부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다

왕과장 지음

원앤원북스 2024년 06월 04일 출간 국내도서 : 2024년 06월 04일 출간

작품소개

책소개

‘2024 KB 부동산 보고서’에서 아파트 분양, 신축 아파트, 재건축 등을 투자 유망 부동산으로 꼽았다. 여전히 아파트 신축과 분양에 대한 선호가 이어지고 있다. 그러는 와중에 지난해 아파트 지하 주차장 붕괴 사고 이후 부실시공에 대한 두려움이 커졌고, 올해 들어서도 신축 아파트 하자 사태가 잇따르고 있다. 부동산 투자자의 시름이 깊어지는 이유다. 아파트 말고, 내 집을 갖고 싶은 사람들에게 다른 대안은 없을까?
저자는 ‘신축’에서 그 답을 찾았다. 신축의 매력은 한마디로 설명된다. 주거와 현금흐름, 조건에 따른 수익이다. 신축은 입지와 계획, 현금구조를 자신이 원하는 대로 정할 수 있다. 단언컨대 신축은 무주택자에게 더 없는 기회다. 세금은 무주택자와 1주택자에게는 큰 제재가 없다. 필요한 집을 지어서 원가로 신축 건물을 갖고 세제 혜택을 받으며 노후 준비까지 한 번에 해결할 수 있다.
이 책에는 평범한 직장인인 왕과장이 신축을 결심하고 신축을 하게 된 과정을 담았다. 신축을 알고 싶어하는 사람들에게 필요한 정보를 현장감 있게 그려냈다. 신축을 결심했다면, 신축이 궁금하다면 지금 당장 이 책을 펼쳐보자.

목차

프롤로그

PART 1
집을 짓기로 결심하다

왕과장, 신축을 결심하다
맨땅에 헤딩, 신축을 위한 첫걸음
예비 건축주에게는 공부가 필요하다
함께하는 신축, 이를 위한 동기부여
아무튼 나는 아파트보다 신축을 선택했다

PART 2
내 집 짓기, 어떻게 준비할까?

한눈에 보는 신축 과정
땅 매수를 위한 부동산 중개업소 찾기
토지 계약 전 해야 할 일들
신축에서는 무엇보다 대출이 중요하다
시공사, 어떻게 찾아야 할까
현장에서 만난 현장 사람들
마침내 토지를 계약하다

PART 3
공사, 시작만 하면 될 줄 알았지

철거와 측량, 이제 시작이다
신축 건물의 숨은 영웅, 전기와 물
신뢰가 필요한 타설 과정
신축 현장에는 건축주의 자리가 없다
아시바? 비계 철거 작전
심오한 신축 가전의 세계

PART 4
공사 과정보다 공사 후

신축 역시 사람과의 관계에서 시작된다
신축 현장에서 들어온 민원
건물을 다 지었다고 끝이 아니다
신축은 새로운 사업의 기회

PART 5
연달아 신축 두 채, 그 과정에서 얻은 것

두 번째 신축을 통해 깨달은 점
깡통전세보다 무서운 업자들의 등쳐먹기
신축과 함께 나의 삶이 달라졌다
신축 프로젝트, 이것만 기억하자

에필로그

책 속으로

신축 투자가 기축 투자보다 나은 점은 무엇일까? 무엇보다 내가 직접 입지를 정할 수 있다는 것과 골치 아픈 물건을 황금 입지로 바꿀 수 있다는 점이 매력이다. 구축에 투자는 지어진 아파트나 오피스텔은 선택해야 하지만, 신축은 내가 입지를 정하는 것이다. 그만큼 입지 선택의 폭이 넓다.
_18쪽

신축하기 전에 목적과 방향성을 강조한 이유도 바로 세금과 관련이 깊다. 신축만 하면 돈 되는 시절은 저물었다. 어떻게 신축에 대해 절세할 것인지 미리 계획이 되어 있어야 신축 과정에서, 그리고 세금 납부와 등기 치는 시점에서 전략적으로 움직일 수 있다. 신축하면서 고민하면 늦는다.
_66쪽

예를 들어 철거를 시작하면 큰 빗자루와 삽도 있어야 하고 수도에 연결할 고무호스도 있어야 하는데, 매번 거래처에서 구하기 힘드니 신축공사장과 가까운 철물점을 공사 기간 동안 외상거래를 트면서 월말 결재를 한다. 매번 현금과 카드를 들고 수시로 계산하면 서로 번거롭기 때문이다. 현장에서 조달되어야 하는 재료와 도구는 대부분 철물점을 통한다고 생각하면 된다.
_103쪽

‘전’은 센티미터(cm)를 의미한다. ‘아시바’는 일본어로 발판이나 작업대를 의미하는 ‘足場(족장: 비계)’에서 유래했다. 아시바, 즉 우리말의 비계는 건축 현장에서 작업자들이 높은 곳에서 안전하게 작업할 수 있도록 설치하는 임시 구조물을 가리킨다. 몇몇 단어만 알아도 쉬운데, 이 단어가 장벽이다.
_144쪽

