공장 투자 이렇게 쉬웠어?

김덕환(긍정케이) 지음

지혜로 2024년 05월 07일 출간 종이책 : 2024년 02월 27일 출간

작품소개

책소개

“어떤 분야든 최고에게 배워야 제대로 된 수익을 낼 수 있다!”
- 송희창(송사무장) 강력 추천!

부동산 불황기에도 오르는 부동산이 있다면 어떨까? 심지어 시세 차익과 월세, 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 부동산이 있다면? 거짓말처럼 들릴 수도 있겠지만, 이런 부동산은 실제로 존재한다. 「공장 투자 이렇게 쉬웠어?」의 저자가 바로 이 이야기의 주인공이다.

저자는 자신이 평범한 직장인이었으나 자산을 100배 이상 불릴 수 있었던 건 모두 ‘공장 투자’ 덕분이라고 말한다. 초기 투자금은 몇천만 원에 불과했지만 공장 투자에 매진한 끝에 ‘경제적 자유’를 이룰 수 있었다. 국내 최고의 부동산 커뮤니티인 ‘행복재테크’에 소개된 저자의 노하우는 수많은 사람에게 뜨거운 호응을 얻었고, 그 노하우를 이 책에서 처음으로 공개한다. 공장 투자의 기초부터 투자 수익을 높여주는 실전 노하우, 돈 되는 공장 빠르게 골라내는 방법, 임장 체크리스트 활용법, 실전 사례 분석 등을 통해 공장 투자가 처음인 사람도 쉽게 이해할 수 있게 구성하였다.

시중에 부동산 투자를 다루는 수많은 책이 있지만, 공장 투자 책은 이 책이 ‘처음’이다. 저자는 자신이 공장 투자를 공부하던 시절, 공장 투자를 배울 수 있는 서적이나 정규 강의가 없어 많은 어려움을 겪었다. 그리고 지금, 과거 자신과 같은 어려움을 겪을 투자자들을 위해 국내에서 가장 체계적으로 정리된 공장 투자서를 내게 되었다. 이 책 한 권이면 저자의 공장 투자 10년 노하우를 모두 습득할 수 있을 것이다.

목차

추천의 글_ ‘나만의 투자 기술’을 갖추었는가에 따라 경쟁력과 수익이 결정된다

프롤로그_경쟁 없이 부자가 되는 방법은 있다

PART01 월세와 시세 차익 모두 얻는 공장 투자
01 공장 투자는 월세 받는 토지 투자다
공장이란 무엇일까?
공장 투자를 왜 해야 하는가?
공장 투자의 장점 6가지
공장(창고) 업황 트렌드
실전 Tip_초보자들이 공부하기 좋은 시기는 따로 있다

02 공장 투자의 오해와 진실 파헤치기
공장 투자는 어렵다?
공장 투자는 투자금이 많이 들어간다?
공장 투자는 일반인과 상관없는 종목이다?
실전 Tip_부린이가 쉽게 부동산 고수가 되는 방법

PART02 쉽게 시작하는 공장 투자의 모든 것
03 공장 투자 쉽게 하는 비결
가치 투자 vs 공격적인 투자
공장을 매입하는 3가지 방법
공장 대출 잘 받는 방법
공장 수요와 공급
공장 매입부터 임대, 보유, 양도까지
지표로 공장 업황 간단히 확인하기
실전 Tip_좋은 공인중개사 사무소를 찾는 방법

04 쉽게 배우는 공장 용어
실무에서 말하는 공장의 종류
공장 등록이란?
공장 상가임대차보호법 적용 여부
실무에서 많이 쓰는 차량의 종류
공장 진입도로 쉽게 이해하기
공장 중요 옵션 3가지
실전 Tip_매도, 매수자와 협상을 잘하는 방법

05 공장 투자 어디에 해야 할까?
공장 투자 시 지역 선정하는 방법
개발 호재 쉽게 확인하는 방법
일반인이 투자 가능한 지역은 어디일까?
투자 시 피해야 할 지역

