빌딩 투자 리:셋

임광선 지음

원앤원북스 2024년 09월 03일 출간 국내도서 : 2024년 08월 26일 출간

작품소개

책소개

2024 상반기 서울 빌딩 거래량이 전년 같은 기간 대비 50%가량 급증했다. 강남3구 및 강북 도심권을 중심으로 상업·업무용 빌딩에 대한 관심이 늘면서 빌딩 거래가 증가세를 타고 있다. 하지만 경쟁이 치열해지는 시장, 유사한 빌딩 매물들, 반짝 뜨고 사라지는 핫플레이스 상권까지 어디에 어떻게 투자해야 좋은 것인지 정보를 얻기 어려운 것이 현실이다. 저자는 15년간 필드에서 경험했던 노하우와 분석 방식을 이 책에 담았다. 이 책은 특별히 전문적인 내용을 다룬다기보다 빌딩 시장에서 투자하기 좋은 상품을 찾는 방법을 저자의 인사이트로 설명한다. 투자의 판을 새로 짜는 전략과 상권 분석까지, 빌딩 투자를 다시 시작해보자.

목차

지은이의 말_다시 시작하자, 빌딩 투자 리:셋
프롤로그_빌딩 투자를 리셋팅하는 4가지 전략

PART 1
빌딩 투자, 상권과 단가를 읽자

빌딩 투자는 아파트 투자와 다르다: 빌딩 시장을 읽는 법
꼬마 빌딩의 기준은 토지다: 절대면적의 중요성
3종주거와 2종주거의 차이?: 토지면적에 따른 활용도
1층이 무너지고 있다: 안정적인 수익을 위한 리스크 분산
로케이션보다 중요한 것은 없다: 부동산의 중요 요소
상권의 명칭을 정의해보자: 상권의 분류
간판을 보면 상권이 보인다: 소비력을 읽는 법
임차인 구성의 변화를 연구하라: 리모델링보다 중요한 것

PART 2
부동산은 테마다

부동산은 테마다: 가치 상승을 위한 원천
경리단길은 왜 무너졌을까?: 경리단길의 실패를 예상한 이유
가로수길이 몰락했다?: 중요한 것은 상권 파악
성수동 장점은 용도지역뿐인데… : 성수동이 성공한 이유
종로는 종로다: 여전한 종로의 소비자층
대학로와 홍대의 문화는 이어진다: 독립문화 보유의 가치
이대와 신촌의 차이는 무엇일까?: 소상공 거리와 먹자골목
새로운 문화를 흡수하는 압구정은 영원하다: 압구정 명품 골목 도산
대한민국 1등 항아리 상권: 대치동 은마 주변
송정동이라는 섬, 투자처로 어떨까?: 상권 확장성

PART 3
상권의 원동력과 빌딩의 상품성

힘을 가진 관습과 빠르게 퍼지는 SNS: 투자 본질의 기준
고소득자가 모여 있는 곳으로 가라: 고급 주거가 받쳐주는 상권
커다란 이슈도 이슈일 뿐이다: 문화적 안정성
고객이 어디에 머무르는지 확인하라: 소비의 원동력
부동산은 그 자리에서 성장한다: 상권의 부동성
성공한 매장이 있다고 좋은 입지는 아니다: 성공하는 입지
유명인의 투자, 득일까?: 유느님의 논현동
건물의 효율성보다 수익성을 보라: 명동 대로변 10평 건물
사거리의 독보적 입지를 내세워라: 신정네거리역 매각 사례
규모의 경제는 이기기 어렵다: 원스톱 시스템을 선호하는 사람들

PART 4
어떻게 투자하면 좋을까

그래서 어떻게 투자할까?: 투자 유의점 7가지
투자 유의점 1: 그래도 이쁜 건물을 사고 싶어요
투자 유의점 2: 안정적인 임대차에 진행 중인 급매?
투자 유의점 3: 장점보다는 단점을 보고 판단하라
투자 유의점 4: 가짜 리스백과 임대료
투자 유의점 5: 들어가지 못하는 지역과 들어가면 안 되는 지역
투자 유의점 6: 성공한 투자자도 로직이 없다면 따라하지 마라
투자 유의점 7: 충분히 생각하고 과감하게 실행하라
계약 전 이것만 명심하자: 투자 시 주의사항

