시장을 이기는 부동산 투자 원칙

김제경 지음

알에이치코리아 2025년 01월 23일 출간 국내도서 : 2024년 12월 24일 출간

작품소개

책소개

미래 가치가 보장되는 신축 아파트 구별법
- 재개발·재건축 옥석 가리기의 기본 원칙
- 세상에서 가장 쉬운 부동산 정책 풀이
- 김제경 소장의 저평가된 입지 분석

*빠숑, 월천대사, 붇옹산, 트루카피, 삼프로tv 강력 추천*
*주요 언론사 재테크쇼 NO.1 부동산 전문가*

부동산 시장이 숨 고르기에 들어갔다. 대출 규제, 공급 부족, PF 위기, 정치적 혼란으로 이어진 대내외 이슈까지 더해져 부동산 하락론이 조금씩 고개를 들고 있다. 한 치 앞을 내다보기 어려운 2025년이지만, 그럼에도 똘똘한 한 채는 유효하다. 상급지로 향하는 최적의 매수 타이밍을 놓치고 싶지 않다면 반드시 이 책을 필독하자. 지금부터 오를 곳을 선점해야 하기 때문이다. 재개발·재건축 사업에 특화된 김제경 소장이 첫 책을 냈다. 곧 우리에게 닥칠 공급 절벽, 전세가 폭등, 정부 정책 등을 일목요연하게 짚었다.
불명확함과 혼란 속에서도 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지를 이해하고, 미래 가치가 큰 상급지에 대한 ‘투자 원칙’이 명확하다면 시장을 이길 수 있다. 그렇다면 초양극화 시대에 시간이 지나도 굳건하게 오를 상급지는 어디일까? 바로 서울 신축 아파트와 재개발·재건축이다. 수요·공급, 정비사업, 정책, 개발 호재, 투자 마인드까지 서울 신축 아파트 및 재개발·재건축의 투자 방향성을 잡아줄 ‘원칙’을 모두 담았다. 모두가 폭락을 우려할 때 모멘텀을 정확히 분석해 다음 시장에 대비하고 수익률을 최대로 끌어올리는 게 전문가 아닐까? 그렇다면 이 책을 놓쳐서는 안 된다.

목차

이 책을 향한 찬사
저자의 말_ 시장을 바라보는 원칙이 명확하면 위기 속에서도 기회는 있다
프롤로그_ 이 책의 구성에 대하여

1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각

인구가 줄어들면 무조건 집값이 떨어질까?
통계 자료에서 드러나는 진실│서울에 살지 않아도 서울 아파트를 산다│서울을 잘 알지 못해도 서울 부동산을 산다│한국의 20년 뒤의 미래는 일본일까?│인구 소멸 시대에도 살아남는 지역에 주목하라

PF 위기는 부동산 시장에 어떤 영향을 줬을까?
기형적인 부동산 PF의 구조│PF 위기는 아직도 현재 진행형│PF 문제가 터진다면 부동산 시장은 어떻게 될까?│PF 위기로 진짜 위험한 곳은?

주택공급은 이미 충분한 걸까?
공급이 충분하다는 말의 함정│서울 집값은 비싸지 않다│양질의 ‘유효 공급’이 중요하다│아파트 공사비 평당 천만 원 시대가 온다│5년 뒤, 공급 절벽의 시대가 다가온다│공급 무용론에 대하여│2026년 전세가 폭등 시나리오

소득 대비 집값이 너무 높은 것은 아닐까?
한국의 PIR는 전 세계적으로 높다?│진짜 한국의 PIR을 구해보자│PIR 지수에 잡히지 않는 것│소득의 양극화는 곧 집값 양극화

통화 정책 및 화폐가치와 부동산의 상관관계는?
금리가 상승할 때의 부동산│2022년 부동산 시장이 기존과 달랐던 이유│인플레이션 헤지할 수 있는 상품에 투자하자│결국은 장기 우상향│부동산 매수는 빠를수록 좋다


2장 미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다

아파트만 살아남는다
주택은 필수재다│아파트, 부동산 투자의 시작│아파트가 대세다

빌라 가격이 쉽게 오르지 않는 이유
빌라는 열등재다│공유지분은 가치가 떨어진다│사람들이 선호하는 최종적인 형태의 주거

신축 아파트 전성시대
신축 아파트의 희소성에 주목하라

신축 아파트, ‘세대’로 구분하라
1세대 아파트(1970~1980년대)│2세대 아파트(1990년대~2000년대)│3세대 아파트(2000년대~2010년대)│4세대 아파트(2010년대~현재)│결국은 편의성이다

서울의 신축 아파트를 산다는 것의 의미


3장 될 가능성이 높은 재개발·재건축을 선별하라

신축 아파트를 받을 수 있는 마지막 수단
정비사업 투자, 시간을 돈으로 만드는 마법│안전마진, 정확하게 이해하자│안전마진은 진짜 안전한가?│정비사업 투자 ‘라이프 사이클’을 고려해라

비슷하지만 다른 ‘재개발’과 ‘재건축’
재개발과 재건축을 가르는 기준│재개발과 재건축의 온도차는 왜 발생하는가?│재개발과 재건축은 규제 범위도 다르다│재개발과 재건축의 진행 과정│정부가 밀어주면 빠르다?!

