부동산 계약 이렇게 쉬웠어?

송희창(송사무장) 지음

지혜로 2024년 09월 02일 출간 국내도서 : 2024년 07월 25일 출간

작품소개

책소개

최근 각종 언론을 통해 전세 사기 관련 뉴스가 쉴 새 없이 쏟아져 나오고 있다. 더욱 안타까운 것은 피해자의 대다수가 20, 30대 사회초년생이라는 것이다. 아이러니하게도 집은 우리가 살면서 가장 많이 머물게 되는 공간인데, 지금껏 우리는 내 집을 지키기 위해 가져야 할 최소한의 지식조차 갖추지 못했다. 학교에서도, 주변에서도 제대로 알려주는 사람이 없었던 것이다.
이 책의 저자는 20년 넘게 부동산 투자를 해오며 수많은 부동산 계약서를 작성했다. 그런데 아직도 계약서를 작성할 땐 처음부터 끝까지 여러 번 다시 읽는다. 그 이유는 부동산 계약서에는 내 권리에 관한 내용이 들어가고, 스스로 챙기지 않는다면 손해를 보기 십상이기 때문이다.
저자는 기성세대로서 올바른 부동산 계약법을 젊은이들에게 알려주지 못했다는 것에 미안함을 느낀다. 그래서 이 책에는 저자의 투자 경험을 살려 최대한 도움이 될 만한 내용을 모두 담으려 했다. 부동산 계약의 처음부터 끝까지, 투자자의 눈으로 일반인이 보지 못하는 포인트까지 모두 짚어냈고, 초보자가 쉽게 따라 할 수 있도록 관련 자료와 삽화까지 수록하였다. 누구든지 이 책을 읽는다면 더 이상 주변에 묻지 않더라도 스스로 부동산 계약 지식을 갖출 수 있을 것이다.

목차

프롤로그_누구도 자세히 알려주지 않지만, 인생에서 반드시 알아야 할 지식

Chapter01 나의 자산을 지키는 필수 지식
01 부동산 기초 지식은 누구에게나 필요하다
02 좋은 부동산 고르는 법은 어렵지 않다
이렇게 쉬웠어?① 주거용 부동산의 종류 및 집합건물과 일반건물

Chapter02 아는 만큼 보이는 좋은 집 고르는 방법
03 내가 선택하는 첫 집, 어떤 기준으로 골라야 할까?
04 임대 시세뿐만 아니라 매매 시세까지 반드시 확인하자
05 실무에서 문제가 자주 발생하는 부동산이 있다
06 시세 조사 시 이것만은 유의하자
07 초보도 성공하는 공인중개사 사무소 방문 요령
08 절대 실패하지 않는 현장 조사 방법
09 여기까지 해야 완벽한 현장 조사다
이렇게 쉬웠어?② 이것만 있으면 OK! 현장 조사 체크리스트

Chapter03 나에게 가장 유리한 조건으로 전·월세 계약하기
10 부동산 임대차 계약, 이 순서대로만 하자
11 부동산 계약 시 가장 중요한 서류, 등기부등본
12 내 돈을 지키는 안전한 임대차 계약서 작성법
13 임차인에게 유리한 계약서 특약 사항
14 부동산 계약을 대리인과 해도 될까?
이렇게 쉬웠어?③ 전세 vs 월세, 나에게 맞는 집은?

Chapter04 첫 계약 시 꼭 알아야 할 전세자금대출의 모든 것
15 아는 만큼 잘 활용하는 전세자금대출
16 나에게 맞는 전세자금대출, 어떻게 찾을까?
17 쉽게 따라하는 전세자금대출 받는 방법
18 전세자금 깔끔하게 상환하는 방법
이렇게 쉬웠어?④ 전세자금대출 시 유의 사항

Chapter05 모르면 손해, 알고 있으면 유용한 지식들
[계약 기간 내]
19 임대인이 꼭 수리해줘야 하는 ‘주택 수선의 의무’
20 계약 기간이 남았는데, 이사를 가야 한다면?
21 보증금을 올려달라고 할 땐 ‘전·월세 상한제’
22 이사 가기 전에 집을 꼭 보여줘야 하는 이유
23 임대차와 전대차는 어떤 차이가 있을까?
24 월세 세액공제 받는 방법

[계약 만료 후]
25 임대차 계약 만료 후 안전하게 보증금 반환받는 방법
26 임대차 계약 가장 유리하게 갱신하는 방법
이렇게 쉬웠어?⑤ 임대차 3법이란?

