빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래

경제만랩 리서치팀 지음

메이트북스 2022년 12월 16일 출간 종이책 : 2022년 12월 16일 출간

작품소개

책소개

“그래서 집값이 언제 오르고 언제 내리는가?” 부동산시장을 대하는 많은 사람들의 공통된 관심사이자 질문이다. 이에 대해 명확하게 짚어줄 부동산 전문가가 많지 않은 이유는 부동산의 변동 요인이 매우 다양한 형태로 나타나기 때문이다. 그러나 빅데이터 트렌드 분석을 통해 시그널을 포착한다면 부동산시장에 대한 어느 정도의 예견이 가능하다. 이 책은 객관적인 데이터를 통해 부동산시장을 파악하고 분석해 올바른 투자전략까지 세울 수 있는 노하우를 담았다.
우리나라 부동산시장은 심리적인 요소가 크게 작용하는 것이 현실이다. 그러나 이제 단순히 감으로만 부동산시장을 평가하는 시대는 끝났다. 데이터가 그려주는 시그널은 집값 향방을 예측하는 데 강력한 무기가 된다. 부동산 데이터들은 누구나 쉽게 접하고 구할 수 있다. 이제는 단순한 주택거래만이 아닌 매입자의 거주지별, 연령별, 거래주체, 거래 규모, 거래용도 등의 데이터를 활용할 수 있어 과거보다 더 구체적인 시장분석이 가능해진 것이다. 아직은 해석하는 일이 낯설고 어려울 뿐이다. 과거를 통해 미래를 보는 역사처럼, 지금과 같은 부동산 침체기일수록 과거의 경제상황을 현재와 철저히 비교분석하는 일이 필요하다. 그럴 때 미래가치가 높은 부동산을 앞서 파악하고 기회가 왔을 때 바로 실행에 옮길 수 있다. 가장 필요한 때 가장 좋은 집을 매수하고 싶다면, 미래가치가 높은 부동산을 알고 투자에 성공하고 싶다면, 객관적인 데이터를 기반으로 한 이 책이 유용한 전략서가 될 것이다.

목차

지은이의 말_빅데이터로 부동산시장의 다가올 미래를 파악한다
프롤로그_대세 하락인가, 조만간 반등할까? 안갯속 부동산시장, 이렇게 보자!

1장 저금리시대에서 고금리시대로 _새로운 시대의 부동산시장 흐름
하나부터 열까지 모든 것이 달라지다, ‘뉴 노멀’의 시대
자재 가격 급등에 신음하는 주택공급, ‘지금이 가장 싼 가격’
금리 인상기, 내 재산을 지키는 부동산 투자 전략은?
멈추지 않는 ‘부의 양극화’, 지금이라도 부동산 대열에 합류하자

2장 빅데이터로 부동산시장을 예측하다 _거품과 호황을 판단하는 기준
건설사가 숨기는 마케팅 전략, 회사보유분과 평당 분양가
부동산 폭락론 vs. 폭등론, 무엇이 진실인가?
부동산 통계들을 정확하게 보는 눈을 키워라
광고는 광고일 뿐, 허위·과장 분양광고가 판치는 이유
시세보다 저렴한 지역주택조합, 무엇을 조심해야 하나?
‘대월세 시대’의 도래, 고가 월세는 더 증가할 것이다
심리가 지배하는 부동산시장, 조급증을 버려라

3장 대한민국 부동산 1번지 ‘서울’ _서울 부동산시장 대해부
서울 아파트, 이젠 로또 1등으로도 못 사는 안전자산이다
더욱 세분화되는 양극화, 빌라와 아파트의 더 벌어지는 격차
앞으로 다가올 3년, 서울 재개발·재건축 대전망
외지인이 서울로 모일 수밖에 없는 이유에 주목하자

4장 공급 정책의 핵심 ‘수도권’ _수도권 부동산시장의 흐름
비싼 집값에 짐 싸는 주거 난민, ‘탈서울’은 가속화된다
모든 걸 갖췄지만 노후화에 접어든 1기 신도시, 향후 전망은?
수도권 아파트, 향후 돈 될 곳은 어디인가?
수도권 입주물량으로 예측하는 부동산시장의 미래
부동산 큰손으로 떠오른 2030세대, 수도권에 주목하다

5장 지역별 차별화에 주목하라 _5대 광역시 부동산시장 전망
5대 광역시 부동산시장, 대장아파트는 굳건하다
입주물량 최대기록을 갱신할 대구, 집값이 불안하다
지방에서 대형 아파트가 유난히 강한 이유
5채 중 한 채는 외지인이 샀다, 계속 증가하는 외지인 매입비중

