나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다

정규범 지음

마인드셋(Mindset) 2023년 04월 28일 출간 종이책 : 2022년 11월 10일 출간

작품소개

책소개

★★ 경매, 빌라, 오피스텔, 아파트까지 부동산 소액투자의 정석
★★ 평범한 직장인이 가장 빨리 부를 쌓는 법

650만 원으로 어떤 투자를 시작할 수 있을까? 외국계 회사의 신입사원이었던 저자 경장인(정규범)은 통장 잔액 650만 원과 마이너스 통장으로 경매를 시작했고, 현재 11채 부동산을 소유하고 50억 원에 이르는 자산을 가지고 있다. 부정적 인식이 강한 경매를 필두로, 많은 사람들이 피하는 빌라와 오피스텔, 지방 소도시 아파트에 집중하며 지금의 성공을 이루게 되었다. 그는 자신만의 투자 로드맵을 세우고 계속해서 도전해왔는데, 그의 전략에서 가장 뼈대가 되는 원칙은 아주 단순하다. 자본이 적을수록 투자의 초보일수록 ‘부동산에 투자해야 한다’는 것이다. 단 3년 만에 월급쟁이에서 파이어족으로 경제적 자립을 실현한 이 동화 같은 이야기. 이 책을 읽는 여러분도 적은 돈으로 시세차익과 월세수익, 내 집 마련에 성공할 수 있다.

〈나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다〉은 직장인 경매 멘토로 활동하는 저자가 온·오프라인에서 만난 4,000명 이상의 수강생에게 전한 전문적인 경매 노하우와 3년 만에 수십억 자산가가 될 수 있었던 투자 비법을 한 권에 담은 책이다. 부동산 투자가 처음인 사람들을 위한 기초 상식부터, 인프라와 일자리, 교통 호재 등을 분석해 가치 있는 물건을 찾아내는 법, 절대 실패하지 않는 경매 물건을 선별하는 법, 매매 계약 시 주의해야 할 사항과 세금 절세 전략, 효율적인 인테리어로 더 높은 월세수익을 만드는 팁 등 부동산 소액투자의 A to Z를 쉽고 자세히 알려준다.

목차

[프롤로그] 부자가 되기 위한 첫걸음

Part 1. 나는 내 인생에 동기부여를 주기 시작했다
월 300만 원 월급쟁이가 30억 원을 번 전업 투자자가 될 수 있었던 비결
돈이 없을수록 부동산 투자를 해야 한다
남들이 가지 않는 곳에서 기회를 찾아라
단기간에 큰돈을 버는 일은 없다
남돈내산, 레버리지를 활용하라
우리가 투자를 못하는 이유
과거에 못한 투자를 후회하면 안되는 이유
내가 모르는 투자를 하면 안되는 이유
청약을 추천하지 않는 이유
인구가 줄어 집값이 폭락한다?
전세 살면서 투자금이 없으면 월세로 가라
새겨보기 부동산 투자자 마인드 셋팅 방법

Part 2. 부자가 되는 나만의 로드맵을 그린다투자에 앞서 ‘자기 객관화’를 하라
투자금 1억 원 이하로는 ‘월세흐름’을 쳐다보지도 마라
경장인이 주거용 부동산에만 투자하는 이유
어떤 아파트를 사야 할까?
오피스텔 투자가 매력적인 9가지 이유
지금 주목해야 하는 빌라 시장
부동산을 매입하는 법
나에게 맞는 투자 유형을 찾아라

Part 3. 초보일수록 경매를 시작하라돈을 벌고 시작하는 부동산 경매
통장 잔액 650만 원으로 낙찰받다
하락기에 더 빛을 내는 경매 투자
경매를 하기 전 알아야 할 것들
단숨에 익히는 경매 과정
‘안전한’ 경매 물건으로 부자가 될 수 있다
새겨보기 경매로 성공한 실전 사례

Part 4. 지금이 기회다. 무조건 오를 아파트와 오피스텔을 찾는 법
대출이 필요 없는 지방 아파트에 주목하라
KB부동산 시계열, 흐름파악을 제대로 하는 법
실패 없는 지방 아파트 6단계 투자 프로세스
새겨보기 소액으로 아파트에 투자하는 법
갭투자로 사는 수도권 오피스텔
새겨보기 오피스텔 투자 실전 사례