옥석 가리기의 기본 원칙
정비사업의 옥석을 가리는 세 가지

정비사업의 사업성 이렇게 체크하라
용적률, 제대로 이해하기│대지지분, 제대로 이해하기│대지지분, 단지 구성도 중요하다│정비사업 사업성의 핵심은 일반 분양 세대수다

정비사업 투자 시, 한 번 더 따져볼 정보들
용적률은 공짜가 아니다│조합원 분담금 5억 시대가 열린다│가장 쉬운 분담금 확인법│앞으로 살아남는 정비사업│사업 해제 리스크, 방심하지 말자

리모델링 단지 투자는?
리모델링이 재건축보다 안 좋은 것은 맞다│리모델링은 규제의 역설이다│재건축으로 선회하려는 이유│리모델링을 할 수밖에 없는 단지│재건축 vs 리모델링


4장 정책을 알아야 부동산이 보인다

부동산 투자에 좌우는 없다
정치적 프레임에서 벗어날 것│2024년 총선과 부동산

다주택자 규제, 집값을 잡는 대책일까?
‘똘똘한 한 채’는 정책의 산물이다│다주택자는 어떻게 적폐가 되었나?│다주택자 규제는 집값을 잡았습니다

임대차 3법, 과연 세입자 보호를 위한 선의의 법인가?
계약갱신청구권은 왜 전세가격을 올렸나?│전세의 이중가격이 매매 가격도 올린다│임대인 vs 임차인, 기존 임차인 vs 신규 임차인│임대차 보호법 어디로 가는가?│한국의 임대료는 높지 않다

토지거래허가제, 가격이 아닌 주민을 잡는 정책
토지거래허가제, 주택가격 안정 효과가 있는가?│거주 주민만 괴롭히는 토지거래허가제

거주하지 않는 사람만 원한다는 도시재생사업
첫 단추부터 잘못 끼운 도시재생사업│재개발이 필요한 곳에 도시재생을 하다│허공으로 사라진 도시재생 매몰비용│같은 실수는 반복된다

재건축하지 말라고 만든 재건축초과이익환수제
재건축초과이익환수제의 3대 위헌 요소│재건축초과이익환수제의 평가 방식의 문제│재건축초과이익환수제의 부과 방식의 문제│재건축초과이익환수제는 폐지가 정답

공약(公約)과 공약(空約) 구분법

‘그린벨트 해제’보다 중요한 세 가지
어디에 주택 공급이 되는가?│공급은 언제 되는가?│얼마나 입주하는가?│결국 중요한 것은 사람들이 진짜 원하는 주거 요건이다

1기 신도시 재건축, 지금이 골든 타임이다
경기도 재건축 마지노선 1기 신도시│노후계획도시특별법, 기대만큼 우려도 있다│1기 신도시 재건축, 순환 방식은 악수다│1기 신도시 정비가 성공하려면

지방 살리기, 선택과 집중이 필요하다
광역시를 살려야 한다│혁신 없는 혁신도시


5장 명심해야 하는 부동산 투자 마인드 및 입지 분석

명심해야 하는 부동산 투자 마인드
부동산 투자 물건 접근법

입지 판단에 앞서 가져야 하는 세 가지 투자 원칙
내가 좋아하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집│나만 좋아하는 집은 가치 없다│교집합이 높은 주택을 찾아라

입지보다 중요한 것은 시점
10년 전에 무엇을 샀어야 했을까요?│투자는 시점 선택이 7할!

