한 권으로 끝내는 부동산 경매의 바이블

최재근, 임성균 지음

좋은땅 2023년 05월 29일 출간

작품소개

책소개

부동산 투자 7가지 꼭 명심할 ‘것’
이 말에서 끝 글자 ‘것’을 ‘걸’로 바꾸면 ‘명심할 걸’이 된다
경매투자이건 일반 투자이건 꼭 명심해야 할 7가지 투자 원칙

•모든 법은 본인에게 不利하게 보수적으로 정확하게 해석하라. 부동산 관련 법은 곧 돈이다.
•살면서 감가상각이 안 되는 유일한 물리적 객체는 ‘토지’뿐이다 서울, 준 서울, 서울세력권의 낡은 주택이 깔고 있는 대지에 투자하라(재개발/재건축).
•우리 동네가 최고라는 착각에 빠지지 마라. 우리 동네의 익숙함과 편리함이 대한민국 최고의 주거지로 ‘둔갑한 것’일 수도 있다.
•도시의 성장과 개발방향! ‘도시계획’에 주목하라, 돈 되는 정보가 반드시 보일 것이다.
•절대 하지 말아야 할 투자는 바로 ‘토지 공유 투자’이다. 기획부동산의 공유 토지 투자는 끝없는 고통과 보이지 않는 악몽으로 다가올 것이다.
•투자할 때는 항상 ‘WHY’를 생각하고 고민하라. 성공적인 투자를 위한 첫걸음은 ‘왜 이 물건을 사야하는가’ 하는 고민에서 시작하라.
•PLAN B와 EXIT를 항상 고민하라. 부동산 투자라는 것이 항상 내 마음과 내 계획대로 진행되는 것은 아님을 명심하라.

목차

머리말004


PART 1 부동산 경매와 권리분석

부동산 경매란?019
‘프로와 아마추어의 공정한 게임’ 부동산 경매020
경매시장 VS 일반부동산시장021
낙찰자 우선주의로 진화하는 부동산 경매022
부동산 경매 권리분석이란?023
경매 십계명025

CHAPTER 1 부동산 경매 사이클 6단계027

CHAPTER 2 ‘공권력’035
집행법원036
경매의 분류037
입찰자가 강제경매와 임의경매를 구분해야 하는 이유?038
경매절차(요약)039
경매(競買) 준비단계 및 진행절차042
무잉여로 인한 경매 취하049
채권자 매수신고(무잉여)050
매각불허가051
낙찰받았는데, 매각불허가결정이 되었어요. 그 이유는? 입찰보증금 반환받을 수 있나요?055
취소되는 사유058
경매절차 ‘변경’? 취하? 연기? 계속 기다려야 할까요?058
이중경매062

CHAPTER 3 ‘채무자의 부동산’063
채무자의 부동산063
경매 부동산 정보의 수집065
경매 부동산 찾는 방법067
현장 답사 시 체크 사항068
임장(臨漳)활동070
지분(持分)경매072
공유자 우선매수신고075
담보책임077
법인소유의 부동산078
종중소유의 부동산080
제시 외 권리분석081
경매 권리분석 시 ‘제시 외 건물’ 입찰 시 주의할 점은?084
매각제외087
대지권 미등기089
경매물건 ‘대지권 미등기’ 입찰 시 주의할 점은?094
토지별도등기100
특별매각조건102
위반건축물 경매104
체납관리비107
농지경매와 농지취득 자격증명110
산지경매117
도로경매126
미불용지 도로 부분 경매132
아파트132
다가구134
다세대136
토지거래허가구역인데 거래허가받아야 하나요?138
오피스텔139
상가141
공장142
토지144
건폐율과 용적률145

CHAPTER 4 ‘환가’147
매각기일 및 공고내용147
법원경매(法院競買) 입찰 진행절차 150
입찰 전 점검 사항151
입찰 참여 자격152
입찰표 작성 및 서류의 구성154
법인이 경매에 참여하려면 어떤 서류를 준비해야 하나요?158
매각물건명세서 확인하기160
현황조사보고서 내용 확인하기163
현황조사보고서 활용164
감정평가서 보는 방법165
법원문건  ·  송달내역 확인하기169
등기사항전부증명서 보는 방법171

CHAPTER 5 ‘채권자의 금전채권’178
배당을 알아야 하는 이유178
배당요구와 배당절차 등179
물권(物權)과 채권(債權)의 이해187
말소기준권리(권리분석 기준이 되는 말소기준등기)193
말소기준등기의 의미 196
경매로 소멸하지 않는 권리196
인수권리  ·  말소권리 정리198
주택임대차보호법의 중요성199
주택임대차보호법202
‌전셋집이 경매 넘어갔을 때, 세입자가 직접 낙찰 준비한다면 주의사항은?206
대항력209
건물과 토지의 근저당 설정일이 다를 때, 임차인의 대항력 유무 판단 기준일은?213
우선변제권215
어느 날 갑자기 전셋집에 ‘경매 현황조사(임차인조사) 안내문’이 날아왔다면?221
최우선변제권224
임차권등기명령229
임차인 권리관계 분석231
세대합가233
대위변제(代位辨濟)235
상가건물임대차보호법237
임차인 관련 주요 판례 239
전세권(傳貰權)249
가압류(假押留)253
가처분(假處分)255
가등기(假登記)257
유치권(留置權)259
유치권의 효력262
유치권에 대한 실무상 대책264
유치권 신고가 되어 있는 토지가 매물로 나온 경우265
유치권이 주장되지 않는 경우266
법정지상권(法定地上權)268
법정지상권이 성립된 건물에 대한 특징적인 사항271
법정지상권의 지료271
관습법상 법정지상권(慣習法上 法定地上權)272
분묘기지권(墳墓基地權)273

