성공공인중개사 필수 중개실무 정복과정

정삼교 지음

좋은땅 2025년 01월 16일 출간 국내도서 : 2025년 01월 08일 출간

작품소개

책소개

공인중개사로서 성공을 꿈꾸는 이들을 위한 실무 지침서. 23년 이상의 현장 경험과 교육 노하우를 바탕으로, 부동산 중개사무소 개설부터 운영, 계약 실무까지 실질적인 내용을 담았다. 초보 공인중개사뿐만 아니라 실전에서 겪을 수 있는 다양한 사례를 정리하여 현업 종사자에게도 유용한 가이드가 될 것이다.

목차

《성공공인중개사 필수 중개실무 정복과정》 출간에 즈음하여…

1. 부동산 중개사무소 개설
가. 비전
나. 입지
다. 개설등록 준비(검토) 요소

2. 부동산 중개사무소 (임대차)권리금계약
가. 추진 절차
나. 특약(서) 내용
다. 권리금의 세무처리

3. ‌부동산 중개사무소 사업자등록 유형별 중개보수에 대한 부가가치세 처리 및 현금 영수증 의무발급
가. 간이과세자와 일반과세자의 중개보수에 대한 부가가치세 처리
나. 현금영수증 의무발급

4. 부동산 중개사무소 운영/근무 시 준수 예절
가. 전화응대 예절
나. 차 응대 예절
다. 명함 예절
라. 자동차 탑승 예절
마. 악수 예절

5. 부동산 중개사무소 물건 접수/관리
가. 물건 입수 경로
나. 물건 입수 방법
다. 물건 관리 방법
라. 물건 보안
마. 시세 상담 및 제공

6. 부동산 중개사무소 고객 확보 채널 및 방안
가. 고객의 종류(부동산 중개사무소 고객 기본 NETWORK)
나. 고객 확보 채널
다. (대외)고객 확보 방안

7. 부동산 중개사무소 상담요령 및 현장 임장활동
가. 일반(특히 지양해야 할 내용)
나. 고객 유형별 상담요령(상담 및 계약유도가 곤란한 3유형 중심)
다. 진성 고객
라. 현장 임장활동(유의 사항)

8. 부동산 중개사무소 광고관리(중개대상물 표시 · 광고 포함)
가. 부동산 광고의 딜레마
나. 부동산 광고공간의 홍수 속에 나의 선택은?
다. 부동산 광고의 경쟁 심화 및 지출 과다
라. ON-OFF 라인 광고의 조화 추구 및 부동산 상품별/광고 매체별 선택과 집중
마. 거짓/과장 광고(허위/미끼 매물) 근절
바. 특급, 급매 물건은 광고를 내지 않는다는 속설에 대하여…
사. 중개대상물 표시 · 광고 규정(제) (공인중개사법 제18조의2)
아. 한방(매물관리)
자. 부당한 중개대상물 표시 · 광고행위의 유형 및 기준

9. 부동산 중개사무소 계약 유도/성사 포인트
가. 일반적 유의사항
나. 가계약에 대하여~
다. 매매/임대차 계약내용 DATA 관리 및 활용

10. 대출용 계약서 작성 및 계약서 대서(代書)
가. 대출용 계약서 작성 시 문제점
나. 계약서 대서(代書)의 문제점

11. 임대차계약 연장(갱신)계약서 작성
가. 보증금 증액되는 연장(갱신)계약서 작성 관련 유의사항
나. 주택임대차보호법(제6조, 제6조의2, 제6조의3) 계약갱신요구권과 관련하여~~
다. 계약기간 중 보증금을 월차임으로 전환 시 산정률의 제한
라. 전(월)세 보증금이 증액되는 경우 전(월)세 보증금 보호대책
마. ‌‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정 주요 내용(요약)
→ 주택 임대차계약 신고제(2021.6.1. 시행)
바. ‌“상생 임대인 양도소득세 비과세 특례”
(2021.12.20. 2022년 경제정책 방향 발표) 주요 내용(요약)

12. 역전세 특례 반환보증(2023.7.27. 시행)
가. 역전세 특례 반환보증이란?
나. 역전세 반환대출이란?
다. 역전세 반환대출 절차

13. 기명, 날인과 서명, 날인의 차이 및 문제점/유의 사항
가. 기명, 날인과 서명, 날인의 차이
나. 공인중개사법 규정
다. 계약 당사자(매도, 매수인/임대, 임차인)도 서명 및 날인하여야 하는가?
라. 실무상 현황 및 문제점(유의 사항)

14. 주택 임대차/상가 임대차 보호법(주요 내용 요약)비교

15. 전세 보증금 보호 제도(확정일자, 전세권등기, 보장보험) 비교
가. 확정일자, 전세권등기, 전세보증보험 비교
나. 전세보증보험(전세보증금 반환보증) 상품 비교

16. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 개념 및 요건, 효과

17. 공시지가, 기준시가, 시가표준액 개념 및 활용 비교

18. 주택임대사업자 등록 절차 세제 혜택 및 의무
가. 주택임대사업자 등록 절차
나. 주택 임대사업자 세제 혜택(요약)
다. 주택임대사업자 의무
라. 주택임대사업자 임대보증금 보증보험 가입 의무(2021.8.18. 시행)

19. 부동산 계약서 작성법
가. 일반(개요)
나. 계약서 작성 시 주의 사항
다. 계약서 작성법

20. 부동산 계약서 특약 사례 모음
가. 계약서 특약의 중요성
나. 특약 사례 모음 및 해설

21. 부동산 중개사무소 개인정보 처리
가. 개인정보 수집 · 이용(* 개인정보보호법 제15조 참조)
나. 개인정보 (제3자)제공(* 개인정보보호법 제17조 참조)
다. 계약서 작성 시 개인 정보수집 및 이용동의서 징구(제3자 제공동의)

22. ‌부동산 공부(등기부 등본, 토지이용계획확인서, 건축물대장, 토지대장)이해, 활용법
가. 등기부 등본(등기사항전부증명서)
나. 토지이용계획확인서
다. 건축물대장
라. 토지대장

23. 중개대상물 확인설명서 작성법
가. 중개대상물 조사, 확인
나. 중개대상물 확인설명서 작성, 교부
다. 주거용 건축물/비주거용 건축물/토지 중개대상물 확인설명서 작성법
라. 중개대상물 확인설명서 작성관련 유의사항(판례 등)

24. 부동산 중개사무소 정기지도/단속(중점 점검사항)
가. 지도/단속 종류·
나. 중점 점검사항
다. 행정(벌)조치 유형
라. 正道를 걷는다면 지도/단속을 무서워할 필요없다
마. 부동산 중개업소 지도/단속권을 협회로 이양 추진 중!

25. 행정처분 (불복)절차 및 행정심판 청구
가. 영업정지와 업무정지의 용어(개념)와 효과 차이(일반적인 차이~)
나. 업무(영업)정지 행정처분 (불복)절차
다. 결론

26. 부동산 실거래 신고(2006.1.1. 시행) 제도
가. 신고대상
나. 신고대상 제외
다. 신고기한
라. 신고기한 산정
마. 계약의 무효, 취소, 해제 등의 확정일로부터 30일 내 반드시 계약 해제신고 要
바. 부동산 실거래신고 신고처리
사. 부동산 실거래신고 DATA의 활용
아. 전/월세 임대차계약 실거래신고 시행(경과)
자. 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 안내(* 개업공인중개사를 통한 중개계약 시)
차. ‌토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 제출 안내(* 2022.2.28. 시행: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정)

27. 토지거래계약허가
가. 토지거래계약허가 관련 주요 업무처리 안내(* 주의 사항~)
나. ‌토지거래계약허가를 받지 않아도 되는 도시지역 내 세부 용도별 토지 면적 기준 하향 조정(* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 참조: 2023.10.4.개정)

28. 부동산 대출 중개 및 유의 사항
가. KB부동산(KB국민은행 부동산 플랫폼) 아파트 시세 기준
나. 소유권 이전등기와 근저당권 설정 등기를 각각 진행
다. 대출 중개
라. 대출상환 후 근저당권 말소(감액)등기 반드시 요구(특약 기재) 및 사후 확인 의무
마. 대출 유의사항

29. 소속공인중개사 & 중개보조원 고용/관리
가. 정의(공인중개사법 제2조)
나. 현장 실무상 중개보조원 업무범위 구분 혼선
다. 고용/고용관계 종료 신고
라. 고용 후 관리
마. 교육
바. 보수(수당)의 지급
사. 위탁계약서의 작성(검토)

30. 한국공인중개사협회에서 진행 중인 교육 과정 이해 및 검토
가. 한국공인중개사협회에서 진행 중인 교육 과정 이해
나. 검토

31. 공동중개 추진 요령
가. 현황
나. 요령
다. 분쟁 해결

32. 개업공인중개사 등의 “직접거래” 금지
가. 개업공인중개사 등의 “직접거래” 금지
나. “직접거래” 관련 사례 모음

33. 중개사고 예방 대책[10대 중대(빈번)사고 사례 중심]
가. 등기부 등본 미확인으로 인한 사고
나. 중개대상물 확인설명서 미작성 또는 소홀 작성으로 인한 사고
다. 대리권 미확인으로 인한 사고
라. 계약 내용에 대한 책임 특약으로 인한 사고
마. 거래 대금의 타인 계좌 입금으로 인한 사고
바. 소속공인중개사, 중개보조원 관리 미비로 인한 사고
사. 주민등록증(신분증) 위조 사기로 인한 사고
아. 임대차계약으로 인한 사고
자. 중개사무소 관리 미비로 인한 사고
차. 신탁 부동산 물건에 대한 확인 설명 미흡으로 인한 사고