김제경 소장의 부동산 입지 판단 기준
급지를 구분해보자│급지 내 예외를 분리하자│같은 급지 내에서는 급지가 달라질 곳을 찾자│개발 호재는 긁지 않은 복권이다│항상 나만의 투자 원칙과 기준을 잊지 말자

에필로그_ 알면 알수록, 공부할수록 어려운 것이 부동산 시장

책 속으로

인구 소멸 시대에도 분명 살아남는 지역은 있습니다. 저는 2023년 당시 2024년 부동산 시장을 ‘초양극화’로 전망했습니다. 2022년도 하반기에 시장이 확 무너졌다가 2023년 1.3 부동산 대책이 나온 후 불꽃 같은 상승으로 강남권역은 전고점을 돌파하는 단지가 속출했습니다. 강남이 아니더라도 서울 신축 아파트를 중심으로 가격 상승의 흐름이 이어졌습니다만, ‘오르는 곳만 오르고 안 오르는 곳은 안 오르는’ 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 지역별 양극화 및 상품별 양극화가 나타나고 있으며, 더 나아가서 같은 지역 내 아파트라 하더라도 구축과 신축, 소형과 대형, 역세권과 비역세권을 두고 격차가 점점 더 벌어지는 모습이 보입니다. 이러한 초양극화의 추세는 2025년 이후로도 계속될 것으로 보입니다.
1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각 _p.44

핵심은 편의성입니다. 신축 아파트에 입주하면 구축으로 돌아가기 어렵다는 말이 있는 이유입니다. 반대로 신축 내에서도 세대를 가를 만큼의 혁신이 없다면 큰 격차가 나지 않을 것이라 봅니다. 따라서 다음의 5세대 아파트가 등장하려면, 과거로 돌아가기 어려울 정도의 혁신적인 편의성이 제공되어야 합니다. 지금 있는 수많은 하이엔드 단지들의 커뮤니티를 보면 멋지게 잘 지었는데, 5세대로 부를 만큼인지까지는 아닙니다. 4.5세대로 부를 수는 있겠죠. 오히려 신축 아파트라고 해서 다 같은 게 아닙니다. 신축 아파트임에도 원가를 절감하기 위해 간신히 법정 주차대수만 맞추고, 커뮤니티의 퀄리티에서 차이 나는 경우가 많습니다. 아무리 신축 아파트라도 퀄리티가 떨어지면 대장 아파트가 되기는 힘듭니다. 편의성 좋은 구축 아파트에게 밀리는 것이죠.
2장 미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다 _pp.160~161

아파트 투자보다 정비사업 투자의 최고 장점은 ‘시간에 투자하는 것’입니다. 제가 초보자에게는 재개발·재건축 투자를 권하지 않는다고 했지만, 혹시 나이가 젊다면 정비사업에 관심을 가져보라고 권합니다. 정비사업은 시간을 돈으로 치환하는 사업인 만큼 시간적 여유가 많을수록 더 유리하기 때문입니다. 물론 젊을수록 기본적인 부동산의 생리도 모를 가능성이 높다 보니 잘못 투자할 가능성도 높습니다만, 모아놓은 돈에 비해 좋은 입지의 신축 아파트를 접할 기회이기도 합니다. 아파트의 경우는 ‘현재 가치’에 사서, ‘미래 가치’를 보고 투자를 하는 것이고, 정비사업의 경우는 ‘현재 가치’에서도 수익을 예상할 수 있습니다.
3장 될 가능성이 높은 재개발재건축을 선별하라 _pp.171~172

햇수로 10여 년 정비사업 분야에서 일하면서 제가 한 번도 말하지 않은 문장이 있습니다. 바로 “대지지분 몇 평 이상이면 괜찮습니다” 같은 단정적인 표현입니다. 정비사업 현장마다 입지와 요건이 저마다 다른데 단순히 평수 하나의 기준만 가지고 ‘사업성이 좋다, 나쁘다’를 판단할 수는 없습니다. 진보 정권에서 보수 정권으로 바뀌면서 새롭게 진행되는 재개발 지역도 많고, 2022년 12월 8일에 발표된 「재건축 안전진단 합리화 방안」 이후 안전진단은 의례적인 절차로 바뀌었습니다. 이렇게 예전과 달리 대상지도 늘어나고 전반적인 규제도 완화되다 보니 정비사업을 추진한다고 해서 모두 다 오르는 시대는 끝났다고 봐야 합니다. 이럴 때일수록 ‘정비사업 옥석 가리기’가 중요합니다. 또한 과거에 잘되던 사업장 기준을 현시점으로도 끌고 오면 안 됩니다. 지금은 건설 경기가 정말 안 좋은 상황이며, 앞으로도 좋아질 것이라는 전망이 불투명합니다. 따라서 더욱 보수적으로 접근해야 합니다.
3장 될 가능성이 높은 재개발재건축을 선별하라 _pp.203~204