6장 정부 정책에 대한 정확한 이해 _부동산 투자의 첫걸음이다
정부는 집값 하락을 원하지 않는다 _역대 정권의 부동산 변천사
문재인 정부가 부동산시장에 남기고 간 것들
부동산 정책을 통한 정부의 개입, 어디까지가 적당한가?
윤석열 정부의 부동산 정책 기조와 방향성은 무엇인가?
돌고 도는 부동산 정책, 결국 규제 완화가 관건이다

7장 게임의 법칙이 다르다 _수익형 부동산으로 돈 버는 방법
수익형 부동산, 어떻게 접근해야 할 것인가?
수익형 부동산의 꽃, 오피스텔 투자 전략
구도심 상가를 노려라, 상권에 따른 맞춤전략이 필요하다
대한민국 부자들의 수익형 부동산 포트폴리오 엿보기
부동산 투자의 끝판왕, 토지 매매를 쉽게 이해하기

부록_알아두면 쓸모 있는, 부동산 알짜 데이터 확인법

책 속으로

기준금리 변동은 부동산시장에 지대한 영향을 끼친다. 2020년에 코로나19의 확산으로 침체된 경기를 살리고자 한국은행은 기준금리를 인하했고, 이에 대출이자가 저렴해지면서 많은 사람들이 부동산 투자에 뛰어들었다. 이는 부동산 가격이 상승하는 요인이 되었다고 할 수 있다. 하지만 2021년 말부터 한국은행은 기준금리를 인상하고 있는데, 이는 급상승한 물가를 바로잡고 부동산 가격을 조정하겠다는 것을 의미한다. p.42

건설사들은 다양한 분양 마케팅을 내세우며 소비자들을 끌어모으고 있다. 그러므로 소비자들은 더욱 스마트하게 판단해야 한다. 건설사들의 미분양 마케팅에 현혹되지 않기 위해서는 특별분양이나 회사보유분이라는 말을 긍정적으로 여기지 않아야 하고, 분양공고는 물론 옵션 비용과 현장 입지를 확인해야 하고, 직접 발품을 팔아 주변 시세 등을 체크해봐야 할 것이다. p.56

2008년 미국의 금융위기 사태와 2020년 코로나19가 발생할 줄은 아무도 몰랐던 것처럼, 2023년 이후의 미래 경제가 어떻게 흘러갈지 예측하기란 대단히 어렵다. 미래에 대한 전망은 통계뿐만 아니라 정책이나 세계 경제까지 고려해야 하기 때문에 결국 개인의 안목을 기르는 수밖에 없다. 또한 입장이 다르다고 해서 무조건 듣기를 거부하면 안 된다. 그리고 입장이 다르다고 해서 잘못된 통계라 판단하는 일도 없어야 할 것이다. p.62

시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 수단인 지역주택조합에 대한 관심이 많아지고 있다. 지역주택조합은 아파트를 공동구매하는 방식으로, 일반 민간아파트보다 최대 20~30% 저렴하게 매입할 수 있다는 장점에 많은 사람들이 몰려든다. 그뿐만 아니라 대부분 상업용지와 단독주택, 저층 건물에 있는 주거지를 매입해 아파트를 짓는 경우가 많아 입지적으로도 우수한 편이다. 또한 상업지에 위치한 지역주택조합은 대형마트와 백화점도 인접해 생활인프라가 좋다. 그리고 청약 없이 내 집 마련을 할 수 있다는 장점도 있다. pp.74-75

사업이 순조롭게 진행된다면 아파트 브랜드(시공사)와 이주비 규모도 중요하다. 조합원 명의 이전 시 이주비의 승계 여부도 당연히 알아봐야 하고, 관리처분인가 후 매도할 것인지 아니면 입주 시까지 보유할 것인지도 이때 결정해야 한다. 대지지분이 낮은 재개발의 특성상 아파트를 분양받을 때 분담금이 높아질 수 있다. 단독주택과 다세대, 다가구, 상가, 빌라 등에 따라 평가금액이 천차만별이기 때문에 주의해야 한다. p.105

집을 선택하는 데 있어서 “첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지”란 말이 있다. 그만큼 입지는 부동산에서 가장 중요한 요소다. 브랜드와 주택규모 등도 중요하지만 결국 삶의 질을 좌우하는 것은 입지인 만큼, 이를 잘 따져본다면 부동산 투자에서 성공할 수 있다. 직장과의 접근성이 좋고 기존 거주지역과 인접한 곳을 선택하는 경우가 대다수겠지만, 부동산 가치를 높이고 자산 확대의 비중을 높이겠다면 미래가치가 월등한 입지를 선택해야 할 것이다. p.128

