대한민국 땅따먹기

서상하 지음

지혜로 2024년 06월 24일 출간

작품소개

책소개

“진짜 부자는 토지로 만들어 진다!”
최고의 실전 투자자가 공개하는 ‘돈 되는 토지 골라내기’ 노하우!

‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 유행처럼 번진 요즘, 부동산 경매 시장의 경쟁률이 굉장히 치열해졌다. 그러나 이런 치열한 경쟁 속에서 유독 자유로운 분야가 있는데, 이는 바로 토지 경매이다. 경쟁률이 적은 만큼 나에게 돌아오는 수익은 크다. “수익을 올리려면 남들과 다른 시각을 가져야 한다.”

경매에 처음 입문한다면, 수익이 보장된 토지 분야에서 시작하라. 어느 부동산보다 안정적이고 고수익을 내게 해주는 투자 수단이 바로 ‘토지’이다. 토지가 어렵다고 생각된다면 이 책을 꼭 읽어라. 실전 투자에서 필요한 지식은 몇 가지로 정해져 있어 어려울 이유가 없다.

토지 투자는 돈이 많아야 할 수 있다고? 절대 아니다. 소액으로도 얼마든지 좋은 수익을 낼 수 있는 분야가 바로 ‘토지’ 경매이다. 기억하라. 부자들이 토지에 투자하는 것이 아니라, 그들은 토지에 투자해서 부자가 되었음을.

목차

추천의 글
부동산 분야에서 꾸준히 승전보를 울리려면 확실한 주특기 하나는 있어야 한다!

프롤로그
부자가 되고 싶다면 토지 투자가 정답이다

■ 1부 토지 투자, 생각을 바꾸면 길이 보인다

1장. 지금 토지에 투자해야 하는 이유
· 적은 돈으로도 투자가 가능하다
· 수익성이 높다
· 시간이 지나도 토지의 가치는 상승한다

2장. 토지 투자, 생각보다 쉽다
· 오해 1_ 토지 투자는 무조건 장기 투자다?
· 오해 2_ 공법을 모두 알아야 한다?
· 오해 3_ 토지는 대출이 어렵다?

■ 2부 좋은 토지는 건물을 지을 수 있는 토지다

1장. 건물을 지을 수 있는 토지인가?
· 건물을 지을 수 있는 도로 판단법
- 1) 건물을 지으려면 도로가 있어야 한다
- 2) 건축허가를 받을 수 있는 도로의 4가지 요건
- 3) 막다른 도로는 도로 폭 기준이 다르다
- 칼럼 | 남의 말만 믿고 내 돈을 투자하지 마라
- 사례1 | 눈에 보이는 도로라도 확인해야 한다
- 사례2 | 구거점용허가를 통한 맹지 탈출
- Tip | 먼저 건축허가 담당자에게 확인하라
- 실전 Tip | 토지 투자 필수 서류 ‘지적공부’ 발급받기

· 토지이용규제에서 건축 허용 판단법
- 1) 토지이용규제정보서비스를 열람하라
- 사례 | 토지이용계획확인서만으로도 위험을 피해갈 수 있다
- Tip | 외관상 비슷한 토지라도 가격 차이가 나는 이유는 규제 때문이다
- 2) 절대로 건축할 수 없는 토지를 골라내자
- 3) 건축 가능 여부를 확인해야 하는 토지이용규제도 있다
- 칼럼 | 공짜는 없다

· 개발허가 가능 여부 판단법
- 1) 개발허가를 받을 수 있는지 조사한다
실전 Tip | 개발행위허가 경사도 기준 찾기
사례 | 개발행위허가제한지역으로 지정된 경매 물건
- 2) 농지전용허가를 받을 수 있는지 조사한다
사례 | 농지전용허가를 받아 개발이 가능한 농지 경매 물건
- 3) 산지전용허가를 받을 수 있는지 조사한다
사례 | 산지전용허가를 받아 개발이 가능한 임야 경매 물건
- 실전 Tip | 지목의 종류와 변경
- 칼럼 | 직장인과 사업가의 투자 자세

2장. 어떤 건물을 지을 수 있는가?