입지가 정해졌다면 그다음 중요한 것은 설계다. 당연히 설계는 내가 할 수 없다. 여기서 내가 할 수 있는 것이라고 표현한 이유는 건축주의 의견을 그만큼 잘 반영해야 한다는 것이다. 한 번 쓱 그리고 난 후에 변경하기 싫어한다면 갈등이 끊이지 않을 것이다. 시공사보다 먼저 만나게 될 건축사, 실력도 중요하지만 더 중요한 것은 건축주와의 궁합이다.
_185쪽

“분양이 완료되면 잔금을 지불하겠습니다.” 이 말은 합리적인 후불 결제처럼 들릴 수 있지만, 실제로는 건축주가 이미 다른 곳에서도 연속해서 신축공사를 진행 중이라며 도움을 요청하는 상황에서 또다시 나오곤 한다. “분양이 완료되면…”이라는 한마디로 여러 현장을 연이어 공사를 진행하고 시공사의 공사비를 완벽하게 결제하지 않은 채 사라져 버리는 건축주들이 실제로 존재한다. 때로는 4~5개 현장을 이런 식으로 연속으로 신축하다가 자취를 감추기도 한다.
_215쪽

출판사 서평

평범한 직장인이 맨땅에 헤딩하듯 시작한
내 집 짓기 프로젝트

이 책은 총 5개 파트로 구성되어 있다. 파트1 ‘집을 짓기로 결심하다’에서는 신축을 처음 접하는 사람들을 위해 신축 투자의 장단점, 공부법 등을 알려준다. 기초가 탄탄해야 건물이 무너지지 않는 법이다. 신축하기 위해 반드시 알아야 하는 정보로 예비 건축주의 토대를 단단히 다져보자. 파트2 ‘내 집 짓기, 어떻게 준비할까?’에서는 신축이 이루어지는 과정을 담았다. 구축을 찾아 수익률을 분석하고, 대출, 건축사 및 시공사 찾기, 토지 계약까지 본격적인 신축 공사를 시작하기 전 무엇을 해야 하는지 구체적으로 알려준다.
파트3 ‘공사, 시작만 하면 될 줄 알았지’에서는 구축 철거 후 신축하는 과정이다. 철거와 측량, 설비, 타설 등 각 공정에서 건축주가 확인할 사항을 알아본다. 저자는 현장을 실무자에게 맡기는 것도 좋지만 직접 알고 있다면 더 효율적인 작업이 가능하다고 말한다. 공사 현장을 직접 드나들며 함께 일하기도 했기에 생생한 현장 이야기를 전해준다. 파트4 ‘공사 과정보다 공사 후’에서는 공사 과정에서 발생했던 민원, 준공 후 임대 이야기, 셀프빨래방이라는 사업 기회까지 신축을 둘러싼 이야기를 담았다.
마지막으로 파트5 ‘연달아 신축 두 채, 그 과정에서 얻은 것’에서는 지금까지의 신축 과정을 총정리했다. 마지막에는 주의점 5가지와 하지 말아야 할 10가지를 꼽으며 신축 프로젝트를 마무리한다.
저자는 무엇보다 ‘사람'을 강조한다. 같이 공부할 수 있는 사람들, 현장에서 일하는 사람들, 새로운 건물을 둘러싼 사람들까지, 무사히 신축 프로젝트를 마무리할 수 있었던 동력이었다고 말이다. 신축은 인생을 바꾸는 기회다. 아파트 투자 외 다른 부동산 투자를 고민하는 이들에게 이 책이 새로운 길을 열어줄 것이다.

작가정보

저자(글) 왕과장

몽촌토성 주변 지역에서 태어나 올림픽공원의 나홀로 나무를 벗 삼아 뛰어놀았다. 가톨릭대학교 경영학과를 졸업해 국내 항공회사 정비사로 25년 넘게 근무 중이며, 사랑하는 아내 정은아와 일찍 결혼했다. 평범한 직장인으로 살며 은퇴 후 살 집을 구하다가 집을 짓게 되면서, 자본주의에 눈을 떴다. 여전히 노동자와 건물주 그리고 디벨로퍼로 살고 있다. 경험을 기록하고 기록이 쌓이면서 교재가 되었고, 이를 바탕으로 신축 강의와 디벨롭 컨설팅을 하고 있다.
세상에는 돈 많은, 성공한 사람들이 무수하다. 평범하고 열심히 살았다면 이제는 우리가 더 빛나야 할 때가 왔다. 오늘도 열심히 일과 사랑에 매진하는 이들을 위해 하나라도 더 알려주고 싶다. 성공의 방정식을 함께 나누고 싶다. 하나씩 하나씩 오르다 보면 반드시 발전한다. 스스로 위로하고 응원하며 앞으로 나아가자.

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