 지을 수는 없다. 묘지를 이장하거나 땅을 분할하면 된다. 묘지를 이장하기 어려우면 분할을 해서 등기를 하고 나중에 이장을 해도 된다. 후손들이 매매 당시에는 이장을 못하는 불가피한 사정이 있을 수 있다. 그러면 분할을 하고 나중에 이장할 여건이 되면 이장을 하면 된다. _254쪽

법인을 만드는 이유는 무엇일까? 가장 큰 이유는 자금 조달이 용이하기 때문이다. 법인 형태로 전환하면 금융기관에서의 신뢰도가 높아져 자금 조달이 용이해지고, 다양한 투자 유치가 가능하다. 또 법인 형태의 농업 사업체는 개인에 비해 정부의 각종 보조금과 지원금, 세제 혜택을 받을 가능성이 높다. 위험 분산의 역할도 있다. 법인을 설립하면 개인 자산과 사업 자산을 분리할 수 있어 사업에 실패하더라도 개인 자산을 보호할 수 있다. _317~318쪽

출판사 서평

안성, 화성, 평택, 용인, 이천, 청주 등
반도체 클러스터를 알면 돈 되는 땅이 보인다!

주변에서 자주 듣는 말이 있다. “그때 그걸 샀어야 하는데” 하는 말이다. 삼성전자가 용인시 이동읍과 남사읍에 세계 최대 반도체 클러스터를 조성하고자 300조 원을 투자한다고 발표했다. 2042년까지 215만 평 규모로 반도체 제조공장 5개를 구축하고 소부장(소재·부품·장비)과 팹리스(반도체 설계) 업체 등 최대 150개 기업을 유치하는 웅대한 계획이다.
현장에서 18년간 부동산 투자·경매·컨설팅·중개를 한 저자는 반도체 클러스터를 알면 ‘돈 되는 땅’이 보인다고 강조한다. 이 책에서는 안성, 화성, 평택, 용인, 이천, 청주 등 반도체 공장이 들어서는 지역 주변 위주로, 앞으로 확실하게 오를 지역을 선별해 소개한다.
전 세계는 현재 AI로 혁신적인 변화의 바람이 불고 있다. 어느새 엔비디아는 전 세계 시총 1~2위를 다투고 있다. 마이크로소프트의 윈도우가 주도했던 컴퓨터의 시대를 지나 세계는 AI의 시대로 들어섰다. 이러한 혁신의 최선두에 있는 것이 대만의 TSMC와 한국의 SK하이닉스, 삼성전자, 미국의 마이크론 테크놀로지다. 또 그 중심에 오픈AI와 엔비디아가 있다.
이들의 중요성을 이야기하는 것은 이제 입이 아플 정도다. 한국의 기업들은 HBM, 낸드플래시 메모리, 소부장 중심이다. 관련 기업이 위치한 지역을 보면 어디에 투자해야 하는지 보일 것이다.
물론 지금은 금리가 높고 대출이 어려워 투자하기 애매한 시기다. 1997년 IMF 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기, 2020년 코로나19 팬데믹, 2022년 금리 상승 등 여러 요인으로 부동산은 상승과 하락을 반복하고 있다. 늘 그랬듯이 대세 상승기에는 끊임없이 오를 것 같다가도 대세 하락기에는 온갖 우울한 전망이 시장을 지배한다.
지금처럼 애매한 시기에는 현금을 들고 저울질을 하면 된다. 그랬다가 모두가 부동산 투자는 안 된다고 손사래를 칠 때, 경매 물건이 넘쳐날 때, 이자율이 높아서 이자 내기도 어렵다고 할 때 현장에서 소리 없이 움직여야 한다. 그 기회가 지금 오고 있다.

향후 10년간 주목해야 할 유망 투자처를 담았다
지금 당장 K-반도체 벨트에 투자하라

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘돈 벌려면 반도체 벨트 주변 땅을 사야 한다’에서는 일반산업단지와 반도체 벨트의 차이점을 소개하고, 투자 방향과 타이밍을 제시한다. 2장 ‘초보 투자자를 위한 성공 방정식’에서는 초보 토지 투자자를 위한 마인드셋을 제공한다. 3장 ‘부동산공법으로 본 성공 방정식’에서는 용도지역과 건폐율, 용적률과 같은 토지 투자자가 꼭 알아야 할 부동산공법에 대해 이야기한다. 4장 ‘수익을 높이는 토지 투자의 기술’에서는 매도 노하우와 토지 영농손실보상, 절세 비법 등을 낱낱이 파헤친다. 5장 ‘현장에서 배운 토지 투자 노하우’에서는 18년간 현장에서 터득한 비법과 주의사항 등을 소개한다. 6장 ‘절대 실패하지 않는 토지 활용법’에서는 토지 매수 이후 원룸 건물, 농지연금, 물류창고, 이동식주택, 임대용 주택 등 다양한 활용안에 대해 이야기한다.
‘땅부자’가 진짜 부자라는 건 모두가 아는 사실이다. 아파트 가격이 아무리 많이 올라도 개발 호재가 있는 입지 좋은 땅의 가격 상승률을 이길 수는 없다. 누구나 쉽게 바로 써먹을 수 있도록 부린이의 눈높이에 맞춘 『K-반도체 벨트 토지를 사라』를 통해 생생한 현장의 노하우를 배워보자.

작가정보

저자(글) 이일구

금융권에서 10년간 IT 개발을 하며 치밀하고 꼼꼼하게 상황을 분석하고 판단하는 방법을 배웠다. 이후 18년간 부동산 투자·경매·컨설팅·중개를 했다. 현재는 경기도 안성에서 부동산 중개 일을 하고 있다. 여러 지역 중 안성을 택한 이유는 앞으로 K-반도체 벨트의 한 축으로 유망한 지역이라는 확신이 있었기 때문이다. 최근 100건이 넘는 토지를 중개했고, 안성의 토지 개발 시행사와 협업해 토지를 컨설팅하고 매입해주는 일을 하고 있다. 또 K-반도체 벨트 주변 땅에 건축물을 짓는 등 건설업도 병행하고 있다.
그간의 경험을 담아 책을 6권 썼고, 경제적 자유에 한 걸음 가까워졌다. 오늘의 성공에 이르기까지 실패가 적지 않았다. 되도록 많은 사람이 시행착오를 겪지 않고 토지에 투자할 수 있도록 그간의 경험과 노하우를 이 책에 담았다.

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