5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축

진와이스(장미진) 지음

리더스북 2023년 02월 16일 출간 국내도서 : 2023년 02월 24일 출간

작품소개

책소개

부동산 하락기에 들어섰다는 분위기가 만연하지만, 어느 누구도 행복하지 않다. ‘폭락’ 기사가 쏟아지는데도 여전히 비싼 집값 앞에서 무주택자는 내 집 마련을 할 용기를 잃었다. 그런가 하면 얼어붙은 부동산 시장 속에서 발이 묶인 1주택자와 여전히 세금이 무거운 다주택자 또한 혼란스럽다. 모두가 멈춘 시기, 진와이스는 말한다. “지금이야말로 재개발·재건축 투자를 공부할 때입니다.” 15년에 걸쳐 하락·보합·상승장을 모두 겪은 재개발·재건축 투자의 고수의 권유에 귀를 기울여보자. 그는 아무도 시장에 관심을 두지 않을 때 저렴하게 매수한 낡은 빌라가 나중에 신축 아파트로 거듭나는 기적을 반복하여 경험했다. 부동산 왕초보이자 평범한 주부 진와이스는 그렇게 재개발·재건축 투자를 통해 자산 규모를 초기 투자금의 100배 이상 늘리며 자산가로 우뚝 설 수 있었다. 이 책은 그의 인생을 바꾼 투자 노하우를 고스란히 담고 있다.
재개발·재건축 투자는 시간이 오래 걸린다는 편견이 있다. 그렇지 않다. 초기 단계에 투자하면 2~4년 뒤 매도하고 수익을 낼 수 있다. 진와이스는 이 책에서 최적의 매수·매도 타이밍을 공개해두었다. 재개발·재건축 투자는 어렵다는 편견도 있다. 하지만 그는 ‘알고 보면 운전면허 시험보다 쉬운 것이 재개발·재건축 투자’라고 강조한다. 막연한 두려움 때문에 수많은 사람들이 눈앞의 기회에 다가가 보지도 못하고 만다. 그는 초보자를 위한 가장 쉬운 방법을 이 책에 풀어놓았다. 더불어 초보 투자자도 안전하게 수익 내는 ‘꿀팁’까지 담겨 있어, 이 책 한 권이면 든든할 것이다.
모두가 위기라고 할 때 한편에선 다시없는 기회의 싹이 자라난다. 이번 기회를 놓치면 나중에 상승 흐름이 왔을 때 우왕좌왕하다가 이내 절망하게 될지도 모른다. 어떤 삶을 살아갈 것인가? 빛나는 성공, 커다란 수익은 지금 공부하는 자의 몫이다. 이제 이 책과 함께 인생의 기적을 만들어보는 것은 어떨까?

목차

프롤로그 | 사랑하는 가족을 지키는 기적, 재개발·재건축 투자로 이룰 수 있다

1부 재개발·재건축의 세계에 온 당신을 환영합니다
01. 거대한 변화를 만드는 재개발의 매력
02. 당신이 재개발 투자를 해야 하는 4가지 이유
03. 진와이스가 했다면 당신도 할 수 있다

2부 돈 되는 재개발·재건축, 투자 기초를 다지고 시작하자
04. 집값 오르는 지역 찾아내는 흐름 투자의 비밀
05. 입지를 볼 수 있어야 재개발·재건축 투자에 성공한다
06. 돈 되는 재개발 투자, 절대 어렵지 않다
07. 무주택자, 1주택자, 다주택자도 감탄하는 재개발·재건축의 마법
미라클! 진와이스 솔루션 재개발과 재건축의 차이점, 샅샅이 파헤쳐 보자

3부 세상에서 제일 쉽게 배우는 재개발·재건축의 모든 것
08. 조합설립) 5천만 원으로 극적인 투자가 가능한 시기
09. 시공사 선정) 1군 건설사 플래카드, 투자의 청신호
10. 사업시행인가) 무산될 가능성 0.1%의 안전 투자 단계
11. 감정평가) 좋은 물건 싸게 매수하는 세일 기간
12. 관리처분인가) 낡은 빌라가 입주권으로 신분 상승!
13. 입주권 vs. 분양권, 무엇이 다를까?
미라클! 진와이스 솔루션 재개발·재건축 기본 용어, 완벽하게 이해해보자

