합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법: 부동산편(2025)

신방수 지음

아라크네 2025년 01월 15일 출간 국내도서 : 2025년 01월 03일 출간

작품소개

책소개

얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법을 모았다

노동 소득을 아끼고 저축하는 것만으로는 자산을 늘리기 힘든 시대다. 이제 재테크는 선택이 아닌 필수가 되었다. 그중에서도 부동산은 많은 사람에게 주목받는 재테크 수단이다. 누군가 아파트에 투자해서 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면 ‘재테크의 해법은 바로 부동산이구나’ 하는 생각이 든다. 이 때문인지 한동안 집값이 가파르게 상승하기도 했다. 그러다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화한다.
하지만 부동산 투자에 뛰어든다고 해서 누구나 큰 수익을 올리는 것은 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 많다. 특히 부동산 세금은 매년 새롭게 바뀌는 부분이 많아서, 이를 잘 파악하지 못하면 투자 수익 조금 올리려다가 오히려 수천만 원의 세금을 추징당하는 역풍을 맞기도 한다. 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻는 것이다.
어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 할 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』에는 바로 그 얽히고설킨 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법이 있다.

목차

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요!
등장인물 소개

chapter 01 부동산 감세의 시대
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│2024년 부동산 세금 총정리│2025년 부동산 세금은 어떻게 바뀔까?│2025년의 부동산 절세 전략

chapter 02 취득세 중과세 대응법
취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?

chapter 03 보유세 줄이는 방법
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│주택 수별 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략

chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주 주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들

chapter 06 고가·다가구·겸용주택, 중과 주택 절세 전략
고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면 주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산 매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 세금 다루는 방법

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩 분양 부가세를 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인 전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여 vs 증여 vs 매매의 실익 비교

책 속으로

주택에 대한 취득세율 결정 시 주택 수 산정은 해당 주택의 취득일(통상 잔금 지급일) 현재에 해당 취득자가 소유(취득이 완료된 상태를 말 함)하고 있는 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔의 수를 더해서 산정한다. 다만, 주택을 제외한 분양권 등은 2020년 8월 12일 이후에 취득한 것들에 한한다. 따라서 2021년 8월에 취득한 분양권과 오피스텔을 2개 가지고 있는 상태에서 주택을 취득한 경우 주택 수가 3주택이 되어 중과세율이 적용될 수 있다.
_79쪽


재건축 완공 아파트에 대한 조합원의 취득 세금은 신축된 건물 부분에만 발생한다. 조합에 맡긴 토지는 기존 주택의 소유권을 되찾는 것이므로 취득세를 추가로 물리지 않는다. 승계조합원은 사업 시행 중에 토지를 취득하므로 이때 취득 관련 세금을 내야 한다. 그리고 완공된 아파트 자체는 신축된 것이므로 취득세 2.8%, 농특세 0.2%, 교육세 0.16% 등 총 3.16%(85㎡ 이하는 2.96%)가 부과된다. 이 세금은 원조합원과 승계조합원이 동일하다. 다만, 정비구역 지정 전의 재개발사업의 원조합원이 취득한 85㎡(25.7평) 이하의 주택에 대해서는 취득세를 비과세한다(2025년 중 규제지역 외 재건축 조합원에 대해서는 40% 감면 예정. 단, 조합원 분양가 12억 원 이하만 적용). 참고로 2020년 8월에 도입된 주택에 대한 취득세 중과세는 유상거래에 대해서만 적용하므로 재건축 등에 의해 완공된 주택에 대해서는 취득세 중과세가 적용되지 않는다.
_255~256쪽


2020년 8월 18일은 개정된 민간임대주택법이 시행된 날이다. 따라서 이날 이후에는 아파트를 제외한 다세대주택 등은 등록이 가능하나, 10년 장기로만 등록이 가능하다(단, 2025년 중 6년 단기 임대 도입 예정). 다만, 이때에도 2018년 9·13대책 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 다세대주택 등은 등록을 하더라도 양도세 중과세를 적용한다(건설 임대주택은 이러한 규제를 적용하지 아니한다).
_233~234쪽


2025년 이후 부동산 임대업에 대한 세제가 강화될 예정이다. 예를 들어 임대업을 중소기업 업종에서 제외하여 접대비 한도액을 3,600만 원에서 1,200만 원으로 낮추는 한편, 소규모 임대법인에 대한 법인세율을 9~24%에서 19~24%로 올린다. 주의하기 바란다.
_299쪽

출판사 서평

베테랑 세무사가 전하는 아주 손쉬운 실전 세테크

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 20년이 훌쩍 넘는 경력의 베테랑 세무 전문가 신방수 세무사는 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 관한 해답을 명쾌하게 제시한다.
이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 이절세의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다룬다.
저자는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식을 세세하고 사려 깊은 설명과 함께 전한다.


