2024 제네시스박의 따라 할수록 돈 버는 부동산 절세 노트 (하)

제네시스박 지음

경이로움 2024년 08월 25일 출간

작품소개

책소개

** 블로그, 유튜브 30만 명 부동산 투자자들의 절세 멘토!
** 네이버 프리미엄콘텐츠 부동산 세금 분야 1위!
** 최신 세법을 완벽히 분석한 제네시스박의 절세 시리즈!

‘2024년 최신 부동산 개정 세법’ ‘투자자는 모르는 국세청 과세 원리’
‘부의 이전을 위한 증여, 상속 전략’ ‘최고, 최악의 부동산 절세 사례’
부동산 투자자가 궁금해하는 모든 것을 한 권에 담았다!

부동산 절세의 대명사, ‘제네시스박’이 전하는
2024년 부동산 절세 노하우 ’하‘ 편

부를 모으기 위해서는 먼저 새어나가는 부를 막아야 한다. 자산이 커지면 커질수록 내야 하는 세금은 늘어난다. 더구나 매년 바뀌는 세법 내용으로 일반 사람들은 자신의 세금이 ’어떻게‘ 나가고, ’얼마나‘ 나가는지를 계산하기 어렵다. 이러한 세금 사각지대를 줄이고자 부동산 절세의 대가 제네시스박이 직접 최신 세법 해석과 어려운 용어 설명을 일목요연하게 정리한 절세 노트가 ’하‘ 편으로 돌아왔다.

절세 전략과 부동산 매매사업자 트렌드를 일목요연하게 전했던 ’상‘편과 달리 이번 ‘하’ 편에서는 ‘2024년 부동산 세법 개정 내용 정리’ ‘부의 이전을 위한 증여, 상속 절세 전략’ ‘국세청의 과세 원리를 총정리해 담았다. 또한 저자가 직접 뽑은 최고, 최악의 실제 절세 사례를 다루어 상황별 절세 전략을 전한다.

저자의 부동산 절세 시리즈는 절세에 관한 신속하고 정확한 정보를 빠르게 전달하자는 목표로 시작되었다. 수년간 쌓아온 저자의 절세 지혜를 접하고 싶은 부동산 투자자라면 이번 ‘하’ 편을 통해 세금에 대한 이해를 더욱 높이길 바란다.

목차

들어가는 말

PART 1. 지피지기면 백전백승 국세청의 모든 것

국세청은 내가 취득한 부동산 취득자금을 어떻게 파악할까?
- 자금출처조사는 곧 ‘증여세’ 조사다
- 과세당국의 무기, 소득-지출 분석 시스템
- 자산(주식이나 부동산 등) 취득 시 특히 주의하자
- 주요 적발 사례 5가지
- PCI 조사는 현재진행 중?

국세청은 왜 ‘업무용’ 오피스텔에 주택 종부세를 부과한 것일까?
- 취득세 - 다른 주택 취득세 중과 유도 및 법인 명의 취득 시 중과를 주의하자
- 보유세 - 임대주택으로 등록 or 주거용으로 신고했다면 주의하자
- 양도세 - 가장 조심해야 하는 부분은 무엇일까?
- 사건 개요 - 사실 확인이 가장 중요하다
- 결론 - 오피스텔 사고팔 땐 어떻게 해야 할까?


차용증을 썼는데도 세무조사를 받는 이유는 무엇일까?
- 증여로 현금 주기 or 금전대차거래 형식으로 자금 빌려주기
- 증여면 증여, 차용이면 차용 둘 중 하나만 하자
- 차용증은 제삼자와 거래한다 생각하며 작성하자
- ‘공증’ 외의 방법도 활용하자
- 법정이자율고의 차이는 연간 ‘1,000만 원 이하’로 조절하자
| 제네시스박의 절세 노트 |


PART 2. 부의 이전을 위한 증여세 절세 전략

나의 유산을 자녀에게 현명하게 이전하는 방법은?
- 증여의 개념부터 알아보자
- 절세 포인트 - 증여세 계산 구조를 이해해야 나온다
- 증여재산공제 - 10년마다 새롭게 발생한다
- 증여세율 최고 50%라지만
- 증여세가 너무 많다면 분납 & 연부연납 활용하기
- 자산 이전 전략 네 가지

부담부증여의 똑똑한 활용법은?
- 증여+양도=부담부증여, 쉬운 증여를 위해 이해는 필수다
- 부담부증여 - 3억 원 절세 or 1억 원 손해
- 지금은 자녀 세대 주택 수까지 따져 취득세 중과도 고려해야 한다