4부 5천만 원으로 5억 버는 재개발·재건축 투자 사례
14 실전 투자 사례 1) 조합설립 단계에 매수해서 34평 새 아파트에 입주하다
15 실전 투자 사례 2) 관리처분인가 단계에 매수해서 수익률 400%를 달성하다
16 실전 투자 사례 3) 무허가 건축물, 다물권자 물건 매수 사례
17 도대체 언제 사서 언제 팔아야 할까?
미라클! 진와이스 솔루션 재개발·재건축 사업, 도중에 무산될 가능성이 있을까?

5부 기적을 만드는 임장 및 실전 매수의 기술
18 손품, 발품 팔며 임장할 지역을 찾아보자
19 ‘부동산 소장님’ 내 편으로 만드는 특급 비법
20 빌라, 상가, 토지… 돈 되는 물건을 골라보자
21 ‘안전 마진’ 먼저 알아보고 매수하자
22 실전 계약에서 절대 놓치지 말아야 할 것들
23 임차인과 잘 지내는 비결이 있다
24 적정한 시기에 매도를 통해 수익을 내자
미라클! 진와이스 솔루션 어떻게 합법적으로 세금을 줄일 수 있을까?

6부 나에게 딱 맞춘 최적의 투자법 찾기
25 무주택자, 어떻게 투자해야 할까?
26 1주택자, 집 2채를 장기간 비과세 받을 수 있다고?
27 다주택자, 재개발·재건축 투자로 세금을 줄일 수 있다고?
28 투자금이 소액이면 어떻게 할까?
29 넉넉한 투자금, 어떻게 활용할까?
30 현금 청산이 무서운데, 어떻게 피할 수 있을까?
31 투기과열지구에서 물건을 살 때 확인할 것이 있다고?
미라클! 진와이스 솔루션 매수 전에 반드시 확인해야 하는 체크리스트

마무리하며 | 하락장이라는 말에 투자를 포기하는 분들에게
부록 | 성공적인 재개발·재건축 투자를 위한 인천 보물지도

책 속으로

청약을 노리면서 하염없이 내 집 마련을 미루고 있는 분들에게 재개발·재건축 투자도 한번 고려해보라고 말씀드리고 싶다. 청약 점수를 지키면서도 내 집 마련을 ‘똑소리’ 나게 할 수 있는 비법이 있다. 내 집 한 채 마련하고 30년 동안 원리금을 상환할 생각만 하는 분들에게도 재개발·재건축은 좋은 기회다. 소위 말하는 ‘상급지’의 대장이 될 새 아파트를 미리 매수하는 셈이기 때문이다. “지금 사는 곳도 괜찮은데 왜 상급지로 가야 하나요?” 이렇게 말하는 분들도 있다. 그러나 더 살기 좋은 지역, 상품 가치가 높아서 상승장에서 가격이 더 많이 오를 상급지로 가는 것을 마다할 이유가 없다. 삶의 질 향상과 자산 축적을 위해 꼭 필요한 일이기 때문이다. 내 전 재산인 집 한 채가 3억에서 5억, 10억이 되면 출근길 발걸음이 얼마나 가볍겠는가.
- 〈들어가며〉, 14쪽