· 입지에 맞는 건물이어야 한다
- 1) 지역 분석
- 2) 접근성 분석
- 3) 주변환경 분석

· 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다
- 1) 용도지역
실전 Tip | 용도지역에서 지을 수 있는 건물 종류 찾는 법
- 2) 용도지구
실전 Tip | 용도지구에서 지을 수 있는 건물 종류 찾는 법
- 3) 지구단위계획구역
사례 | 용도규제를 확인한다
Tip | 지구단위계획 변경에 기회가 있다

· 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다
- 1) 농업진흥지역
Tip | 농업진흥지역 해제에 기회가 있다
사례 | 농업진흥지역에서 해제되는 농지
- 2) 보전산지
- 3) 수질보전지역·구역
- 사례 | 보전산지 투자 물건

3장. 어떤 규모로 지을 수 있는가?

· 면적 제한
- 1) 건페율
- 2) 건축선

· 높이 제한
- 1) 용적률
- 2) 용도지구
실전 Tip | 용도지구에서의 높이제한을 찾아보자
- 3) 일조권
- 실전 Tip | 건축물대장 해석하기

· 법정주차대수에 의한 규모 제한
- 실전 Tip | 법정주차대수 기준 찾는 법
- Tip | 문콕 사고를 방지하기 위한「주차장법」개정
- Tip | 땅의 분할을 고려해서 건축면적을 정하라

■ 3부 토지 투자, 경매로 수익내기

1장. 수익률을 극대화하고 싶다면 경매 법원에서 사라

· 토지 투자는 경매가 더 유리하다
- 1) 일반매매와 차별화된 경매의 특징
- 2) 토지경매의 주요 장점
- 3) 토지경매의 진행 절차

· 토지경매 5step
- step1 _ 물건 검색 및 조사
- step2 _ 현장 확인
Tip | 스마트폰으로 토지경계 찾기
- step3 _ 법원 입찰 및 낙찰
- step4 _ 잔금납부 및 소유권 이전
- step5 _ 매도 및 세금 납부
- 사례1 | 토지경매 도전하기 - 임야편
- 사례2 | 토지경매 도전하기 - 농지편

2장. 입찰가 산정요령

· 목표 수익을 기초로 입찰가를 산정한다
- 칼럼 | 수익률보다는 절대 수익금액을 생각하라
· 입찰가 산정 시 개발 중인 토지 경매 물건의 유의점

■ 4부 (최소 1억은 버는) 고수들의 노하우 따라잡기

1장. 매달 월세처럼 받는 농지연금

· 농지연금이란
· 농지연금용 농지 투자법
- 1) 농지연금의 신청자격
- 2) 농지연금 산정 및 지급방법
- 3) 농지연금을 많이 받는 농지 고르는 법
· 농지연금 경매 사례
· 농지연금 경매 투자 포인트
· Tip | 농지취득자격증명 신청서 작성법
· Tip | 원상복구계획서를 활용하라

2장. 매매가 필요 없는 보상경매

· 보상경매란
· 보상경매 물건 투자법
- 1) 보상경매 물건 찾는 법
- 2) 보상대상
- 3) 사업 순서에 따른 보상금 지급 시점
- 4) 보상금 지급시점 조사법
- 5) 보상금액 산정법
· 보상경매 사례
· 보상경매 투자 포인트

3장. 맹지가 돈이 된다

· 도로개설이 예정된 토지
· 도로개설이 예정된 토지 투자법
- 1) 도시계획시설 도로개설이 예정된 토지 찾는 법
- 2) 도시계획시설 도로개설 시점 조사법
· 도로개설이 예정된 토지경매 사례
· 도로개설이 예정된 토지 투자 포인트

4장. 토지 투자의 블루오션, 미불용지 경매

· 미불용지란
· 미불용지 투자법
- 1) 미불용지 찾는 법
- 2) 미불용지 조사법
· 미불용지 경매 사례
· 미불용지 경매 투자 포인트
· 칼럼 | 경쟁하지 말고 차별화하라

■ 5부 고수들의 토지 매매와 절세

1장. 꼼꼼한 토지가격 조사요령
· 토지실거래가 조사
· 부동산 중개업소를 통한 조사
- Tip | 부동산 중개업소 방문 조사 시 주의할 점
· 토지 거래사례 조사

2장. 매도 가능한 토지가격 산출하기
· 거래사례로 토지가격 정하기
· 개발이익으로 토지가격 산출하기
· 사업 수익으로 토지가격 산출하기
· 칼럼 | 토지 합병을 생각하라

3장. 매도 시 납부할 세금 계산하기
· 양도소득세 산출
· 중과세 기준, 비사업용 토지
- 1) 비사업용 토지의 판단 기준
- 2) 비사업용 토지의 양도소득세 중과세율
- 3) 사업용으로 보는 농지·임야·목장용지
- 4) 사업용으로 보는 특별한 토지
· 합법적인 양도소득세 절세법
· 칼럼 | 돈을 잃지 않는 현명한 투자 방법

에필로그
열정의 진정한 의미를 곱씹다

출판사 서평

“토지 투자는 생각만큼 어렵지 않다.
몇 가지의 기본 지식만 있으나 누구나 수익을 낼 수 있다.“
진정한 실전 고수가 알려주는 토지 투자의 모든 것!

