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1000만원으로 당장 시작하는 부동산 소액 경매

김동하 지음
반니

2023년 11월 15일 출간

종이책 : 2023년 05월 10일 출간

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ISBN 9791167961419
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작품소개

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17년차 금융기관 직원인 저자는 대출 관련 업무를 하면서 부자들이 어떻게 더 큰 부자가 되는지 지켜봤다. 그들은 부동산 투자로 자산을 싼 값에 취득하고, 이를 제 값에 팔기를 반복하면서 쉽게 부를 불려나갔다. 저자 본인도 부자들의 성공 방식에 따라 부동산 경매를 공부하고 입찰을 거듭한 끝에, 지하빌라에서 다가구, 토지까지 낙찰 받고 명도, 임대, 소송, NPL 등 다양한 투자활동을 해왔다. 다가구 건물주이자 수십억 자산가가 된 그는 자신의 투자 노하우를 자산 형성에 어려움을 겪는 2030 세대에게 알려주기로 결심하고, ‘은행밖 은행원’이라는 닉네임으로 네이버 부동산 경매 과외 카페 집현전을 통해 이를 실천하고 있다.
《1000만원으로 시작하는 부동산 소액 경매》는 그동안 부동산 경매 멘토로서 부린이들에게 전수했던 실전 부동산 경매 기술을 빠짐없이 담고 있는 경매 가이드다. 누구든지 쉽게 경매의 세계에 입문할 수 있도록 실전 사례와 경매 물건 찾기에서, 권리분석, 입찰과 낙찰, 명도와 임대까지 경매의 전 과정을 함께 시뮬레이션 해볼 수 있게 정리했다. 저자는 책에서 ‘한국 사회에서 부동산 구입은 생존기술이다.’라는 점을 강조하면서, 돈을 묶지 말고 왜 자산을 사야 하는지, 왜 소액 경매가 인생을 바꿀 수 있는 가장 좋은 방법인지를 설명한다. 한 살이라도 빨리 부동산을 공부하고, 최대한 빨리 종잣돈을 모아 투자를 시작해야 한다. 그리고 매매를 반복해 자산의 커브 곡선을 만드는 것이야말로 부자가 되는 가장 빠른 지름길이다.
프롤로그
싸게 사서 정상가에 팔면 부자 되는 ‘경매’ 왜 안 할까?

1부_ 부자는 무엇이 다른가

1장 나는 왜 부자가 되지 못했을까?
01 부동산 사회에서 당신은 노예인가 자유인인가?
02 열심히 살았지만, 부자가 되지 못한 나만 모르는 비밀 ①: 돈의 원리
03 열심히 살았지만, 부자가 되지 못한 나만 모르는 비밀 ②: 정부 정책과 세금

2장 부의 비밀, 대출에 있다
04 경매를 배우면 부자가 되는 이유
05 돈이 없어서 투자하지 못하는 게 아니다
06 대출, 무서워할 필요가 없다
07 은행 사용 설명서

2부_ 부동산 경매 시뮬레이션

3장 부린이의 부동산 쇼핑하기
08 반드시 알아야 할 집의 형태별 투자 전략
09 부린이가 알아야 할 부동산 서류 보는 법

4장 실전 부동산 경매, 경매 물건 찾는 법
10 알아두면 평생 써먹을 부동산 경매 용어들
11 한 번 알면 평생 써먹는 쉬운 경매 절차
12 각종 어플과 경매 사이트를 활용해 좋은 매물 찾는 법

5장 알고 보면 어렵지 않은 권리 분석
13 초간단 분석으로 권리 분석의 두려움을 떨쳐내라
14 선순위 임차인과 후순위 임차인의 권리 분석 및 간단 배당

6장 임장, 낙찰, 임대, 나도 이제 부자 되기!
15 물건 조사, 시세 조사 하는 방법
16 입찰, 쉽게 하는 방법
17 초보자가 피해야 할 물건의 유형
18 임차인 계약과 관리의 모든 것
[시뮬레이션] 물건 고르는 법부터 낙찰, 임대까지 전 과정 도전