앞서 내가 든 재개발 사례들은 일부에 지나지 않는다. 15년 전에도, 5년 전에도, 그리고 지금도 재개발이 진행되는 곳은 존재한다. ‘여기는 왜 이렇게 집이 낡았어?’ 하며 무심코 지나쳤던 곳이 나중에 4천여 세대 대단지 아파트로 변신할 수도 있다. 사실은 사업이 진행되는 과정에서 수십 번 플래카드가 걸리지만, 대부분의 사람들은 눈여겨보지 않는다. 그러다 터 파기를 시작하면 무언가 변화가 일어나고 있음을 서서히 인지한다. 대단지 아파트로 변모하고 난 뒤에야 ‘그때 샀어야 했는데’ 하고 후회하는 사람들이 늘 생기게 마련이다.뒤늦은 후회보다는 앞선 공부가 훨씬 바람직하다. 헌 집으로 새 집을 얻는 기적의 주인공이 되고 싶다면 지금부터 준비하는 것은 어떨까?
- 01 〈거대한 변화를 만드는 재개발·재건축의 매력〉, 24~25쪽

정말 재개발·재건축은 오래 걸릴까? 뒤에서 더욱 자세히 다루겠지만, 재개발·재건축은 여러 절차에 따라 진행된다. 절차가 한 단계씩 진행될 때마다 새 아파트에 가까워지는데, 조합이 설립되고, 사람들이 이사를 가고, 집을 철거하고, 새 집을 짓는 데까지 보통 10년 정도 걸린다. 10년이라니 너무 긴 시간 아니냐고? 맞다. 그러나 재개발·재건축 물건을 매수하고 나서 반드시 아파트가 다 지어질 때까지 기다릴 필요는 없다. 중간에 수익이 나면 적절한 단계에 매도하면 된다. … 재개발·재건축 투자 기간은 아파트 갭 투자와 같거나, 오히려 더 짧을 수도 있다는 점을 기억하자. 게다가 기축 아파트는 매수한 뒤 4년이 지나면 4년 더 낡은 아파트가 되지만, 재개발·재건축 물건은 매수하고 시간이 지날수록 신축에 가까워진다. ‘새것이 될 물건을 미리 산다’는 것이 재개발·재건축 투자의 진짜 매력이다.
- 02 〈당신이 재개발 투자를 해야 하는 4가지 이유〉, 29~30쪽

정말 아무나 못 하는 투자인 걸까? 막연히 재개발 투자를 두려워하는 분들에게 나, 진와이스도 해냈다고 용기를 드리고 싶다. 나는 그저 내 가족과 함께 거주할 새 아파트 한 채를 갖고 싶어서 재개발의 세계에 뛰어든, 지극히 평범한 사람이었다. 재개발 구역의 빌라 한 채를 매수하고, 그때부터 하나씩 알아가면서 투자자로 성장해나갔다. 재개발·재건축 투자의 각 과정마다 일어나는 일들을 전부 다 알아야만 투자할 수 있는 것은 절대로 아니다. 물론 10여 개의 용어와 절차를 숙지해야 하지만, 단언컨대 운전면허시험 예상 문제를 푸는 것보다 어렵지 않다. 바꿔 말하면 10여 개의 용어와 절차를 숙지하면 재개발·재건축 투자에 뛰어들 수 있고, 이를 통해 자산을 불릴 수 있다는 말이다.
- 02 〈당신이 재개발 투자를 해야 하는 4가지 이유〉, 31~32쪽

나는 첫 투자를 시작한 뒤로, 종잣돈을 모아 두 번째 투자까지 진행했다. 생각보다 처음 산 매물의 재개발 사업이 속도가 나지 않아서 ‘그럼 사업 속도가 빠른 구역의 매물을 하나 더 매수해볼까’ 하고 밀어붙인 투자였다. 이번에는 30년 된 낡은 빌라를 9,500만 원에 매수했고, 전세가격을 5,500만 원에 세팅했다. 내 돈 4천만 원이 들어간 이 투자 역시 대성공이었다. 해당 구역 역시 34평형을 배정받았으며 현 시세는 약 9억 원에 이른다. … 내가 무리하게 대출을 받지 않았던 것도 결과적으로 바람직했다. 열심히 종잣돈 5천만 원을 모아 첫 투자를 했고, 또다시 열심히 4천만 원을 모아서 두 번째 투자를 했다. 대출 없이 집을 샀으니 이자를 갚느라 허덕일 필요가 없었다. 지금처럼 금리가 높은 시기에 더욱 재개발 투자에 관심을 기울여야 하는 이유다.
- 03 〈진와이스가 했다면 당신도 할 수 있다〉, 38~39쪽