PART03 콕 짚어 알려주는 공장 필수 지식
06 공장 임대·매매가격이 형성되는 원리
공장 임대료는 어떻게 형성될까?
공장 매매가는 어떻게 형성될까?
공장 평형(금액)대별 공략 포인트
실전 Tip_제조 기업이 부동산 투자를 하는 방법

07 돈 되는 공장 고르는 7가지 기준
기준① 도로 폭은 넓을수록 좋다
기준② 층고는 처마 기준 최소 6m 이상
기준③ 단층 공장이 임대·매매하기 유리하다
기준④ 고속도로 IC가 근거리에 있으면 좋다
기존⑤ 주변에 민가 등이 없을수록 좋다
기준⑥ 공장이 밀집되어 있는 곳이 좋다
기준⑦ 계획관리, 자연녹지 내 위치한 공장이 좋다

08 공장 임대·매매 시세 조사 쉽게 하는 방법
매매 시세 조자, 두 가지만 알면 끝
임대 시세 조사, 한 가지만 알면 끝
온라인 조사 방법
오프라인 조사 방법
토지 시세로 공장 가치 평가하는 방법
실전 Tip_경·공매, 일반 매매 둘 다 봐야 하는 이유는?

09 임장 체크리스트 활용법
쉽게 배우는 5가지 분석 툴

10 산업단지 공장 투자법
산업단지란?
산업단지 vs 개별입지
산업단지와 개별입지 구분법

PART04 투자 수익을 높여주는 실전 노하우
11 이것만 알면 나도 공장 전문가
공장 층고 확인하는 2가지 방법
공장 준공일자 확인하는 방법
진입도로 폭을 체크하는 3가지 방법
위성 지도로 공장 평수 체크하는 방법
실전 Tip_시장에 완벽한 물건은 없다

12 돈을 부르는 공장 투자의 기술
공장 임대·매매 빠르게 맞추는 방법
호황과 불황일 때 공장에 투자하는 방법
공장 매물을 내놓는 적정 시기
임차 맞춰진 공장 매각하는 방법
공장 물건 복기하는 방법
공장 지붕을 이용해 추가 수익을 내는 방법

13 새는 돈도 막는 공장 관리 노하우
공장 누수가 발생했을 때
공장 임차인이 월세를 미납했을 때
공장 평수를 나눠 임차 놓는 방법
공장 리모델링을 통해 수익률을 올리는 방법
실전 Tip_부동산은 ‘현장’이 답이다

PART05 돈 되는 공장 빠르게 골라내기
14 체크리스트 핵심 포인트 활용법
15 실전 분석
실전 일반 물건 분석 1
실전 일반 물건 분석 2
실전 일반 물건 분석 3
실전 Tip_마음 편한 투자를 하는 방법

16 공장 경매로 수익 극대화하기
공장 경매를 해야 하는 이유
공장 경매 시 주의점
공장 경매 물건 조사하는 방법
낙찰 후 폐기물 처리하는 방법
낙찰 후 기계, 기구 처리하는 방법
공장 경매 감정일을 유심히 봐야 하는 이유
실전 Tip_결국 부동산은 하락하지 않는다

17 공장 임대·매매 계약 절차 및 주의사항
공장 임대·매매 계약 절차 및 흐름
임대 계약 시 필수 특약 모음
매매 계약 시 필수 특약 모음
임대인 사업자등록
임차로 받으면 좋은 업종 vs 안 좋은 업종
공장 전대차
공장 전입신고
공장 투자와 관련된 세금 알아보기

에필로그_노력으로 운명을 바꿀 수 있다
부록_공장 투자를 위한 사이트 활용법

책 속으로

우리는 생각한다. ‘과연 공장에 투자해서 돈을 벌 수 있을까?’, ‘일반인도 매입이 가능할까?’ 나도 그랬다. 예전엔 관심도 없었고 그게 돈이 되는 줄도 몰랐다. 공장 제조업을 하는 기업만이 소유하고 운영하며, 제품을 생산하는 용도로만 사용하는 줄 알았다. 그러나 공장을 소유하게 되면 대개 건물보다 더 넓은 토지를 소유하는데 이게 바로 공장 투자의 핵심이자 본질이었다.
_29쪽