에필로그
지금 당신의 결심과 실천이 당신을 부자의 세계로 이끈다

부자들의 자산이 어떻게 불어나고 있는지 일반인들은 잘 모를 것이다. 강남의 50억짜리 빌딩이 1년 6개월 만에 100억이 되는 것도 지켜봤고, 3억 5,000만 원하던 경기 외곽 지역의 토지+건물의 근린생활시설이 같은 기간에 5억 5,000만 원을 넘기고, 농가 주택만 허가 날 정도로 용도가 극히 제한되어 구매자가 없을 것 같은 수도권의 농지가 같은 기간 50퍼센트씩 상승하는 것을 몸으로 체감하면서, 부의 양극화가 거의 마지막까지 왔다는 것을 직감할 수 있었다.
- 프롤로그, 9쪽

대출금에 대한 안전성이 떨어지면 심사 난이도가 높아진다. 그리고 심사 난이도가 높아지면 금리도 따라서 높아진다. 하지만 이쯤 되면 금리는 2순위로 밀린다. 수십 퍼센트의 수익이 왔다 갔다 하는데 고작 1퍼센트도 안 되는 금리 차이 때문에 부족한 대출을 못 받아 포기할 것인가? 절대 그렇지 않다. 이것이 부자들과 일반인의 시각 차이에 대한 비밀이다. 부자들은 대출 금리가 0.5퍼센트~1퍼센트, 심지어 2퍼센트 이상 오른다고 하더라도 자신의 판단을 믿고 신뢰하기 때문에 어떻게든 대출금을 맞추어주는 은
행을 찾으려 하는 것이다.
- 07 은행 사용 설명서, 85쪽

토지는 제한적이다. 복사해서 붙여넣기를 할 수 없다. 이 점을 염두에 두고 다음 설명을 들어보라. 지하철역에서 10분 거리에 있는 빌라이며, 주거 환경은 썩 좋지는 않은 2종이다. 그런데 이 지역이 3종이 된다면 어떻게 하겠는가? 당연히 이 정보가 확실하고 사전에 알 수 있다면 투자해야 한다. 그런데 사람들은 3종이 될 때 투자하려 한다. 2종일 때 미리 투자하는 것이 좋지만 이미 그런 지역에 투자를 다 하지 않았느냐고 하소연할 수 있다. 하지만 결론부터 말하면 투자할 곳은 아주 많다.
- 09 부린이가 알아야 할 부동산 서류 보는 법, 151쪽

소액 투자의 매력은 시간을 두고 저점에서 선점 매수했다가 재개발 때까지 기다려 시세 상승을 얻는 투자다. 그렇기에 앞서도 말했듯이 2030세대에 유리하다. 제발 청년 세대는 적금을 들지 말고 노후 지역에 투자하라. 적금 들 돈으로 유망한 지역의 빌라에 투자하면 그곳에서 큰 이익을 거둘 수 있다는 사실을 항상 기억하기 바란다. 재개발 투자의 핵심은 지역 전체의 노후도를 파악하는 것이다. 그런 의미에서 부동산 플래닛은 아래 그림에서처럼 노후도를 아주 쉽게 파악할 수 있는 기능이 있다.
- 12 각종 어플과 경매 사이트를 활용해 좋은 매물 찾는 법, 197쪽

솔직히 말하면 공인중개사 입장에서는 계약을 성공시키면 그만이다. 특약 같은 거 늘어놓으면 임대인·임차인이 어떻게 나올지 몰라서, 즉 계약을 꺼릴까 봐 기재하지 않고 빨리 도장을 받으려 한다. 그게 현실이다. 계약한 다음은 임대인과 임차인의 문제다. 따라서 이것저것 숨기고 정보를 통제하는 공인중개사와는 거래를 하지 않는 편이다. 나도 숨길 것 없이 떳떳하게 임대 사업을 하고 고장 나면 신속히 고쳐주어 임차 만족도를 증가시키는 것이 임대 사업가의 역할이라고 생각한다.
- 18 임차인 계약과 관리의 모든 것, 283쪽