인천에서는 청라국제도시를 주목할 필요가 있다. 그동안 교통이 불편했던 청라국제도시는 2022년 2월에 7호선 연장선이 착공에 돌입하면서 서울 접근성이 대폭 개선될 예정이다.
7호선 연장선은 7호선 종점역인 석남역에서 청라국제도시역까지 약 10.7km를 이어주는 노선으로, 2007년 도시철도기본계획 구성에 포함된 지 15년 만에 착공을 시작했다. 7호선 연장선은 2027년 12월 개통을 목표로 사업이 진행된다. 7호선 연장선 개통 시 청라에서 서울 주요 업무지구인 강남까지 환승 없이 한 번에 이동이 가능하고, 주요 환승역까지 시간도 대폭 단축되어 청라 주민들의 출퇴근 편의가 크게 개선될 전망이다. pp.137-138

부동산시장에서 입주물량은 반드시 체크해야 할 중요한 요소 중 하나다. 입주물량에 따라 집값 상승률이 달라지는 데다 전세시장까지도 직접적인 영향권에 들어가기 때문에 해당 지역의 입주물량은 필수적으로 확인하는 것이 좋다.
가령 해당 지역에 입주물량이 증가하면 대기수요가 감소해 집값 하락 요인이 되기도 하며, 입주를 앞두고 전세 매물이 쏟아져 전세가 큰 낙폭을 보일 수 있다. 그 반대일 경우에는 공급이 이루어지지 않아 집값과 전셋값이 모두 상승할 가능성이 크다. pp.139-140

앞으로 2030세대들의 부동산에 대한 관심은 더 늘어날 전망이다. 2021년 말부터 시작된 한국은행의 기준금리 인상으로 대출 상환 부담이 커지고 있는 데다 아파트 가격도 조정되면서 신규 주택 수요가 감소하고 있지만, 금리가 고점을 찍고 내려오는 순간 더욱 적극적으로 내 집 마련에 나설 것으로 보이기 때문이다.
2022년 7월부터 생애 최초 주택구매자에 한해 주택 소재지나 가격, 소득에 관계없이 주택담보대출(LTV) 한도가 80%까지 높아졌고, DSR 산출 시 청년층 장래 소득 인정 비율까지 확대하는 등 대출 규제를 완화하면서 생애 첫 내 집 마련의 연령이 빨라질 수 있다는 분석도 나온다. p.151

2022년 상반기에 5대 광역시의 아파트 매매거래 5건 중 1건은 다른 지역의 거주자가 사들인 것으로 확인되었다. 한국부동산원의 거주지별 아파트 매매거래량을 살펴보면, 2022년 1~6월의 5대 광역시 아파트 매매거래량은 총 3만 7,114건으로 확인되었다. 이 중 타 지역 거주자가 매입한 아파트는 총 7,715건으로 20.8%가 외지인 아파트 매입비중인 것으로 확인되었다. 이렇게 외지인 아파트 매입비중이 20%를 넘어간 것은 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년(상반기 기준) 이래 역대 가장 높은 비중이다. p.177

부동산시장도 예전에 비해 다양성이 확대되었고, 규모도 커졌다. 이에 따라 정부가 부동산시장에 개입하는 영역이 넓어졌고, 이해관계도 복잡해졌다. 그러므로 정부가 시장에 과도하게 개입하게 된다면 시장이 무너질 수도 있다.
또한 정부가 저소득층이나 주거 불안정을 겪는 이들에게 선의를 베푼다는 좋은 의도와는 달리 부작용을 낳을 수도 있다. 무상으로 도움을 받는 사람들은 계속해서 의지하려는 마음이 생길 것이고, 고소득층은 열심히 일할 의욕을 상실해 활발한 경제활동이 이루어지지 않을 수도 있다.
따라서 정부의 시장 개입은 시장경제의 자유로운 활동을 저해하지 않는 범위 내에서 이루어져야 한다. 가능한 한 시장의 경쟁원리를 시장에 맡기고, 필요한 경우에 최소한의 정부 개입이 이루어져야 할 것이다. p.210

윤석열 정부는 전월세 시장 정상화를 위해 ‘임대차 3법 폐지’를 공약으로 내세웠다. 시장원리에 따라 임대인들도 자유롭게 공급량(전월세 물량)을 늘릴 수 있도록 해야 한다는 것이다. 정부가 시장의 물량이나 가격을 직접 통제하는 계약갱신청구권과 전월세상한제 대신 시장원리에 부동산시장을 맡기는 것이다. ‘임대차 3법 폐지’가 공약으로 나온 것은 전세기간을 ‘2년+2년’으로 연장하는 계약갱신요구권과 전월세 인상률을 5%로 묶어 전월세 가격을 직접 통제하는 전월세 상한제가 전월세 물량 급감과 가격 급등을 초래했다는 판단을 했기 때문이다.
물론 여소야대의 정국에서 ‘임대차 3법 폐지’가 현실화되는 것은 쉽지 않을 것으로 보인다. 하지만 개선할 수 있는 대안을 제시해 최대한 합의를 이끌어낼 것으로 보이며, 다주택자에게 인센티브를 줘 전월세 매물을 유도할 것으로 보인다. p.216