보통 1주택자는 금전적 여유가 생기면 같은 지역의 큰 평수 아파트로 이사를 가려고 한다. 이는 집이 조금 넓어지는 것 외에 큰 의미는 없다. 재개발·재건축을 통해 내 자산 가치를 더욱 높여줄 ‘상급지’로 이동해볼 수는 없을까? 몇 가지 방법이 있다. 먼저 상급지의 재건축 예정 아파트로 실거주 갈아타기를 하는 방법이 있다. 재개발 지역의 경우 주변이 낙후되어 있어 실거주가 쉽지 않다. 그러나 재건축 아파트는 이미 주변 인프라가 갖춰져 있기에 실거주가 가능하다. … 그런가 하면 ‘비교적 덜 똘똘한’ 현재 주택을 매도한 자금으로 ‘똘똘한’ 상급지의 조합원 입주권을 매수할 수도 있다. 입주권이란 관리처분인가 이후 물건을 이르는 말로, 이 단계의 물건은 대체로 5~6년 뒤에 신축 아파트로 거듭난다. 입주권 매수를 통해 5~6년 뒤, 상급지의 대단지 신축 아파트에 입주할 수도 있다는 말이다.
- 07 〈무주택자, 1주택자, 다주택자도 감탄하는 재개발·재건축의 마법〉, 77~78쪽

10여 년 전쯤 일이다. 후배 A는 내가 재개발·재건축 투자를 한다는 사실을 알고 나서, 자신도 꼭 신혼 생활을 재개발 투자로 시작하겠다고 말해왔다. 나에게 이것저것 묻고 끙끙거리며 공부하더니 정말로 경기도 부천시 재개발 구역의 낡은 빌라를 신혼집으로 마련했다는 것이다. … 투자금 5천만 원으로 시작한 A의 송내 1-2구역 투자는 성공적이었다. 현재 A가 소유한 84m2 A 타입의 최근실거래가는 8억 5천만 원정도이다. 추가분담금 3억을 제하면 5억 정도의 수익을 낸 셈이다. 평범한 주부가 해낸 일이다. A가 했다면, 그리고 내가 했다면 누구나 작은 돈으로 시간과 성실함에 투자해서 좋은 결과를 얻을 수 있다고 자신한다.
- 14 〈조합설립 단계에 매수해서 34평 새 아파트에 입주하다〉, 147~154쪽

그때 내가 말해줬다면 나를 따라서 오래된 아파트를 매수할 수 있었을까? 지어진 지 25년 정도 된 낡은 아파트이긴 하지만, 도시의 중심이자 최고 학군지에 있으니 시장 흐름이 좋아지면 이 아파트값이 먼저 오른다는 말을 믿을 수 있었을까? 그리고 5년쯤 지나면 재건축 연한을 채우면서 가치가 달라질 것이라는 말을 해주면 이해할 수 있었을까? 샀다고 하더라도, 2~3년 동안 시세가 꿈쩍하지 않을 때 감내할 수 있었을까? 당연히 그런 사람이 있다. 바로 ‘공부하는 사람’이다. 나는 자신 있게 말할 수 있다. 지금의 ‘하락장’을 통과하고 나면 제 가치보다 저평가되었던 물건들이 제대로 평가받는 시기가 도래할 것이라고 말이다. … 일단 공부하고, 연구하고, 직접 발로 뛰자. 그럼 자기가 가진 물건의 가치를 모르고 누군가 공포에 던지는 물건들, 금리에 쫓겨 적정 가격을 훨씬 밑도는 매물들을 잡을 수 있다.
- 〈마무리하며〉, 295~298쪽

출판사 서평

★★부동산 전문가 ‘렘군’ 강력 추천!
평범한 주부를 50억 부자로 만든 기적의 투자,
재개발·재건축의 세계로 초대합니다!