34. 부동산 중개사고 업무보증 제도 설명 및 이해
가. 의의
나. 업무 보증방법
다. 공제금 지급 신청 시 제출서류
라. 업무보증(공제 가입)과 관련해서 주의 및 숙지하여야 할 내용
마. 업무보증 위반의 제재
바. 공제금 지급 실효성 검토

35. 중개보수(중개수수료) 계산/수령(알쏭달쏭~)
가. 부동산 중개사무소 매출(소득) 노출
나. 중개보수 수령 방법
다. 중개보수 계산 방법
라. 중개보수 지급 시기 및 요율
마. 부가가치세 지급관련
바. 부동산 중개 및 관련법 상담료, 컨설팅료 현실화의 문제
사. “운영상의 묘수”

36. 부동산 중개업과 관련된 홈페이지 안내

37. 부록
1. 전속중개계약서
2. 일반중개계약서
3. 표시광고 의뢰확인서
4. 계약갱신요구권 행사여부 확인서
5. 주택 임대차 계약 신고서
6. 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서
7. 임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서
8. 위임장
9. 표준임대차계약서
10. 개인정보 수집 및 이용 동의서
11. 중개대상물건 자료요구사항-주거용
12. 중개대상물건 자료요구사항-비주거용
13. 중개대상물건 자료요구사항-토지용
14. 임대차 정보제공 요청서
15. 중개대상물 확인 · 설명서(주거용)
16. 중개대상물 확인 · 설명서(비주거용)
17. 중개대상물 확인 · 설명서(토지)
18. 부동산거래계약 신고서
19. 법인 주택 거래계약 신고서
20. 주택취득자금 조달 및 입주계획서
21. 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서
22. 토지거래허가용 부동산 매매약정서
23. 임대차 정보제공 요청서(상가)
24. 미납국세 등 열람신청서
25. 미납지방세 등 열람신청서
26. 정비사업구역 안 설명고지 확인서
27. 신탁된 부동산 임대차계약 시 임차인의 필요 확인 사항
28. 전입세대확인서 열람 또는 교부 신청서
29. 외국인체류확인서 열람 또는 교부 신청서

출판사 서평

부동산 중개사의 필수 실무 지침서, 실전에서 바로 써먹는 실무 노하우!

부동산 시장은 복잡하고 변화무쌍하다. 법률적 이해와 실무 경험이 없으면 공인중개사로서 살아남기 어렵다. 《성공공인중개사 필수 중개실무 정복과정》은 바로 이 실무의 장벽을 넘을 수 있도록 돕는 책이다.

책의 구성은 공인중개사가 개업을 준비하는 과정에서 반드시 숙지해야 할 기본 절차부터 시작한다. 부동산 중개사무소의 개설 및 운영, 권리금 계약, 중개보수 및 세무 처리, 고객 상담 기법 등 실무에서 직접 마주하게 되는 다양한 업무를 세세하게 다룬다. 특히, 계약서 작성과 중개대상물 확인설명서의 법적 요건, 실거래 신고 절차, 임대차 계약의 유의사항 등과 같은 세부적인 법률적 내용은 중개사들이 실수를 방지하고 안전한 거래를 성사시키는 데 필수적인 정보들을 제공한다.

이 책의 가장 큰 특징은 저자의 오랜 현장 경험이 녹아 있다는 점이다. 저자는 23년간 부동산 중개업에 종사하며 수많은 사례를 직접 경험하고 연구해왔다. 그 과정에서 부동산 중개사들이 흔히 겪는 실수를 분석하고, 이를 예방할 수 있는 구체적인 방법을 제시한다. 예컨대, 권리금 계약 시 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지하는 특약 사항을 설명하거나, 공동 중개 시 중개보수 배분 문제로 인한 갈등을 예방하는 방안을 제시하는 등의 실질적인 조언이 돋보인다.

이 책은 부동산 중개 실무를 처음 접하는 초보 공인중개사는 물론, 이미 개업하여 활동 중인 공인중개사들에게도 유용한 참고서가 될 것이다. 부동산 거래의 복잡성과 변동성을 고려할 때, 현업에서 신뢰받는 중개사가 되기 위해서는 실무적인 역량을 지속적으로 향상시키는 것이 필수적이다. 《성공공인중개사 필수 중개실무 정복과정》은 그러한 역량을 함양하는 데 있어 든든한 길잡이가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 정삼교