PART 5
부동산 시장의 기본과 현실

빌딩에 대한 기초 지식 알기: 건폐율과 용적률
북도로의 이점 활용하기: 이격 거리와 사선제한
임대 단가 비교 및 광고 분석하기: 임대면적 vs. NOC
감정평가방식 알아보기: 원가법, 수익환원법, 비교사례법
빌딩 매물은 어디서 검토할까?: 매물 검토를 위한 사이트

에필로그_첫 책을 마무리하며

책 속으로

건너편 홍대 메인 상권 위로는 연남동 유명 상권이 있으나 한눈에 들어오는 설명을 위해 홍대입구역 2번 출구 뒤 이면 입지를 비교해보자. 총액으로 보면 38억 원부터 85억 원까지 2배가 넘는 금액이 눈에 들어온다. 비록 내가 지금 살 수 있는 빌딩은 아니더라도 입지와 매물의 가치를 본다는 면에서, 인접한 매물의 가치는 어떻게 이루어졌는지 확인해보려고 한다. 원하는 금액대가 아니어도 비교 검토는 필수이니 다시 평단가로 들어가보자.
_24쪽

빌딩을 매입하는 상황에서는 다양한 조건을 함께 검토해봐야 한다. 하지만 사람의 마음이 어찌 이성적으로만 움직이겠는가? 한두 가지에 꽂혀 마음에 들어오면 이 좋은 조건을 혹시 다른 사람이 가져가지는 않을까 조바심이 들어 결단력(?) 있게 도장을 찍고 행복해한다. 그리고 오래지 않아 아차 싶어서 되돌리려 해도 이미 계약금은 송금이 되었고 계약서의 효력은 발생한 다음이다.
_74쪽

이렇게 오랜 시간 자리 잡은 테마를 가지고 있는 상권은 주변의 도움을 받지 않아도 스스로 상권을 이어나가고 확장해서 채울 수 있는 힘을 가지고 있다. 그리고 다른 시각으로 연극, 음악, 예술이 자리 잡은 공간은 시장경제가 차가워지거나 시대의 변화가 있다 해도 쉽게 흔들리지 않는다는 것이다. 빨라진 시간 속에 변화의 단위가 짧아지고 있어 어디에 투자해야 할지 고민이 된다면 지역 안에 뿌리 깊게 자리 잡은 문화를 가지고 있는 상권 속에 투자하는 것도 안정적 투자 방식의 하나라 할 수 있다.
_116쪽

이렇게 강남구가 가지고 있는 장점은 4개의 광대로변과 고급 주거가 섞이지 않았다는 것으로 이 기준은 강남구 투자에서도 매우 중요하게 적용되고 있다. 중소기업을 포함 업무시설군은 도산대로, 강남대로, 영동대로, 테헤란로 4개의 광대로변 안쪽으로 집중되어 있고 바깥쪽 블록으로 바로 이면 골목까지만 업무시설이 안정적으로 운영되는 모습을 보인다. 여기에 지하철의 이동이 용이하지 않은 블록은 강남에서는 상대적으로 약한 업무시설 상권을 형성하고 있으며 이 광대로 네모의 바깥 블록으로 유명한 강남의 아파트와 고급 주거시설이 집중되어 있다.
_174쪽

신도시를 지나면 하나씩 보이는 건물을 통으로 사용하는 전자제품 매장도 하남은 규모 대비해 매장이 적게 들어와 있다. 이는 스타필드 안에 베스트샵과 디지털프라자 매장이 편리하고 추가 소비까지 이어질 수 있기에 차를 가지고 스타필드로 향하기 때문으로 판단된다. 건물 투자에 있어 장기 계약을 진행하는 대기업 임차인은 중요한 요소인데, 이것도 대기업에서 흡수해버린 것이다. 기존 상권이 형성되어 있던 하남시청 인근의 골목도 변화가 생기지 않아 오래된 건물도 개발이 진행되지 않고 있다.
_282쪽

사선제한을 적용하다 보니 상층부에 테라스가 들어가거나 일어서기 어려운 옥탑방 같은 느낌의 세모난 지붕을 보게 된다. 내부 공간의 활용성이 좋아야 분양 및 임대가격이 높게 책정된다. 이런 조건이 모여서 건물의 가격을 결정하기에 저 두 건물은 매우 유사한 구조에 있음에도 건물을 반듯하게 올릴 수 있는지 가능성으로 건물 가치의 차액이 발생한다. 둘 다 2종일반주거지역이라는 같은 조건으로 설계했음에도 북쪽에 인접한 토지가 어떤 용도지역인지에 따라 더 활용도 좋은 건물을 가지게 되는 것이다.
_297쪽

출판사 서평

소비와 돈이 흐르는
작지만 강한 빌딩에 투자하라!

