나는 묘지경매로 두번째 월급 받는다 실전편

지금 묘지경매를 해야 하는 이유?

김군태 지음

소프트월드 2024년 08월 16일 출간

작품소개

책소개

“제발 아까운 돈 낭비하지 마라.”
얼마 전 경매하는 분을 만났는데 수 백 만원을 내고 경매 학원에서 묘지경매를 배웠는데 ‘분묘 굴이 소송’에 대해서 전혀 모르고 있었다. 충격적이었다. 도대체 경매 학원에서 무엇을 배운 것일까?
묘지경매에 관한 기본부터 실제 소송 실무까지 다루는 책이 없다는 것이 늘 아쉬웠다. 더 이상 소중한 돈과 시간을 낭비하는 사람들을 위해 책을 써야겠다고 생각했다. 하지만 바쁜 일상에서 틈틈이 책을 쓰려니 생각보다 많은 시간이 소요되었다. 지금까지 경험한 묘지경매에 관한 모든 정보를 담았다. 바로 지금 이 책을 읽고 누구나 바로 묘지경매를 시작할 수 있을 것이다.
묘지경매에는 묘한 것이 있다. 그것은 바로 ‘선입견’과 ’편견’이다. 경매를 처음 시작하는 초보자들에게 소액으로 시작할 수 있는 묘지경매를 권하면 이상한 눈으로 쳐다본다. ‘세상에 묘지를 사라고? 아무도 필요하지 않는 쓸모 없는 땅을 내가 왜 사? 바보냐?’ 라는 식으로 눈길도 주지 않는 사람이 대다수다. 보통의 사람이라면 이런 생각을 하는 것이 어쩌면 당연하다. 그래서 지금도 묘지경매를 하는 소수의 사람들만이 손 짚고 헤엄치는 식으로 많은 부를 축적하고 있는지도 모르겠다.
당신의 선입관과 편견을 무참히 깨어버릴 책이다.

목차

프롤로그 7
지금 묘지 경매를 해야 하는 이유? 7
l PART 1 l 묘지 경매에 길이 있다 12
경매 초보이니 묘지경매가 답이다 14
묘지경매가 일반경매 보다 좋은 점 17
분묘기지권 지료 청구 판례 19
돈이 될 만한 묘지 찾는 방법 23
묘지 주인 찾는 방법 31
[묘지경매 실패 사례] 묘지 주인이 외국에 이민 갔어요!! 38
l PART 2 l 묘지를 돈으로 바꾸는 방법 50
협상으로 시작해서 협상으로 끝내라 52
너무 큰 욕심은 화를 부른다 54
적은 지료라고 우습게 생각하지 마라! 57
당근과 채찍을 함께 사용해라 60
[묘지경매 사례1] 앞 땅에 이장을 하겠다 63
[묘지경매 사례2] 땅 값을 지불했으니 내 땅이다! 67
l PART 3 l 묘지 경매 소송 실무 75
묘지 지료 청구-분묘굴이 청구소송 77
공유물분할 청구소송 실전 89
부동산점유이전금지가처분 신청 103
l PART 4 l 묘지 경매 시 알아야하는 법규 111
01 강제경매, 임의경매, 형식경매 113
02 장사법 (장사 등에 관한 법률) 114
03 민사집행법 197
04 국세징수법 199
05 국유재산법 201
06 민법 203
07 민사소송법 204
08 부동산등기법 205
09 법정지상권 208
10 공유물분할 209
11 부당이득 211
l PART 5 l 경매 필수 용어 정리 213
경매 전 이것만은 알아야하는 용어 20가지 215

책 속으로

첫문장
막연히 경매를 시작하는 당신에게 드리는 선물 같은 책!

P 12,
많은 사람들이 오해하는 것이 묘지경매는 경매를 오래한 고수들이 한다고 생각한다. 반은 맞고 반은 틀렸다. 고수는 당연히 묘지경매를 한다. 그리고 경매 왕초보도 경매를 할 수 있다.
그렇다면, 왜 경매 왕초보자가 묘지경매를 해야할까?

P 13,
묘지경매는 복잡한 권리관계가 없다. 당신이 만약 아파트나 빌라를 낙찰 받는다고 하면, 먼저 임차권등기 및 대항력이 있는 임차인이 있는지 확인해야한다. 대항력이 있는 임차인이 있는 아파트를 싸게 샀다고 좋아하다가 어마어마한 전세금을 돌려주고 나면 오히려 큰 손해를 보고 울음을 터뜨릴 수도 있다.


P 14,
묘지경매 하는 경매인들에게 낭보가 전해졌다. 앞으로는 분묘기지권에 지료를 청구할 수 있게 되었다. 2021년 4월 29일 대법원은 전원합의체 판결에서 ‘분묘기지권에 대한 지료를 청구하는 것이 부합하다.’라는 판결을 내렸다.


P 17,
묘지경매를 시작하면서 신기한 경험을 했다. 아마도 지금 이 책을 읽고 있는 당신에게도 일어날 것이다. 그것은 바로 묘지가 자주 눈에 뛴다는 것이다. 인간의 뇌는 참 신기하다. 자신이 보고 싶은 것만 보게 되고, 듣고 싶은 것만 듣는 특성이 있다. 심리학에서는 이것을 ‘편향’, 또는 ‘확증편향’이라고 부른다. 어느 날부터 내 눈에 묘지가 보이기 시작했다. 늘 다니던 길이었는데 이제껏 한번도 보지 못했던 묘지들이 보이기 시작했다는 것이다.