Part 5. 잃지 않는 투자를 위한 부동산 기본기
부동산을 구매하는 데 필수적인 레버리지
알고 나면 무섭지 않은 부동산 세금
다주택자도 취득세 중과를 피할 수 있다
다주택자도 종합부동산세중과를 피할 수 있다
양도세 중과가 없는 지방 아파트에 투자하라

Part 6. 아무도 알려주지 않는 임장 노하우와 인테리어 꿀팁
쓸데없는 매물을 가려내는 법
부동산 급매물을 찾는 방법
손품과 발품으로 시세를 파악하라
500만 원 들여 1000만 원을 뽑는 인테리어
인테리어를 어디까지 할 것인가?
인테리어 업자를 찾는 방법
매물 계약을 빠르게 성사시키는 법
집은 주식처럼 샀다 팔았다 하는 것이 아니다
집주인이 되니 비로소 보이는 것들

[에필로그] 나도 투자하기 전까진 뭐든 평균인 사람이었다

책 속으로

‘소액 투자’와 ‘부동산’. 연신 뉴스를 장식하는 ‘억’ 소리 나는 아파트 매매가와 전셋값을 들으면 이 두 표현이 전혀 어울릴 것 같지 않지만, 사실 돈이 없을수록 우리는 부동산 투자에 주목해야 합니다. ‘소액’으로 투자하려면, 주식이나 코인이 아니라 ‘부동산’이 맞습니다. 내 자산을 지키면서도 돈을 불려갈 수 있는 유일한 길입니다. _p.10

여러분이 월 300만 원을 버는 직장인이고, 지금까지 월급 외에는 소득을 창출하는 방법을 생각해보지 않으셨다면, 지금부터 고민해보시기 바랍니다. 내가 가진 자본을 소비하는 데에만 쓸 것인지, 아니면 자산을 불리기 위한 투자금으로 삼을 것인지 선택을 내려야 할 때입니다. _p.20

‘당장에 얼마를 벌 거야!’ ‘최대한 수익률을 뽑을 수 있게 만들어야지!’ 하고 높은 수익만을 좇아 전전긍긍하기보다는, 우선 규모가 크지 않더라도 잃지 않는 투자를 여러 번 하는 게 좋습니다. 비록 처음엔 수익이 커 보이지 않더라도, 시간이 지나고 투자가 반복되면 어느덧 복리가 되어 예상치 못한 큰 보상으로 돌아올 것이니까요. 자산을 늘려놓아야 부자가 될 확률이 높아집니다. _p.32

투자금이 부족할 때에는 우선 ‘월세’가 아닌 ‘자산 규모’를 늘리는 방향으로 전략을 세워야 합니다. 대출이 나오지 않는다면 아파트, 빌라, 오피스텔을 전세를 끼고 매입하거나, 경매를 통해 전세가보다 저렴하게 낙찰받은 뒤 전세를 다시 놓는 방식으로 투자금을 불려야 합니다.제가 처음 경매로 취득한 서울 화곡동 빌라는 낙찰받은 지 2년 후, 전세가 상승으로 5,000만 원이라는 큰 목돈을 만들어주었습니다. 저는 2년 동안 별도로 모은 투자금 3,000만 원을 합하여, 이때 부터는 ‘인생이 바뀌는 투자’를 하기 시작했습니다. _P.72

더욱이 빌라의 세대수가 20세대가 넘지 않기 때문에, 실거래가 없는 경우도 다반사입니다. 그렇기 때문에 해당 주소지뿐 아니라, 주변에 있는 빌라들이 얼마에 매물로 나와 있고, 얼마에 실거래가 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다. 빌라는 소액 투자가 가능하고, 공시가 1억 원 이하는 취득세 중과배제가 적용되고, 재개발 호재 등을 노려볼 수 있습니다. ‘선입견’을 걷어내면 남들이 보지 못했던 빌라의 가치가 새롭게 보일 것입니다. _P.94

모든 경매인이 경매를 하는 가장 중요한 이유는, 바로 시세보다 부동산을 저렴하게 살 수 있기 때문입니다. 매도자가 가격을 정하는 공인중개사 매물과 다르게, 경매 입찰은 ‘내가 원하는 가격’에 매물을 낙찰받을 수 있습니다. _P.119

출판사 서평

투자의 성공은 투자금의 크기로 좌우되지 않는다
제대로 된 로드맵만 갖추면 된다!
직장인 경매 멘토 ‘경장인’의 투자 기술과 필살기 공개

자본주의 시대에서 지금보다 더 나은 삶을, 월급 이상의 수익을 만들기 위해서는 반드시 부동산을 공략해야 한다. 내가 지닌 자산을 잃지 않으면서 부자가 될 수 있는 유일무이한 재테크 방법이다. 경매 전도사로 활동 중인 저자는 자신의 경험에서 우러나온 노하우와 소액 투자자들이 각자의 상황에 맞춰 투자 로드맵을 세울 수 있는 방법을 이 책에서 공개하고 있다. ‘부동산 기본기-경매 지식-부동산 종류별 접근법-대출 전략-절세 가이드’ 등을 순차적으로 습득할 수 있도록 구성해, 누구나 평생 유용하게 써먹을 수 있는 투자 법칙을 제대로 알려준다.