나는 낙찰가 감을 잡기 위해서 모의 입찰을 권했다. 그룹별, 개인별로 같이 하고 스터디하는 것이 효율을 높일 것이라 이야기했으며 입찰을 쉽게 하는 방법도 이미 이야기했다. 특히 입찰을 준비하며 실제 대출이 가능한지 은행에 문의해야 한다. 또한 낙찰 이후 임차인 접촉을 시도한 후 명도를 시도한다.
입찰할 때 반드시 취소 · 취하 · 변경되었는지를 확인하라. 그렇지 않으면 하루 휴가를 날릴 수가 있다고 이야기한 것을 상기해보자. 입찰 봉투 안에 기재 요소를 확인한 후 신분증과 준비물을 빠짐없이 지참해 입찰한다. 그렇다면 이 물건을 입찰했던 제자의 실제 입찰 금액은 얼마였을까?
- [시뮬레이션] 물건 고르는 법부터 낙찰, 임대까지 전 과정 도전, 309쪽

‘한국 사회에서 부동산 구입은 생존기술이다.’

당신도 부동산 경매 부자가 될 수 있다!
건전한 부채로 반드시 자산을 사라

이 책의 전반부는 열심히 일하는데 왜 부자가 되지 못하는지에 대한 각종 사회 전반의 현상과 이를 뒷받침할 내용을 자료와 함께 기술한다. 대표적으로 한 보고서에 따르면 지난 40년간 우리나라 1인당 GDP는 달러 기준 18.5배 상승했지만, 서울 강남 아파트 가격은 83.5배, 전세가는 101배 상승했다. 보통 서울 아파트는 부동산 가격의 지표 역할을 한다. 결국 월급 오르는 속도보다 부동산 가격이 압도적으로 빠르게 상승하고 있다는 결론을 내릴 수 있다. 월급쟁이로 열심히 돈을 모았어도, 부동산을 취득하지 않으면 부자가 되지 못하는 이유다.
부자들은 무엇을 했을까? 단 하나, 부동산을 공부하고 공부한 대로 투자했다. 자산가들은 부채를 통해 인플레이션을 누리고 소유권을 취득해 자산을 증식시킨다. 저자는 대출에 대한 관점을 바꿔야 한다고 강조한다. 부자들은 대출을 능수능란하게 사용한다. 거기에는 대출의 마법이 있다. 자산이 오르면 대출금 값은 고정이지만 내 돈은 증가한다. 수익률이 높아지는 것이다. 그렇다면 부동산 가격은 계속 오르기만 할까? 저자는 ‘부동산 가격은 장기 우상향한다’고 확신한다. 다만 부동산도 심리에 의해서 움직이기 때문에 단기적으로 조정 받는 것은 어쩔 수 없다. 하지만 왜 우상향할 수밖에 없는지 그 이유에 대해서도 정부정책과 세금의 이유를 들어 설명하고 있다.
1부에 실린 은행사용설명서는 현직에서 금융기관 대출 업무를 맡고 있는 저자만이 알려줄 수 있는 핵심 팁을 담고 있다. 왜 부자들이 은행과 가깝게 지내는지, 어떻게 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있는지 전문가의 노하우가 공개된다.

‘은행밖 은행원’과 함께
경매 물건 찾기, 권리분석, 입찰과 낙찰, 명도 임대까지
경매의 전 과정을 시뮬레이션 한다!