Chapter06 모르면 당하는 전·월세 사기, 이렇게 예방하자
27 CASE1 다가구 깡통전세 사기
28 CASE2 중개인의 이중 계약
29 CASE3 가짜 임대인
30 CASE4 전입신고한 날, 근저당 설정
31 CASE5 근저당을 고의로 변제하지 않는 경우
32 CASE6 임대인의 전출 요청
33 CASE7 미납 국세, 임금 채권
34 실제 임대차 계약을 피해야 하는 3가지 유형
35 한 번에 정리하는 전세 사기 피해자 지원 제도
이렇게 쉬웠어?⑥ 전세 사기를 예방하는 공인중개사 조회 방법

Chapter07 임차인의 무기, 주택임대차보호법
36 임차인도 ‘갑’이 될 수 있는 주택임대차보호법
37 임차인이라면 꼭 알아야 할 대항력과 우선변제권
38 우선변제권뿐만 아니라 경매를 신청할 수 있는 전세권설정등기
39 순위가 늦더라도 가장 먼저 배당받는 ‘소액 임차인’
이렇게 쉬웠어?⑦ 확정일자 부여 현황 열람하는 방법

Chapter08 임차인에서 벗어나 내 집 마련하기
40 평생 임차인으로 사는 것이 정답은 아니다
41 자본주의 시장에서 살아가는 방법은 따로 있다

부록1_부동산 임대차 계약 특약 문구 리스트
부록2_내 자산을 지키는 임차인 필수 양식
부록3_내 집 마련을 위한 매매 계약 지식

책 속으로

필자는 수강생들에게 부동산에 대해 가르친 지 20년이 넘었다. 20년 전부터 지금까지 부동산 사기는 끊임없이 등장하는 뉴스 중 하나이다. 부동산 거래에는 큰돈이 오고 가기 때문에, 계약을 한 번만 잘못 체결해도 손실과 그 고통이 너무도 크다. 그러므로 부동산 사기 피해자들이 겪는 고통은 상상도 할 수 없을 정도로 크다. 잘못된 거래로 한순간에 자신이 노력하며 모았던 모든 자산이 통째로 사라질 수 있는 것이다.
_20쪽

계약서에는 부동산에 여러 문제가 발생했을 때 누가, 어떻게 부담해야 하는지 약속하는 내용을 따로 기재할 수 있게 되어 있다. 이를 ‘특약’이라고 한다. 앞의 사례처럼 계약서에 특약을 기재해두지 않으면, 문제가 발생했을 때 누구의 책임인지 다툼이 생기는 경우가 많다. 따라서 임대차 계약서를 작성 할 때 부동산에서 발생할 수 있는 문제에 대한 책임과 임대인이 부담해야 할 부분을 명시하는 것이 매우 중요하다.
_110쪽

그렇다면 임대인의 주택 수선의 의무 범위는 어떻게 될까? 외벽과 같은 건물의 주요 부분이나 난방, 수도, 전기, 하수 등의 기본 설비는 임대인의 부담이다. 그러나 주택의 파손 정도가 심하지 않고, 임차인의 주거 생활을 위협할 만큼의 수준이 아니며, 임차인이 큰돈을 들이지 않고 쉽게 수리할 수 있는 정도라면(샤워기 교체, 전등 교체 등) 임대인에게는 수선 의무가 없다. 따라서 임차인은 임차 기간 동안 여러 소규모의 수선을 하게 된다.
_164쪽

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하고 강화하기 위해 만들어진 법이다. 이 법은 주택임대차에 관한 기준을 정하고 있으며, 전적으로 임차인을 보호하고 있다. 주임법은 주거용 건물에만 적용이 되고, 업무용 건물에는 상가건물임대차보호법(상임법)이 적용된다. 정리하면, 주임법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률이다.
_242쪽

아쉽게도 자본주의 시장에서는 열심히 노동만 하고 저축한다고 삶이 나아지지 않는다. 필자의 부모님도 근검절약하며 사셨지만, 결국 달동네로 밀려 나셨다. 즉 ‘임차인 모드’로만 살아간다면 현 상태를 유지하는 삶도 힘든 세상이 되어버렸다. 자본주의 시장에서 어떻게 살아야 하는지 아는 사람과 모르는 사람의 차이는 비교할 수 없을 정도로 크다. 우리는 자본주의 시장에서 여유롭게 사는 방법을 따로 공부해야만 한다.
_282쪽

출판사 서평

내 돈을 지키는 ‘인생의 호신술’로
전세 사기의 위험에서 벗어나자!