공장은 접해 있는 도로의 폭이 넓을수록 인기가 많다. 왜냐하면 다양한 업종을 받을 수 있기 때문이다. 만약 건물 스펙이 비슷한 매물이 시장에 나왔는데 접해 있는 도로 폭이 3m(1차선)인 공장과 6~8m(2차선)인 공장이 있다면 후자가 먼저 임대·매매될 확률이 높다. 공장은 수요자마다 대형 차량 진출입 필요 여부가 다르다. 이때 도로 폭이 좁은 곳에 위치한 공장은 대형 차량 진출입이 필요한 업종을 받지 못한다. 반대로 도로 폭이 넓은 공장은 소형부터 대형 차량 진출입이 필요한 업종까지 아울러 받을 수 있다.
_143쪽

좋은 매물을 잡기 위해선 경·공매, 일반 매매 둘 다 봐야 한다. 가끔 투자자들 중 일반 매매는 싸게 살 수 없어 경매만 고집하는 사람들이 있다. 반면 경매는 좋은 물건이 없고 낙찰받기 어렵다며 일반 매매만 보는 사람들도 있다. 이 경우 둘 다 전쟁터에 무기를 2개 가지고 나가 싸울 수 있는데 1개의 무기만 갖고 나가 싸우는 꼴이다. 내가 지난 10년간 투자자로서, 중개 법인 대표로서 시장에서 살아남아 보니 일반 매매가 유리한 시기가 있고 경·공매가 유리한 시기가 있었다. 이런 이유로 우리는 경·공매와 일반 매매 2가지를 모두 활용해야 한다.
_171쪽

공장도 리모델링이 가능하며, 리모델링 작업을 통해 임대·매매 수익률을 올릴 수 있다. 공장 리모델링은 철근 콘크리트 건물 대비 상대적으로 절차가 간단하다. 공장 외벽을 구성하고 있는 판넬을 모두 걷어낸 뒤 새로 붙이는 작업이 대부분이기 때문이다. 공장 리모델링은 크게 판넬 전체 교체, 마당 아스팔트 재포장, 건물 내 바닥 에폭시 작업으로 이뤄진다. 이 중 판넬 교체 비용이 가장 큰 부분을 차지하며 이후 아스팔트 포장, 에폭시 작업 순으로 투입 비용이 적어지게 된다.
_236쪽

공장 취득 시 기본 세율은 4.6%이며 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 납부해야 한다. 만약 이 기한을 넘기면 납부 불성실 가산세와 무신고 가산세를 추가 부담해야 한다. 그러나 부동산 거래를 할 때 취득세는 잔금과 동시에 납부하기에 가산세가 발생할 여지가 적다. 공장은 과밀억제권역 내 5년 이하 신설 법인을 제외한 개인 및 법인의 경우 취득세 중과가 없으며 보유한 물건의 수와 상관없이 ‘매매 금액×4.6%’를 일괄 적용받는다.
_299쪽

출판사 서평

상가의 월세 수익과
토지의 시세 차익을 모두 얻고 싶다면?

각종 언론에서 부동산 침체가 장기화될지도 모른다는 소식이 들려오고 있다. 이런 시장 환경에서 대부분의 투자자는 투자를 기피하고 시장을 떠나기 마련이다. 내 돈을 잃을 수도 있다는 두려움, 대출 금리가 높아질지도 모른다는 두려움 때문이다. 그런데 만약 이런 시장에서도 안정적인 수익을 보장해주는 투자처가 있다면 어떨까?
공장 투자는 많은 투자자에게 잘 알려져 있지 않은 그야말로 블루오션 투자처이다. 공장 투자란 말만 들어도 대부분 어렵다는 생각을 하고, 아무나 하지 못할 것이라 지레짐작한다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 공장은 과거부터 공장을 소유한 제조업체들의 알짜 투자처였다. 토지 가격과 함께 움직이며, 안정적으로 우상향하는 흐름을 보여주기 때문이다. 이 책의 저자는 이 사실을 고객들로부터 알게 되었고, 공장 투자에 뛰어들어 경제적 자유를 얻었다.
저자가 말하는 공장 투자의 가장 큰 장점은 시세 차익과 월세를 모두 얻을 수 있다는 것이다. 매달 월세를 받으면 되기에, 대출 이자 부담이 상대적으로 적다. 그리고 시간이 지나 공장 가격이 오르면 큰 차익을 남길 수 있다.