후반부에는 백과사전처럼 펼쳐놓고 그대로 따라하면 될 정도로 경매에 대한 지식과 기술을 세세하게 정리해놓았다. 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택 유형별 특징, 각종 부동산 서류 보는 법, 부동산 경매 용어, 경매 절차에 대한 설명은 경매 기초를 다지기 위해서뿐만 아니라, 부동산 거래를 해야 하는 일반인들에게도 유용한 지식이다. 특히, 등기부를 보고 발생할 수 있는 문제점을 파악하는 일은 기본 중의 기본이다. 가령 전세 계약 시에는 을구에 근저당이 남아 있다면 반드시 지워달라고 하고 지운 등기부등본과 금융 거래 확인서 등을 요구해야 한다. 하지만 의외로 이런 부분을 몰라 사기를 많이 당하기도 한다. 책은 각종 부동산 서류에 대해 꼼꼼하게 설명해줄 뿐만 아니라, 어떻게 경매 투자와 연결할 수 있는지도 보여준다. 빌라를 매매할 때도 주변의 토지이용계획확인원을 살펴보고, 미래의 가치에 투자한다면 더 많은 수익을 거둘 수 있다.
2부에서는 물건 조사, 시세 조사 하는 방법, 권리분석, 입찰을 쉽게하는 법, 초보자가 피해야 할 물건의 유형, 낙찰 후 명도, 임차인 계약과 관리까지 부동산 소액 경매의 전 과정을 실사례와 함께 설명한다. 각종 부동산 어플과 사이트를 이용해 가격, 면적당 단가, 가격 추이 등을 분석하는 방법을 알려주고, 많은 사람들이 어려워하는 권리분석 역시 어떤 상황에서 선순위가 좋고, 어떤 상황에서 후순위가 좋은지 구조별로 하나씩 정리해놓았다. 대부분의 거주용 부동산은 책의 사례를 넘어가지 않을 것이다. 입찰가를 맞추는 일은 신의 영역이지만 아주 방법이 없는 것도 아니다. 모의 입찰 훈련 요령과 참고할 수 있는 방법도 알려준다. 경매에 대한 사전지식이 쌓였다면 이제 실전 경매를 시뮬레이션 할 차례다. 제자의 실제 입찰 사례를 중심으로 대출액 계산부터 리모델링과 임대까지 경매의 전 과정을 함께 시뮬레이션 할 수 있다. 실제 사례의 물건 찾기에서 마지막 수익화까지 전 과정을 보여주기 때문에, 손에 잡히듯 경매 과정이 생생하게 느껴질 것이다.
저자는 부동산 경매가 시간적 투자를 많이 하지 않고도 할 수 있는 매력이 있다고 말한다. 부동산은 주식, 코인처럼 특별히 세세하게 신경 쓰지 않아도 한 번만 신경 쓰면 오랜 세월 나를 위해서 일해주고 자산이 되어주는 것이다. 부동산은 생각보다 어려운 것도 아니고 그리 많은 관리가 필요한 것도 아니다. 지금 당신의 결심과 실천이 당신을 월급 노예에서 탈출하고 경제적 자유를 실현할 수단으로 인도할 것이다. 이 책을 통해 소액으로 시작하는 쉬운 경매에 도전해보자.

작가정보

저자(글) 김동하

(은행밖 은행원)
금융기관 17년차 현직 직원. 소수정예 과외식 부동산 경매스터디 네이버 카페 ‘집현전’을 운영하며 2030의 투자 멘토로 활동 중이다. ‘한국 사회에서 부동산 구입은 생존기술이다’라는 교육 철학을 바탕으로 부자들의 부의 루틴인 자산 취득 기술을 진심을 다해 전파하고 있다.
업무상 많은 수의 부자들을 상대하면서 그들이 부동산 경매로 더욱 더 부자가 되는 모습을 지켜봤다. 본인도 연구와 입찰을 거듭한 끝에 지하빌라에서 다가구, 토지까지 낙찰 받고 명도, 임대, 소송, NPL 등
다양한 투자활동을 했다. 자신이 자고 있는 동안에도 월세를 납부해 주는 2030이 부동산을 모른 채 자산형성을 어려워하는 것이 안타까워 부동산 경매 지식을 재능기부하기로 결심했다.
사내에서는 소송법무업무 전국 유공직원, 전국채권관리 우수사례 대상 등을 수상하며, 대손보전업무 전국 멘토를 담당하고 있다. 경기지역 전체 해당 분야 ‘올해의 명인’으로 선정되었고 대출 전문가들인 대출 담당 직원들을 대상으로 강의한다. 대외적으로는 클래스 101, 월급쟁이 부자들 카페에서 경매 투자 노하우를 강의하며, 다음 카카오 브런치, 블로그, 인스타를 통해서도 부린이들과 격의 없는 소통을 하고 있다.
블로그: blog.naver.com/kkkdongha

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