국토교통부에 따르면, 2023년 6월 이후 집계된 전세 사기 피해자는 모두 1만 2,928명이라고 한다. 그런데 이들 대부분은 40대 이하 청년층(73% 차지)에 속했다. 2022년 10월 ‘빌라왕’ 사건을 통해 급속도로 번진 전세 사기는 최근 신촌 대학가에서 100억대 전세 사기가 발생하며 사회초년생으로까지 번지고 있다. 그러나 정부는 그렇다할 전세 사기 해결책을 내놓지 못하고 있고, 앞으로 전·월세 계약을 체결할 임차인들은 더 이상 임대인, 공인중개사를 믿지 못하는 상황에 처하게 되었다.
왜 이런 일이 발생하게 된 것일까? 이 책의 저자는 20년 넘게 부동산 투자를 해온 대한민국 최고의 부동산 전문가이다. 지금껏 수많은 부동산 계약서를 작성했으며, 그동안 주기적으로 발생하는 전세 사기를 목도해왔다. 책에서 저자는, 스스로 ‘인생의 호신술’을 갖춘다면 충분히 예방할 수 있다고 말한다. 많은 사람이 부동산 계약을 할 때 부모님이나 공인중개사에게 의지한다. 그러나 정작 ‘인생의 호신술’을 갖춰야 할 건 바로 나 자신이다.

이 책 한 권으로 부동산 계약 때마다
완벽하게 대비하라!

누구든 살면서 부동산 계약을 한 번 이상은 한다. 그런데 그때마다 책장에서 꺼내볼 수 있는 부동산 계약 종합서가 있다면 어떨까. 이 책에는 부동산 계약에 관한 모든 것을 담으려 했다. 좋은 집 고르는 방법에서부터 주택임대차보호법, 전세 사기까지 이 책 한 권이면 평생 부동산 계약 때마다 활용할 수 있을 것이다.
Chapter1에서는 제대로 된 계약을 해야 하는 이유를 설명하고, Chapter2에서는 좋은 집 고르는 방법에 대해 알려주고 있다. Chapter3에서는 임대차 계약 방법과 등기부등본 보는 방법에 대해 나오며, Chapter4에서는 전세자금대출의 종류와 받는 방법까지 체계적으로 정리했다. Chapter5에서는 알고 있으면 유용한 임대차 계약 지식들을 정리했고, Chapter6에서는 꼭 알아야 할 전세 사기 유형과 유형별 예방법을 정리했다. Chapter7은 주택임대차보호법에 대해 다루며, 임차인이 누릴 수 있는 다양한 권리를 쉽게 정리했다. 마지막으로 Chapter8은 이 책의 보너스 챕터로서, 자본주의에서 성공하는 방법을 가장 잘 아는 저자가 독자들에게 전해주고 싶은 메시지를 정리했다.
부록에서는 부동산 계약서 작성 시 필수로 적어야 하는 특약을 리스트로 정리했으며, 임차인에게 도움이 되는 양식과 마지막으로 부동산 매매 계약의 내용을 요약해 정리했다. 초보자를 위한 책이므로 매매 계약의 필수 내용만 담았으니 이 부분까지 섭렵한다면 앞으로 부동산 계약 시 많은 도움을 받을 수 있을 것이다.
이 책은 지금껏 시중에 나온 적이 없는 부동산 계약의 모든 것을 담은 종합서이다. 누구든 살면서 부동산 계약 때마다 이 책을 펼쳐본다면 성공적인 부동산 계약을 할 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 송희창(송사무장)

부동산·창업 관련하여 양질의 정보가 가득한 최고의 재테크 카페 〈행복재테크〉 및 재테크 콘텐츠를 다루는 유튜브 채널 〈행크TV〉를 운영하며 많은 사람에게 부자가 되는 방법을 무료로 제공하고 있는 저자는, 지금까지 수많은 제자를 부자로 키워내며 부자들의 ‘멘토’이자 ‘스승’으로 불리고 있다. 그중 무려 27명이 넘는 제자는 베스트셀러 작가가 되었다.
저자는 취업에 실패하여 나이트클럽 알바생으로 시작하였지만 종잣돈을 모으며 부자가 되는 공부를 완성하여 현재는 수백억 원대의 자산가가 되었고, 부동산 투자뿐 아니라 여러 사업까지 성공시키면서 부동산계의 ‘마이다스 손’으로 알려져 있다.
최근에는 전세 사기 피해자 중 사회초년생의 비중이 크다는 점을 알고, 도움이 되고자 대학에서 ‘부동산 계약 잘하는 법’에 대해 가르치고 있다. 한 번도 ‘부동산 계약’에 관해 배워보지 못한 청년층뿐만 아니라 중장년층에게도 뜨거운 호응을 얻었으며, 더 많은 이들에게 도움을 주고자 책을 출간하게 되었다.
부동산 투자 및 창업에 관한 온라인 교육 사이트 〈행크에듀〉를 운영하고 있는 저자는, 가난했던 자신이 부자가 된 경험을 바탕으로 더욱 많은 사람에게 부동산과 사업을 통해 부자가 되는 방법을 전파하고 있다.
저서로는 「엑시트 EXIT」, 「부동산 경매의 기술」, 「부동산 공매의 기술」, 「실전경매」, 「셀프 소송의 기술」이 있으며, 이 책들은 모두 베스트셀러 및 스테디셀러로 꾸준하게 사랑받고 있다.

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