이월과세와 저가양수도 활용 전략은?
- 이월과세란 무엇이고 왜 알아야 할까?
- 이월과세 적용할 경우 미리 알고 대비하자
- 부모 보유 2주택 모두 비과세가 가능할까?
- 이월과세, 이 경우는 오히려 세금 더 나온다
| 제네시스박의 절세 노트 |

PART 3. 2024년 세법 개정안에서 주목해야 할 모든 것

상속과 증여 외 짚고 넘어가야 할 2024년 세법 개정안
- 세법 개정안에 관한 대표 질문 세 가지
- 이번에 주목해야 할 상속세 이슈는 무엇일까?
- 서울 내 아파트 17억 원까지는 상속세가 없다?
- 꼭 알아야 할 부동산 관련 내용은 무엇일까?
- 그 밖에 놓치지 말아야 할 중요한 내용이 있을까

PART 4. 부동산 절세 사례로 배우는 핵심 포인트

2023 부동산 절세 관련 Best 사례 5가지
- Best 1. ‘공동명의’로 내 집 마련 후 이를 세 끼고 사둔 사례
- Best 2. 3채 중 1채 매각 후 남은 2주택 모두 비과세받은 사례
- Best 3. 2채 중 1채 자녀 증여 후 단기 매각으로 이월과세 극복한 사례
- Best 4. 취득 당시 조정대상지역, 비거주 상생임대주택으로 비과세받은 사례
- Best 5. 주택임대사업자 거주주택이 아닌 1세대 1주택으로 비과세받은 사례

2023 부동산 절세 관련 Worst 사례 5가지
- Worst 1. 분양권 주택 수 잘못 카운트해 취득세 폭탄 맞은 사례
- Worst 2. 분양권 주택 수 잘못 카운트해 양도세 1억 원 날린 사례
- Worst 3. 임대주택 잘못 등록해 이러지도 저러지도 못 하는 사례
- Worst 4. 임대주택 수 잘못 계산해 7억 원 날린 사례
- Worst 5. 세대분리 잘못해 양도세가 8억 원으로 치솟은 사례

책 속으로

국세청은 신고하지 않고 탈루한 소득금액에 대해 결국에는 최종 실제 소득자(해당 이득을 가장 많이 누린 자로, 예를 들어 부모가 소득을 탈루하고 자녀에게 이전 시 그 소득을 이전받은 자녀 등)가 부동산이나 주식 등을 취득해 재산이 증가하거나 혹은 해외여행 및 고가 명품 소비 등의 소비지출로 나타난다고 본다.


오피스텔은 양도 단계가 가장 중요하다. 자칫 잘못하면 오피스텔 자체 양도세가 커질 수도 있고 특히 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도할 때 해당 주택 비과세를 놓칠 수도 있기 때문이다. 따라서 두 가지 경우로 구분해 생각해야 한다.


정말 중요한 증여란 자녀의 능력을 키워주는 것이다. 자녀가 잘되길 바라는 마음은 모든 부모가 가지고 있는 것이다. 이를 위해 자녀 교육은 물론 추후 든든한 자산을 취득할 수 있도록 증여나 다른 방법 등을 고민하고 있을 듯하다. 하지만 ‘과유불급’이란 말도 있듯 뭐든 지나치면 안 된다.


우리 세법은 ‘국세’와 ‘지방세’로 나뉘는데 ‘국세’는 중앙정부의 세수를 위한 것이다. 대표적으로 소득세법·법인세법·상속 및 증여세법(상증세법)·종합부동산세법(종부세법) 등이 있는데 우리가 많은 관심을 두는 양도세는 소득세법 중 하나다. ‘지방세’는 지방자치단체의 세수를 위한 것이다. 대표적으로 취득세·재산세 등이 있다. 정부는 매년 7월 중에는 국세 관련 세법 개정안을 그리고 8월 중에는 지방세 관련 세법 개정안을 발표한다.


지금까지는 상속세 및 증여세 과표가 30억 원을 초과하면 50% 세율이 적용되었지만 이제부터는 10억 원을 초과하면 40%만 부담하면 된다. 즉, 과세 대상이 100억 원이라면 현재는 45억 4,000만 원(=100억 원×50% -누진공제 4억 6,000만 원)을 부담해야 하지만 앞으로는 38억 4,000만 원을 부담하면 되기에 무려 7억 원이라는 거액을 줄일 수 있다. 다만, 야당에서는 ‘부자 감세’라고 비판하고 있기에 야당이 다수당인 현재의 국회 사정을 고려하면 “과연 이대로 개정이 될까?” 하는 목소리도 나오고 있다.