CHAPTER 6 ‘낙찰자의 소유권 취득’279
대금납부 완료와 소유권 취득279
경매로 낙찰 시 잔금 대출은 일반 매매보다 더 많이 나온다? 281
경매 낙찰 후 잔금납부기한은 언제까지?284
경매로 주택 취득 시 자금조달계획서 제출해야 하나요?286
소유권이전등기 및 말소등기촉탁288
인수해야 할 임차인의 보증금이 있는 경우 ‘낙찰가’가 취득세 과세표준인가요?291
낙찰(최고가매수신고인) 후, 경매 잔금을 기한 내에 납부 못 하면 어떻게 되나요?293
인도명령에 의한 강제집행법296
부동산 경매 세입자 명도비가 양도세 공제되는 필요경비에 해당되는지?300
대항력 있는 임차인 상대로 인도명령 신청이 가능한가요?302
명도소송에 의한 강제집행법304


PART 2 부동산 공매

부동산 공매316
부동산 경매와 공매 차이318
부동산 공매 자산의 종류320
부동산 공매의 장점321
부동산 공매의 단점321
부동산 공매 참여하기321
국세징수법325


PART 3 부동산 경  ·  공매 용어 및 부동산 경매 관련 각종 양식 등

부동산 경매 용어 정리332
부동산 경매 관련 각종 양식345


PART 4 부동산 부의 3대 추월차선 재개발│재건축│경매

부동산 투자의 7대 원칙! 이것만은 꼭379
정비사업이란?386
법률근거 기반 정비사업의 분류387
재개발 VS 재건축 무엇이 다를까?388
현금청산의 갈림길, 권리산정기준일이란?390
노후불량건축물이란?395
재개발이란?397
재개발구역지정요건398
재개발사업 절차399
재개발 입주권자격401
재개발구역 내 도로소유자 입주권 여부404
도시정비형재개발 VS 주택정비형재개발?407
민간재개발 VS 공공재개발408
재개발 투자자라면 꼭 알아야 할 날짜 5개 (* 서울시 기준)410
공공재개발 VS 공공주도재개발415
재건축이란?416
재건축사업 절차417
아파트 리모델링 VS 재건축 422
가로주택정비사업423
신속통합기획재개발의 모든 것425
모아타운의 모든 것428
주택 수 포함 불포함 한판 정리438
조합원입주권 비과세 특례 4가지442


참고문헌444

작가정보

저자(글) 최재근, 임성균

최재근 崔在謹

【학력】
목원대학교 일반대학원 부동산학 박사(Ph, D, Real Estate)
강남대학교 부동산법무행정대학원 부동산학 석사(부동산학)
공주대학교 정책융합전문대학원 행정학 석사과정(국정관리)
웨신대학교 대학원 사회문화교육학 석사과정(M??·??A, 평생교육학)
강남대학교 사회과학대학 부동산학사(부동산학)

【경력】
목원대학교 산업정보언론대학원 부동산금융보험융합학과 외래교수
신성대학교 세무경영과 강사
신성대학교 평생교육원 부동산 실전경매과정 전임교수
신화법률경매교육학원 부동산 경매??·??공매 전임강사
SHINHWA LAW AUCTION CO., LTD 대표이사
내외일보(www.naewoeilbo.com) 편집국 제2사회부 기자
한국부동산경매학회(KREAA) 부회장
한국부동산경매학회(KREAA) 책임연구원
한국부동산학회(KREA) 학술이사

【주요 저서 및 논문】
「지속가능한 미래를 위한 부동산 개발사업 : 이론과 실제」(리북스)
「쾌적한 라이프의 안식처 친환경 전원주택」(리북스)
「부동산 개발환경과 정보??·??시장분석 연구」(리북스)
〈부동산종합서비스산업에 따른 권리분석업의 전문화 방안에 관한 연구〉
〈부동산 경매절차상 특수권리의 현황과 문제점 및 향후 개선방안에 관한 연구〉


임성균 林成均

SNS 및 강의 활동명: 영웅아빠

【학력】
고려대학교 MBA 석사
성균관대학교 학사

【경력】
영웅공인중개사사무소 대표
영웅아빠의 부동산 연구소장
신화법률경매(주) 강남점 대표
서울중앙지방법원 경매매수신청대리인
SHINHWA LAW AUCTION CO., LTD 이사
신화법률경매교육학원 전임강사
각 대학 평생교육원??·??기업 특강강사
강남 내집마련 아카데미 경매 강사 및 멘토
매경 부동산 사업단 자문위원

【SNS】
네이버 블로그 ‘영웅아빠의부동산투자연구소’