입지 좋은 곳의 ‘새 아파트’에 살고 싶다는 바람은 누구에게나 있다. 일단 ‘상급지 신축 아파트’에 내 집을 한 채 마련하고, 차근차근 자산을 불려 마침내 수십억 부자가 된다면 얼마나 좋을까? 이러한 꿈을 현실로 이룬 사람이 있다. 15년 경력의 재개발·재건축 투자 전문가이자 이 책의 저자 진와이스(장미진)다.
그가 처음부터 전문적인 투자자가 되려던 것은 아니다. ‘내 아이를 조금 더 좋은 환경에서 기르고 싶다’는 간절한 마음으로 시작한 재개발·재건축 투자였다. 지금처럼 강의나 유튜브가 활성화되지 않았던 때라, 제대로 가르쳐줄 사람이 없었기에 그저 혼자서 수십 권의 책을 읽고 수십 번 임장을 갔다. 드디어 5천만 원의 투자금으로 재개발 구역의 빌라 한 채를 매수하며 생애 첫 투자를 시작했고, 또다시 돈 4천만 원을 모아 대출 없이 두 번째 투자를 진행했다. 시간이 지나며 낡은 집들은 신축 대단지 아파트로 재탄생했고, 다양한 재개발·재건축 투자를 통해 그의 자산은 더욱 불어났다. 그렇게 그는 초기 투자금의 100배 이상 자산 규모를 늘리며 50억 부자가 되었다. 진와이스는 당당히 말한다. 평범한 주부인 자신이 했다면, 분명 당신도 해낼 수 있다고 말이다.

상승·하락·보합장을 모두 겪은 15년 경력 ‘진짜 전문가’,
진와이스가 족집게 과외하듯 쉽게 알려주는 재개발 투자법!

이 책의 저자 진와이스는 특히 무주택자, 1주택자일수록 재개발·재건축 투자를 적극적으로 공부해보라고 강력 추천한다. ‘청약 당첨’을 기다리지 않아도 입지 좋은 곳의 신축 아파트를 선점할 수 있는 비법이 재개발·재건축에 있기 때문이다. 또한 사업 초기 단계에 진입하면 비교적 소액으로도 투자할 수 있고, 재개발·재건축 투자를 잘 활용하면 ‘종부세’ 등의 무거운 세금을 줄일 수도 있다는 장점이 있다. 그야말로 청약·대출·세금으로부터 자유로운 마법 같은 투자다. 그런데 이렇게 장점이 많은 재개발·재건축 투자를 ‘어렵다’는 이유로 포기하는 분들이 많다. 정말 재개발·재건축 투자는 ‘고수’나 하는 분야일까? 저자는 단언컨대 재개발·재건축 투자 공부는 운전면허시험 예상 문제를 푸는 것보다 어렵지 않다고 말한다. 물론 전체 절차를 비롯해 10여 개의 용어를 익혀야 하는 것은 사실이지만, 바꿔 말하면 이를 숙지한다면 누구나 재개발·재건축 투자에 도전해서 자산을 불릴 수 있다는 말이기도 하다.
진와이스와 함께라면 그 시작은 더욱 수월할 것이다. 그는 이 책을 통해 ‘시장 흐름’, ‘입지 분석’과 같은 부동산 어느 분야에나 통하는 기초 지식부터 재개발·재건축 절차 및 투자 사례, 매수·매도 포인트 등, 따라 하기만 해도 부자 되는 투자의 A부터 Z까지 모두 정리해놓았다. 또한 재개발·재건축에 특화된 임장과 계약 시 팁까지, ‘재개발·재건축 투자 전문가’ 진와이스의 인사이트를 고스란히 담았다. 무엇보다도 초보자의 언어로 쉽고 친절하게 안내하여, 재미난 소설 읽듯이 책이 술술 읽힐 것이다. 이제 두려움이라는 높은 벽, 진와이스와 함께 가뿐히 넘어보자.

지금 공부하고, 임장하고, 실행한다면
다음 기적의 주인공은 당신이다!