토지 투자는 생각보다 돈이 적게 들고 수익성이 높으며 안정적이다. 또, 오래 묵혀 놓을 필요도, 어렵고 복잡한 공법을 전부 알 필요도 없다. 실패하면 어쩌나 걱정되는 것은 당연하지만 그것은 꼭 토지라서가 아니라 나의 재산을 잘 모르는 분야에 투자한다는 것에 대한 불안감이다. 따라서 그 분야에 대해 배우고 익힌다면 그 불안감은 없어질 것이다.

이 책의 저자는 지난 5년간 토지 투자로 약 30억 원 이상 투자 수익을 올리며 지금까지 실전에서 부딪치며 자신만의 노하우를 만들어 왔다. 그런 노하우를 이 한 권의 책에 모두 담아낸 것이다.

토지 투자의 포인트는 ‘건물을 지을 수 있는 토지인가’를 판별하는 것, 즉 돈 되는 토지를 골라내는 것이다. 자, 그럼 이제부터는 저자의 노하우가 처음부터 단계별로 정리되어 있는 이 책을 통해 그 해답을 알아낼 차례다. 책을 읽고 보면 당신은 느끼게 될 것이다. 토지 투자 전혀 어렵지 않네? 라고.

작가정보

저자(글) 서상하

국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘행복재테크’에서 칼럼니스트로 활약 중이며 토지 투자 노하우를 알려주는 부동산 경매 강의도 함께 진행하고 있는 국내 최고의 토지 투자 전문가이다.

토지와 건물 50여건 이상을 낙찰받아 약 30억 원 이상 투자 수익을 올렸고 적은 실투자금으로 단기간에 약 3억 원 이상 수익 난 토지와 함께 1~2천만 원 토지로 단기 수익을 2배 이상 실현한 다수의 사례가 있다.

탄탄한 경력의 실전 투자자로 현재 부동산 투자법인 블루인사이트 이사로 있으며, 부동산 경매법인 투자본부장을 역임했다.

감수 송희창

부동산·창업 관련하여 양질의 정보가 가득한 최고의 재테크 카페 <행복재테크> 및 재테크 콘텐츠를 다루는 유튜브 채널 <행크TV>를 운영하며 많은 사람에게 부자가 되는 방법을 무료로 제공하고 있는 저자는, 지금까지 수많은 제자를 부자로 키워내며 부자들의 ‘멘토’이자 ‘스승’으로 불리고 있다. 그중 무려 27명이 넘는 제자는 베스트셀러 작가가 되었다.

저자는 취업에 실패하여 나이트클럽 알바생으로 시작하였지만 종잣돈을 모으며 부자가 되는 공부를 완성하여 현재는 수백억 원대의 자산가가 되었고, 부동산 투자뿐 아니라 여러 사업까지 성공시키면서 부동산계의 ‘마이다스 손’으로 알려져 있다.

최근에는 전세 사기 피해자 중 사회초년생의 비중이 크다는 점을 알고, 도움이 되고자 대학에서 ‘부동산 계약 잘하는 법’에 대해 가르치고 있다. 한 번도 ‘부동산 계약’에 관해 배워보지 못한 청년층뿐만 아니라 중장년층에게도 뜨거운 호응을 얻었으며, 더 많은 이들에게 도움을 주고자 책을 출간하게 되었다.

부동산 투자 및 창업에 관한 온라인 교육 사이트 <행크에듀>를 운영하고 있는 저자는, 가난했던 자신이 부자가 된 경험을 바탕으로 더욱 많은 사람에게 부동산과 사업을 통해 부자가 되는 방법을 전파하고 있다.

저서로는 「엑시트 EXIT」, 「부동산 경매의 기술」, 「부동산 공매의 기술」, 「실전경매」, 「셀프 소송의 기술」이 있으며, 이 책들은 모두 베스트셀러 및 스테디셀러로 꾸준하게 사랑받고 있다.