저자는 이 책을 통해 “부동산의 기본적인 정보를 전달함과 동시에 빌딩이라는 실물이 아닌 돈이 흐르는 모습을 읽고, 투자에 관한 쉬운 평가 방법을 전달하고자 했다.”라고 말한다. 따라서 시장 상권을 바라보는 다양한 시각과 여러 현장에서 보이는 방법을 적용해 이 상권의 빌딩은 자신에게 적합한 조건인지 스스로 확인하는 방법을 정리했다.
책은 총 5개 파트로 이루어져 있다. 파트 1은 빌딩 투자에서 반드시 알아야 하는 상권과 단가에 대해 설명한다. 아파트 투자와는 빌딩 투자, 최근 빌딩 투자 트렌드 등 전반적인 빌딩 시장을 살펴보고, 특히 간판을 읽으며 상권을 파악하고 소비력을 읽는 법을 알아본다. 파트 2에서는 우리나라의 대표 상권의 흥망성쇠를 읽으며 빌딩 투자의 성패를 파악한다. 경리단길의 실패, 가로수길의 몰락 등에서 실패의 원인을 찾고, 성수동, 대학로, 압구정, 대치동 등 여전히 사람들이 많이 찾는 상권의 힘도 파악한다. 투자자라는 새로운 관점으로 상권을 읽어준다.
파트 3에서는 파악한 상권에서 생기는 빌딩의 상품성을 이야기한다. 주거층의 특성, 문화적 안정성, 소비의 원동력, 상권의 부동성 등 여러 관점에서 성공하는 빌딩 투자에 대한 기준을 세운다. 파트 4에서는 저자의 노하우를 담아 7가지 투자 유의점을 제시한다. 미디어의 홍보 문구에 흔들려 성급하게 투자를 결정해서는 안 된다. 상권을 분석하고 상권에서 최선의 답을 찾아낼 수 있는 빌딩에 투자해야 한다. 이를 위해 무엇을 알아야 하는지 살펴보자. 마지막 파트 5에서는 앞서 이야기하지 못한 부동산의 기본과 현실을 덧붙였다.
이 책은 종잣돈 모으기부터 시작해 부자가 되는 공식을 알려주지는 않는다. 돈을 만들어주는 빌딩의 상품성을 구분하기 위해 해당 상권이 어떻게 분류되는지, 상권 안에서 메인 골목과 이어지는 입지에 대한 차이를 이야기하며 빌딩 투자의 기준을 잡아보고자 한다. ‘빌딩 투자 리:셋’이라는 제목처럼 “빌딩이라는 상품에 투자하는 방식을 다시 맞춰 더 좋은 방향으로 안내”하기를 소망한다.

작가정보

저자(글) 임광선

빌딩 전문 공인중개사이자 부동산 컨설턴트. 직장 생활을 하다 2009년에 부동산 중개업으로 들어와 로컬 부동산의 전ㆍ월세 중개를 시작으로 현재는 10년 넘게 빌딩 및 신축부지 전문 중개인으로 활동 중이다. 건국대학교 부동산 대학원을 졸업하며 부동산학 석사를 취득했다. 그동안 부동산 중개업의 다양한 분양을 직접 경험했으며, 오늘도 현장을 다니고 있다.
시중에는 이미 여러 종류의 빌딩 이론서가 넘쳐난다. 어떤 빌딩으로 얼마를 벌었고 어떤 빌딩을 어떻게 만들었다는 방식에 대한 내용으로 가득하다. 이 책에는 빌딩이 가지고 있는 수익의 원천을 찾고 상권과 입지의 상관관계가 좋은 빌딩을 찾는 방법을 담고자 했다.
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