의외로 많은 사람이 놓치고 있는 경우인데 예를 들어, 어떤 사람이 수도권에 있는 주택을 2021년에 취득한 후 세를 주고 있다고 가정해보자. 현재까지 해당 주택에서 거주한 사실은 없다. 당시에는 수도권 대부분이 조정대상지역이라 향후 비과세를 받기 위해서는 반드시 ‘2년 거주’를 해야 했다. 이때 간혹 “현재 조정에서 비조정으로 풀렸으니 거주요건이 사라진 거 아닌가요?”라고 질문하는 사람이 있는데 그렇지 않다. 즉, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이었다면 비록 현재는 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주를 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

출판사 서평

‘오피스텔을 사고팔 땐 무엇을 주의해야 할까?’
‘똑똑한 부담부증여의 활용법은 무엇일까?

제네시스박이 무주택자와 다주택자에게 전하는
절세 전략과 부동산 투자 기회를 포착하는 법

아는 것이 힘이다. 절세의 대가 제네시스박이 추구하는, 세금을 대하는 자세는 ’세금에 대해 공부할수록 자산을 지키고 키울 수 있다‘로 요약할 수 있다. 16년 넘게 부동산 절세를 주제로 강의를 이어왔고, 그 과정에서 수많은 부동산 투자자의 고민과 궁금증을 해소해 주었다. 절세와 관련해 부동산 투자자들이 어려워하는 부분을 정확히 알고 있는 저자이기에 이번 ’하‘ 편 역시 절세를 극대화할 수 있는 핵심 포인트만 정리했다.
이번 ’하‘ 편에는 4개의 파트로 나누어 ‘국세청의 과세 원리’ ‘증여세 절세 전략’ ‘2024년 세법 개정안 해석’ ‘최고, 최악의 실제 과세 사례’를 정리했다. 파트 1에서는 국세청의 과세 원리를 종합적으로 분석해 올바른 절세법과 추가 과세를 피하는 법을 안내한다. 파트 2에서는 최근 높은 관심을 받고 있는 증여세에 관한 절세 전략을 집중적으로 다룬다. 특히, 증여세 절세 전략인 부담부증여와 이월과세 및 저가양수도 활용 전략을 함께 소개해 다양한 절세 전략 방법을 설명한다. 파트 3에서는 2024년 최신 세법 개정안 내용에 대한 해석을 정리한다. 언론에서 뜨거운 감자로 다루는 ‘25년 만의 상속세 개정 내용’과 ‘부자 감세의 진실’ 등을 명백하게 다루어 혼동할 수 있는 세법에 대한 진실을 전한다. 마지막으로 파트 4에는 저자가 직접 운영하는 네이버 카페에 실제로 올라온 절세 사례 10개를 소개한다. 빠른 판단으로 몇천만 원을 아낀 사례와 숫자 계산을 하나 잘못해 몇억 원을 세금으로 토해낸 사례까지 소개하며, 생생한 부동산 투자 및 절세 이야기를 전한다.

작가정보

저자(글) 제네시스박

연세대학교에서 경영학을 전공하고 동 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 국내 유수의 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했는데, 그 시작은 ‘내 집 마련’이었다. 평소 숫자를 다루는 것을 좋아했는데 이를 부동산 투자에 접하니 자연스레 부동산 세금에 관심이 가게 되었고, 블로그에 부동산 세금 관련한 글을 하나씩 올리게 된 것이 지금의 ‘제네시스박’을 만들었다. 투자자의 관점에서 솔직하고 편안하게 알려주는 이야기에 입소문이 더해져 어느새 부동산 세금 분야 파워 인플루언서가 되어 현재 18만 구독자를 보유한 유튜브 ‘채널 제네시스박’, 6만 이웃을 보유한 네이버 블로그 ‘제네시스박의 부동산과 세금’, 유료 콘텐츠 플랫폼인 네이버 프리미엄 콘텐츠에서 부동산 세금 분야 1위 채널인 ‘제네시스박의 부동산 절세노트’를 운영 중이다. 이 외에도 서울머니쇼, 연세대학교 상남경영원, 서울시민대학 등에서 세금 전문가로서 서울은 물론, 전국을 대상으로 유용한 절세 지식과 정보를 전달하고 있다. 그 과정에서 일반인들이 부동산 절세에 대해 잘못 알고 있는 내용을 바로잡고 합법적인 방법으로 절세하는 것이 가장 좋다는 점을 알리기 위해 책을 집필했다.