정부의 발표를 신뢰는 해야겠지만, 정부의 의지만으로 안 되는 사항들을 구분해야 합니다. 2022년, 정부에서 발표한 취득세 중과 완화 계획도 현 국회에서는 통과가 어렵다고 볼 수 있습니다. 이 취득세 중과 완화 계획은 거의 3년이 다 되어가는 과세 정책 발표이긴 하지만, 당시 정부가 발표한 보도자료에 따르면 ‘지방세법 개정안의 국회 입법 시 2022년 12월 21일부터 소급 적용’하겠다고 했습니다. 당시 정부의 이 발표를 신뢰하고 주택 매수를 하신 분도 계시겠지만, 저는 당시에도 이와 같은 법 개정은 쉽지 않을 것이라고 여러 강의나 상담에서 이야기한 바 있습니다. 이처럼 현재 공시가격 현실화 로드맵 폐지, 임대차 2법 폐지, 다주택자 중과세 철폐, 재건축초과이익환수제 폐지 및 완화, 재건축 안전진단 규제 완화 등 정부와 여당에서 추진 중인 부동산 정책들이 현 국회에서는 브레이크가 걸릴 수밖에 없는 것이 현실입니다.
4장 정책을 알아야 부동산이 보인다 _p.340

모든 순간마다 선택은 어려웠습니다. 2022년 하반기부터 2023년 상반기까지는 기회가 왔을 때는 가격이 더 빠질까 무서워서 못 샀고, 2024년은 너무 올랐다고 안 샀더니, 더 올라갔습니다. 항상 놓쳤는데, 2014년에 내가 부동산을 매수할 기회가 있었다고 해서 막상 살 수 있었을까요? 2014~2015년에 부동산 매수는 부동산 폭락론을 들으며 지금보다 더 깊은 고민과 갈등을 거쳐야 했습니다. 2017년 문재인 정부 출범 후 8.2 부동산 대책이 나왔을 때는 “정부와 싸우려 들면 안 된다”라며 전문가들 중에서도 부동산을 처분한 사람들이 많았습니다. 그때는 몰랐죠. 2017년부터가 본격적인 폭등장이었음을요. 미래에서 보면 대단히 쉬워 보이지만, 그때그때 수많은 이슈가 함께했습니다. 오히려 그 시절은 공급과잉부터 시작해서 오만가지 부정적인 이야기가 더 많았습니다. 중요한 것은 이미 과거라는 것입니다. 왜 그때 못 샀지가 중요하지 않습니다. 오히려 과거를 모르면 매수할 수 있습니다. 과거의 망령에 사로잡혀서 그때 내가 매수할 뻔했던 금액이 아른거리면 더 사지 못하고, 계속 부동산 가격만 보다가 더 오르면 또 그때라도 살 걸 후회하는 게 반복됩니다.
5장 명심해야 하는 투자 마인드 및 입지 분석 _p.377

출판사 서평

“투자의 성패는 시점이 7할!
3할의 변수를 상쇄할 상급지에 베팅하라”

요동치는 자본 시장에서 명확한 시기를 찾아줄
재개발·재건축 전문가의 가장 정밀한 인사이트

대한민국에서 손꼽히는 재개발·재건축 전문가인 김제경 소장의 첫 책이 출간되었다. 2020년부터 2022년까지 매주 〈직방TV〉의 ‘재개발의 신’으로 출연하며 대중들에게 눈도장을 찍은 그는, 현재까지도 활발하게 주요 부동산 채널에 출연하며 전문가의 시선으로 시장에 대한 명확한 진단과 처방을 내려주고 있다. 풍부한 현장 경험과 전문 지식을 갖춘 김제경 소장이 향후 주택 시장의 변화와 움직임을 이 책에 전망했다.
1장 ‘부동산 투자 시대는 끝났다는 착각’에서는 오늘날 대한민국의 부동산 시장을 둘러싼 몇 가지 주요한 담론을 다룬다. 가령, 인구가 줄어들면 무조건 집값이 떨어질 것인지, 건설사들은 물론이고 금융사들까지 공포로 몰아넣었던 PF 위기가 어떻게 부동산 시장에 영향을 미치는지, 현재 대한민국에 주택 공급은 충분한지, 부족하다면 무엇이 문제인지, 금리와 화폐가치는 부동산과 어떤 관계가 있는지 등 거시적인 측면에서 부동산 시장의 상승론을 다뤘다.
1장의 핵심은 서울 안에서도 초양극화가 심해질 것이며, 부동산 매수는 빠를수록 좋다는 것이다. 다 오르던 시대는 끝났다. 다주택자들은 똘똘한 한 채를 위해, 무주택자들은 전세가 폭등에 대비하기 위해 미래 가치가 보장되는 ‘상급지’를 선점해야 한다. 2장 ‘미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다’에서 여러 주택 가운데에서도 서울 아파트, 그것도 서울 신축 아파트를 중심으로 가격이 오르는 이유를 비롯해 투자 가치가 있는 신축 아파트를 구별하는 기준을 세웠다.
3장 ‘될 가능성이 높은 재개발·재건축을 선별하라’에서는 정비사업의 사업성 판단법을 담았다. 정비사업 투자는 시간이 오래 걸릴 뿐만 아니라 여러 정책과 맞물려 있어 일반인은 소요 시기나 투자금을 가늠하기가 쉽지 않다. 진행 과정부터 사업성 판단법, 분담금 계산법, 사업 해제 리스크 대비책까지 초심자의 눈높이에 맞춰 정비사업의 옥석을 가릴 수 있도록 돕는다.