“아파트 가격이 뚝뚝 떨어지는 시기에 어떻게 재개발에 투자를 해요?” 이렇게 묻는 분도 있을 것이다. 최소 몇천만 원이 들어가는 부동산 투자 결정이 쉬울 리 없다. 하지만 하락이 있으면 언젠가는 상승이 오게 마련이다. 지금 아무것도 하지 않고 손 놓는다면, 부동산 상승기가 닥쳤을 때 과연 무엇을 할 수 있을까? 또다시 두려움과 후회에 갇히게 될지도 모른다. 진와이스는 하락기일수록 재개발·재건축 투자를 차근차근 공부해볼 만하다고 강조한다. 자고 일어나면 집값이 오르는 시기가 아니므로, 천천히 투자 공부를 하며 실력을 쌓아갈 수 있기 때문이다.
진와이스와 함께라면 재개발은 쉽다. 재건축은 더 쉽다. 기본적인 재개발·재건축 지식을 이 책을 통해 습득하고, 현장에 나가서 직접 입지를 분석해보고, 모의 투자를 하다 보면 어느새 투자 인사이트가 쌓일 것이다. 지금 부자의 길을 걷고 있는 진와이스의 시작도 당신과 크게 다르지 않았다. 꾸준히 책을 읽고, 현장에 나가고, 투자를 실행했을 뿐이다. ‘공부’, 지금 이보다 더 절실한 것은 없다. 누가 또 자산을 10배 이상 불리는 다음 주인공이 될 것인가? 다음 기적의 주인공은 바로 당신이다.

작가정보

저자(글) 진와이스(장미진)

“재개발·재건축, 지금 공부하면 기적이 생겨날 겁니다.”
15년의 긴 시간 동안 하락·보합·상승장을 모두 겪은 재개발·재건축 투자의 진짜 고수. 자산 규모를 초기 투자금의 100배 넘게 늘리며 수익률 3000% 이상의 신화를 썼다. 그가 처음부터 전문적인 재개발 투자자가 되려던 것은 아니다. 그저 가족과 함께 살 집이 필요했고, 아이를 더 나은 환경에서 키우고 싶었다. 오랜 산고 끝에 낳은 소중한 딸아이가 심장 수술을 받고, 힘겨운 병원 생활을 마치고 돌아왔을 때의 일이다. 집주인은 집을 팔겠다고 통보해왔고, 그는 남편과 한겨울에 아픈 아기를 들쳐 업고 집을 보러 다니며 다짐했다. ‘내 아이를 더 좋은 곳에 살게 하겠다.’ 그의 절실한 마음이 부동산 투자를 공부하도록 이끌었다. 서점에서 닥치는 대로 책을 읽었고, 초기 투자금이 적은 그의 눈에 재개발·재건축 투자서가 들어왔다. 그때부터 ‘헌 집을 사면 새 아파트를 얻는다’는 생각으로 직접 발로 뛰어다니며 임장을 다녔고, 단돈 5천만 원으로 빌라 한 채를 대출 없이 매수했다. 그사이 돈을 차곡차곡 모아서 두 번째 재개발 투자를 진행하며 점차 투자 규모를 늘려갔다. 그렇게 열심히 임장을 나가고 투자를 지속하다 보니, 그는 어느새 재개발·재건축 투자의 다양한 유형을 경험한 투자 전문가가 되어 있었다. 현재는 초기 투자금의 100배 이상 불리며 부자의 길을 걷는 중이다. 또한 투자의 벽 앞에서 절망하는 수많은 이들에게 힘이 되고 싶다는 마음으로, 부동산사관학교 푸릉(prng.kr)에서 재개발·재건축 투자를 강의하며 자신의 투자 경험과 노하우를 아낌없이 나누고 있다.
진와이스는 말한다. 평범한 주부, 진와이스가 했다면 당신도 할 수 있다고. 오래되고 낡은 집이 새 아파트로 거듭나듯이, 당신의 마음속 오랜 희망 또한 당신을 새로운 인생으로 이끌어줄 것이라고 말이다.