P 20,
묘지를 찾을 때 이왕이면 봉분이 많은 묘를 찾는 것이 좋다. 왜냐하면 봉분이 2개이면 보통은 부모님 이고 3개 이상이면 조부모 묘지로 대대로 내려오는 유서 깊은 땅이기 때문이다.
오래된 역사만큼 땅에 대한 애착이 있을 것이고, 조상들이 묻혀 있는 묘지를 지켜야 한다는 신념을 가질 확률이 높다.


P 24,
마을 이장은 동네의 대통령이다. 누구 집에 숟가락이 몇 개인지 알 정도로 마을에 대한 정보가 아주 해박하다. 그래서 마을 이장을 찾아가 낙찰 받은 묘지에 대한 정보를 쉽게 얻을 수 있을 것이다. 마을 이장을 찾아갈 때는 빈손으로 가지 말고 커피믹스 같은 작은 선물을 준비해 가는 것이 좋다.

P 28,
묘지경매의 꽃은 협상이다. 협상을 얼마나 잘 이끌어 나가느냐에 따라 수익실현 시기가 불과 며칠에서 수년이 되기도 한다. 어차피 팔아야 되는 땅이라면 빨리 현금화하는 것이 좋다. 상대방이 협상테이블에 나올 수 있도록 최대한 정중한 태도를 유지하는 것이 중요하다. 묘지 공유자들은 처음 심리상태는 굉장히 불안하기 때문에 처음부터 강압적으로 무조건 ‘다시 인수해 가라’는 태도는 협상을 더 어렵게 만든다.

출판사 서평

경매를 시작하는 사람들이 늘어나고 있는 추세다. 하지만 경매 분야 중에 엄연히 존재하는 묘지경매에 대해서 아는 사람이 많지 않다.
나날이 치열해지는 경매시장에서 남들이 보지 못하는 것을 볼 수 있다면 그것이야 말로 틈새시장이 될 것이다. 남이 보지 못하는 진흙 속의 진주를 캐야 한다. 남이 쓸모 없다고 눈길도 주지 않는 땅일수록 경쟁은 치열하지 않다. 그러기에 오히려 역발상으로 상당한 수익을 창조할 수 있는 기회를 만나게 되는 것이다. 남들이 다 아는 것은 기회가 아니다. 남들이 보기 전에 먼저 들어가 자리를 잡고 있어야 한다.
지금도 수많은 사람들이 경매시장에 뛰어든다. 아파트, 빌라, 상가, 단독주택, 토지, 자동차, 선박 등 다양한 경매 물건이 존재한다. 그 중 단연 인기 있는 분야가 아파트와 빌라다. 다른 분야보다 아파트와 빌라가 더 쉽다고 생각한다. 물론 쉬운 부분이 분명히 존재한다. 내가 쉽다고 생각하면 다른 사람들에게도 쉽다. 경매법정에서 낙찰을 받는 물건을 보면 아파트의 낙찰가가 상당히 높다. 그래서 오히려 급매로 사는 것이 더 싼 경우도 종종 있다. 왜 이런 일이 발생하는 것일까? 치열한 경쟁과 정보 부족이라고 생각한다. 급매로 나온 아파트가 있다면 과연 경매로 낙찰을 받을까? ‘경매는 발품이다.’ 라는 말이 있다. 그만큼 많이 다니고 보면서 수 많은 정보를 종합해서 낙찰가를 예상해야 한다. 아파트는 우리 주변에 널려 있다. 쉽게 접근해서 감정을 하기도 쉽고, 주변 부동산에 들려서 시세를 알아 볼 수도 있다. 쉬운 만큼 경쟁이 치열해지는 것이다.
이제는 남들이 보지 않는 곳으로 시선을 돌려야 한다. 남들이 신경 쓰지 않는 쓸모 없는 땅이라고 여기는 묘지에 숨겨진 보물이 숨어 있다. 그 보물을 볼 수 있는 눈을 가지는 것은 각자의 노력에 달렸다. 이 책을 통해 묘지 경매라는 새로운 분야를 알게 되고, 남들이 보지 못하는 것을 볼 수 있었으면 좋겠다. 더 이상 치열한 경쟁이 존재하는 레드오션에 머무르지 말고, ‘묘지 경매’라는 새로운 문을 열고, 블루오션으로 나아가자.
이 책은 당신에게 치열한 경매시장에서 새로운 눈을 뜨게 해 줄 것이다.

작가정보

저자(글) 김군태

주로 남들이 보지 않는 틈새시장을 공략하는 경매 전문가로 활동하고 있으며, 교육자로서 전문 강사를 양성하는 국제미래평생교육원, 대한치매예방협회 등에서 후배 양성을 위한 왕성한 활동을 펼치고 있다. 저서로는 <<명강사 특급비밀 99가지>>, <<세상에서 가장 창의적인 질문 84가지>>, <<할 수 있다, Can do Sprit>> 외 다수가 있다.