“김제경 소장의 책은 다르다!
미래의 인구환경에서부터 그간 정책의 변화까지,
종합적인 시각에서 부동산 시장을 바라봤다.”

부동산 시장의 복잡다단한 쟁점을
한 번에 정리하는 대전망

김제경 소장은 국토교통부, 서울시가 내놓는 복잡한 부동산 정책을 실수요자 관점에서 쉽게 풀어서 설명하는 것으로 정평이 나 있다. 새로운 부동산 정책이 발표될 때마다 언론사가 가장 먼저 찾는 전문가답게 그의 강점을 살려 4장 ‘정책을 알아야 부동산이 보인다’에서는 부동산 등락을 좌우하는 대표적인 정부 정책들을 다룬다. 진보와 보수 정권에 따라 부동산 정책은 심한 굴곡을 겪어왔다. 최근에 발표된 부동산 대책도 이 영향권에서 벗어날 수 없기에, 정책의 실효성을 따졌다. 2024년에 치러진 총선 결과에 따라 앞으로 갈아타기를 준비하고 있던 예비 매수자들이 특히 주목해야 할 지점이다.
마지막으로 5장 ‘명심해야 하는 투자 마인드 및 입지 분석’에서는 입지를 판단할 때 가져야 하는 투자 원칙을 구체적으로 담았다. 실제 지역을 예시로 들며 상급지를 구분했다. 전문가의 시각으로 본 서울 아파트 급지는 어떻게 구분되며 현재 저평가된 지역은 어디인지 확인할 수 있다.
그러나 무엇보다 가장 중요한 것은 ‘시점’이다. 결국 투자 수익은 언제 샀느냐가 중요하고, 같은 시점에서는 어디를 샀느냐가 승패를 가르기 때문이다. 한 번의 베팅으로 앞으로의 10년 후가 달라지는 것이 부동산 투자다. 불확실성과 혼란의 부동산 시장 속에서도 누군가는 기회를 잡고 시장에서 승리한다. 10년 후에도 가치 있는 부동산에 베팅하고 싶다면 정확한 진단과 처방이 가득한 이 책을 곁에 두고 필독하길 바란다.

작가정보

저자(글) 김제경

투미부동산컨설팅 소장. 대한민국에서 가장 손꼽히는 도시정비사업 전문가다. 건국대학교 일반대학원에서 도시재생학 박사를 수료했으며, KB금융지주 경영연구소에서 부동산 현장자문단으로 활동하고 있다. 도시계획기사, 공인중개사, 자산관리사, 투자자산운용사 등 7개의 금융 자격증을 취득했고, 공부한 지식들을 현업에 적용하며 시야와 전문성을 넓히고 있다. 풍부한 현장 경험과 전문 지식으로 복잡하게 얽힌 정책과 시장을 쉽게 풀어 현 상황에 대해 명확하게 진단을 내려주는 점이 강점이다. 그래서 국토교통부와 서울시가 새로이 부동산 정책을 내놓을 때마다 KBS, SBS, MBC, YTN, JTBC, 조선일보, 매일경제 등 주요 언론사 기자들이 가장 먼저 찾는 전문가이기도 하다.
2020년부터 2022년까지 매주 〈직방TV〉의 ‘재개발의 신’으로 출연하며 대중들에게 눈도장을 찍었다. 본인이 운영하는 유튜브 채널 〈투미TV〉를 비롯해 〈집코노미〉, 〈땅집고〉, 〈매부리TV〉, 〈빠숑의 세상답사기〉, 〈부읽남TV〉 등 주요 부동산 채널에 정기적으로 출연하고 있으며, 대한민국에서 내로라하는 재테크 강연에 1순위로 섭외되어 시류에 맞는 부동산 정보를 전달하고 있다. 각자 의견이 분분한 혼돈의 부동산 시장 속에서 부동산 주치의로서 대중에게 향후 시장에 대한 명확한 진단과 처방을 내려주고자 이 책을 썼다.