2025년을 맞아 한층 더 업그레이드된 개정판

매년 베스트셀러를 기록하며 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 2025년을 맞아 한층 더 업그레이드되었다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯해 최근 확 바뀐 세제 정책의 변화에 따른 대응법을 자세히 다루고 있다. 근래 부동산 시장이 급등하면서 다양한 대책이 쏟아졌는데, 그중 2020년에 발표된 7·10대책이 가장 대표적이다. 정부는 이 대책을 통해 역대 가장 강력하다는 평가를 받을 정도로 취득세와 종부세 그리고 양도세를 한꺼번에 올렸다. 또한 말도 많고 탈도 많았던 주택임대등록제도를 사실상 폐지하고, 1인 부동산 법인에 대한 세금도 크게 인상했다.
2022년 5월 10일에 등장한 새 정부에서는 이러한 세제들을 모두 완화하기 위해 노력하고 있지만 생각보다 속도가 나지 않고 있다. 국회의 협조를 받아 개정해야 하는 한계가 있기 때문이다. 물론 2025년에는 경제 상황 등에 따라 취득세나 양도세 세율이 다소 인하될 가능성도 있다. 이런 흐름 속에서 가장 핵심적인 내용을 최대한 담아냈다. 특히 중요성이 크게 부각되고 있는 취득세 중과세 제도를 집중적으로 설명하였으며, 더 나아가 새 정부의 등장 이후에 개정된 내용들을 빠짐없이 분석했다. 예를 들어 종합부동산세 인하, 최종 1주택에 대한 양도소득세 보유 기간 재계산 제도 폐지, 일시적 2주택 비과세 등 처분 기한 3년으로 통일, 조정대상지역 대폭 해제 등에 따른 분석이 이에 해당한다. 이 외에도 2024년 1·10대책에 따른 신축 소형 주택 등에 대한 주택 수 제외, 6년 단기 임대 제도 도입, 혼인에 따른 비과세 기한 5년에서 10년으로의 연장 등 2025년 이후에 적용될 내용들도 모두 반영했다.
부동산 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. 따라서 소중한 자산을 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해야 한다. 절세의 기본기를 튼튼히 하고 재테크 고수로 나아가기 위한 여정에서 이 책은 무엇보다 든든한 나침반 역할을 할 것이다.

작가정보

저자(글) 신방수

기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해 온 우리나라 최고의 베테랑 세무 전문가이다.
한양대학교 경영학과를 졸업하고 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하였다. 쌍용자자동차(주) 회계부와 경영관리부에 근무하면서 회계, 세무, 사업 계획 수립, 자금 관리 등의 실무 경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 ‘진명’과 법무법인 ‘대유’에서 근무하였다. 이후 세무법인 ‘정상’에서 대표이사를 역임한 뒤 이사로 근무하고 있다.
한국세무사회 연수원 및 경기대 사회교육원 교수, 매일경제신문 전문 상담위원으로 활동하였다. 생산성본부, 중앙일보 부동산 아카데미, 중소기업진흥원, 건설기술교육원, 휴넷, 랜드스쿨, 와우패스, MBC 아카데미, 현대백화점, 삼성생명, 한화생명, LIG 손해보험 등 수많은 기관에서 다양한 강의를 하고 있다. 또한 MBC, KBS, SBS, MBN, OBS, 부동산TV, YTN 라디오 등에 출연해 생생한 세금 정보를 전달하여 왔다.
저서에는 초베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·개인편/기업편/부동산편』 『한 권으로 끝내는 회계와 재무제표』 『신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다』 『IFRS를 알아야 회계가 보인다』 『부동산세무 가이드북』 등 세무가이드북 시리즈, 『회사 세무리스크 관리노하우』 『법인부동산 세무리스크 관리노하우』 『상속분쟁 예방과 상속·증여 절세비법』 『양도소득세 세무리스크 관리노하우』 『부동산 증여에 관한 모든 것』 등 80여 권이 있다.