이토록 생생하고 상세한 부동산 책이 있을까!
부동산 지식 제로에서 50억 자산가가 된 과정을
하나하나 분석하고 밟아본다

〈나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다〉는 부동산 생초보였던 저자가 3년여 동안 직접 손품, 발품을 팔며 부를 축적한 과정과, 저자의 투자 전략을 그대로 적용해 성공한 수강생들의 실례를 생생히 담고 있다. 빌라, 오피스텔, 아파트 등 매물 종류에 따른 투자 포인트뿐 아니라 실제 임장을 가게 될 경우 미리 숙지해야 할 사항과 계약 시 흔하게 일어나는 실수까지도 풀어내 매 과정에 필요한 지식과 팁을 꼼꼼하게 배울 수 있다. 더욱이 아실, 부동산지인, 호갱노노, 스피드옥션 등 매물을 분석하는 데 필요한 각종 플랫폼 활용법과 관련 표와 차트를 쉽게 읽는 팁도 소개하며, 부동산 기본기가 부족하다고 느꼈던 독자에게 큰 도움을 줄 것이다.

이 책은 또한 저자가 가장 많이 받아온 질문에 대해서도 상세히 답하고 있다. ‘이 돈으로 투자를 할 수 있을까요?’ ‘여기도 오를까요?’ ‘매매할 최적의 타이밍은 언제인가요?’ ‘어떻게 세금 절세를 할 수 있을까요?’ 등등 누구나 궁금했던 부동산 이야기를 들려준다. 막연히 어렵게만 느껴지던 투자의 장벽을 가뿐히 넘어설 수 있게 이끌고, 부자가 되는 첫걸음을 뗄 수 있도록 안내할 것이다.

작가정보

저자(글) 정규범

어릴 적부터 가난하지도 않았지만, 부자도 아니었다. 중산층인 집에서 자라고 학교 성적도 항상 B+에, 인서울 하위권 대학에 겨우 진학했으며 학점도 B+였다. 졸업 후에는 대기업이 아닌 중견기업의 영업관리직으로 입사하여 월급 250만 원을 받으며 첫 회사생활을 시작했다. 그러던 중 우연히 부동산 관련 서적을 접하게 되며 부동산 투자에 눈을 뜨게 되었다. 그때 책에서 읽은 문장을 5년이 지난 지금도, 매일 아침 되새기고 있다. “투자 없이 회사만 다니면 평생 회사만 다녀야 하지만, 투자를 잘하면 돈을 벌지 않아도 저절로 돈이 들어온다.”
2018년부터 월급을 모아 부동산 투자를 꾸준히 하다 보니, 투자한 부동산에서 자산이 계속 불어나는 신기한 경험을 하게 되었다. 더 이상 월급에 미련 갖지 않게 되면서, 2020년 12월 다니던 회사에서 과감히 퇴사했다. 이후 전업 투자자 겸 부동산 투자와 경매 지식을 전하는 교육자로 살아가고 있다. 현재는 ㈜경장인 대표이사로 재직하며 경제적 자유를 꿈꾸는 이들을 돕고, 투자를 활발히 병행하고 있다. 투자한 지 4년이 지난 현재는 빌라 4채, 오피스텔 12채, 아파트 3채를 보유하고 있으며, 총자산은 50억 원, 순자산은 10억 원에 이른다.
진정한 투자자는 상승장과 하락장에 맞는 적합한 투자법을 찾아내 끊임없이 부를 축적하는 사람이다. 지금 같은 하락장에도 5,000만 원 이하의 소액으로 끊임없이 투자를 이어가는 필자는, 단 한 번도 투자 손실을 낸 적 없는 노하우를 총망라하여 이 책을 집필했다. 성공적으로 부를 쌓아가고 싶은 독자에게 이 책은 현명한 ‘투자 지표’가 되어줄 것이다. 지은 책으로는 《경매하는 직장인》이 있다.