부동산 투자계의 블루오션,
공장 투자의 모든 것!

이 책은 공장 투자 전문가인 저자의 10년 노하우를 모두 담았다. 저자가 투자 초기 겪었던 어려움을 생각하며 공장 투자를 처음 접하는 초보자도 쉽게 적용할 수 있도록 각종 사례와 자료를 집대성했다.
PART01에서는 초보자가 다른 부동산이 아닌 공장에 투자해야 하는 이유를 설명한다. 공장 투자의 장점을 제시하며 공장 투자에 관한 오해를 해소할 수 있게 하였다. PART02에서는 초보자도 쉽게 공장 투자를 시작할 수 있도록 공장 투자의 모든 것을 담았다. 공장 매입부터 임대, 보유, 양도까지 구체적인 방법을 정리했고, 공장의 종류를 비롯한 기본 개념을 정리했다. PART03에서는 돈 되는 공장을 고르는 7가지 기준을 설명하며 공장 시세 조사하는 방법, 임장 체크리스트 활용법을 다루고 있다. PART04는 초보자도 투자 수익을 높일 수 있는 방법들을 소개한다. 공장 지붕을 이용해 추가 수익을 내는 방법, 호황과 불황에 공장에 투자하는 방법, 공장 리모델링을 통해 수익률을 올리는 방법 등 초보자도 따라 하기 쉽게 정리하였다. 마지막으로 PART05에서는 실전 사례 분석을 통해 돈 되는 공장을 빠르게 골라내는 방법을 제시하고 있다. 다양한 사례를 다루며 독자들로 하여금 실제 체크리스트를 활용할 수 있게 하였으니 참고하면 좋겠다.


경쟁이 없는 곳에서
나만의 투자 기술로 승부하라!

부동산 투자에 성공한 사람들이 갖고 있는 공통된 원칙은, 다른 사람이 미처 생각하지 못한 물건에 투자한다는 것이다. 보통 사람들은 다른 사람들이 투자하는 물건에 투자하며, 높은 경쟁률로 인해 큰 수익을 얻지 못한다. 그리고 불황기에 좌절한다. 그러나 이 책의 저자는 남들이 하지 않는 투자를 자신만의 기술로 삼아 부동산 투자에 성공했다. 저자는 아직 높은 수익을 얻을 수 있는 공장이 많다고 얘기한다.
저자는 특히 2024년 공장 시장을 전망하며, 급매 투자와 경매 저가 낙찰의 절호의 기회라고 말한다. 부동산 시장이 불황기에 접어들었다는 건 매수자 우위인 시장이 되었다는 의미이기도 하다. 이때 호황기에 볼 수 없었던 A급 매물들이 나오며 공인중개사 사무소에서도 많은 매물의 브리핑을 받을 수 있다. 이 시기를 잘 활용한다면 나만의 기술로 높은 수익을 얻을 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 김덕환(긍정케이)

(긍정케이)
10년 만에 공장 투자로 자산을 100배 이상 늘린 검증된 실력자.
어릴 적 가난했기에 그는 늘 부자가 되기를 꿈꿨다. 그러나 직장에 다니며 월급만으로는 절대 부자가 될 수 없음을 깨닫고, 부동산 투자의 세계로 뛰어들었다. 몇 번의 시행착오 끝에 부동산 투자계의 블루오션인 공장 투자에 입성했고, 자신이 바라던 대로 경제적 자유를 이루었다.
그는 대한민국 최초로 공장 투자를 체계화 및 이론화한 공장 투자 전문가이며, 국내 최고의 부동산 커뮤니티인 ‘행복재테크’ 카페에서 수많은 이에게 자신의 노하우를 전달하고 있다. 지금까지 수많은 제자가 그의 노하우를 배워 수익을 냈으며, 일부는 공장 디벨로퍼로 활동하며 큰 성과를 내고 있다.
현재 그는 경기 남부지역에서 공장 토지를 중개하는 중개 법인과 공장 개발을 전문으로 하는 시행 법인을 운용하고 있다.

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