신도심 상업시설의 경우 신규 시세가 반영되는 만큼 분양가나 매수 가격대가 높게 측정된다. 신도시 개발에 맞춰 상업시설 공급도 활발히 이루어져 원하는 곳을 미리 선점할 수 있는 데다가 향후 큰 폭으로 가치 상승을 기대할 수 있다. 하지만 분양가의 적정성을 확인하기 어려운 데다 향후 배후수요 규모 등이 예상한 대로 흘러가지 않을 가능성이 있기 때문에 가급적 리스크가 적은 곳을 택하는 것이 좋다. p.240

부동산 매입 계획에 대해 ‘이미 매입했거나 매입할 계획이 있다’고 말한 부자들의 비중은 강남과 강북의 차이가 크게 없었다. 하지만 ‘매입할 계획이 없다’고 의사를 밝힌 부자의 비율은 강남 부자 57%, 강북 부자는 48%로 큰 차이를 보였고, ‘향후 정책 변화 등 추이를 살펴보고 결정하겠다’고 응답한 비율은 강북 부자 36%, 강남 부자 26%로 강북 부자의 비율이 훨씬 큰 것으로 확인되었다. p.247

토지에 투자하기 위해선 투자 기간을 정하는 것이 좋다. 투자 기간에 따라 투자할 토지의 종류가 달라지기 때문이다. 투자 기간을 중단기(5~8년)로 계획한다면 도시와 가깝고, 도로와 인접한, 너무 넓지 않은 크기의 토지(500평)에 투자하는 것이 좋다. 그래야 쉽게 매수인을 찾을 수 있고, 매도하기에도 편하다. 반대로 투자 기간을 장기간(8년 이상)으로 계획한다면 토지의 개발 가능성이나 개발호재가 있는, 저렴하고 넓은 토지를 매입해야 큰 차익을 누릴 수 있다. p.253

출판사 서평

거품인가 호황인가,
최고의 빅데이터 연구소에서 알려주는 부동산 투자전략서!
이 책은 총 7장으로 이루어져 있다. 1장에서는 코로나19로 경제에 큰 변화를 맞이하면서 부동산시장이 구체적으로 어떤 변화가 있었는지 살펴본다. 팬데믹 때 정부의 재정지출 증대로 부동산시장이 호황을 이루며 부의 양극화가 뚜렷해진 상황에서 엔데믹으로 들어서는 부동산시장의 변화를 분석한다. 2장에서는 미래를 전망할 수 있도록 빅데이터로 부동산시장을 분석한다. 누구나 쉽게 구할 수 있는 부동산 관련 데이터들을 서로 비교 분석하여 부동산시장을 예측한다. 3장에서는 대한민국 부동산시장의 중심인 서울 부동산시장을 분석한다. 현재 서울 아파트 거래량이 현저히 줄어들고 있지만 정부가 규제를 완화해서 공급문제를 해결한다면 부동산시장은 안정화가 이뤄질 수 있다는 지표를 데이터로 확인한다.
4장에서는 공급 정책의 핵심 지역인 수도권의 부동산시장의 흐름을 살펴본다. 부동산시장에서 중요하게 분석해야 할 요소는 입지다. 데이터를 기반으로 한 입지 분석으로 부동산의 미래가치가 높은 곳을 짚어준다. 5장에서는 5대 광역시 부동산시장을 분석한다. 지역별로 부동산 편차가 다르므로 각 광역시마다 부동산시장을 보는 눈도 달라야 한다. 6장에서는 정부 정책에 따른 부동산시장을 살펴본다. 역대 정부의 정책에 따른 부동산시장의 변동을 살펴본다면 부동산시장을 전망하는 데 도움이 될 것이다. 7장은 수익형 부동산에 대해서 알아본다. 수익형 부동산은 주거용 부동산과 데이터도 다르고 해석하는 부분도 다르다. 오피스텔, 상가, 토지 투자 방법을 부자들의 포트폴리오와 함께 살펴본다. 부록에서는 부동산 데이터를 확인할 수 있는 유용한 사이트들을 공유한다.

작가정보

저자(글) 경제만랩 리서치팀

경제만랩 리서치팀
데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석ㆍ제공하는 큐레이션 서비스팀이다. 2018년 5월에 첫 론칭 이후 지금까지 수백 건의 부동산 실황 및 분석 자료를 주요 언론사와 부동산 관련 업계에 제공하고 있다.

오대열
신문방송학 전공 후 언론사에서 취재기자로 일하다 부동산업계에 발을 들였다. 현재는 팀장으로서 경제만랩 리서치팀 총괄을 맡고 있다.

황한솔
문과 출신이지만, 숫자에 강하다. 국내외 부동산 통계를 수집해 계량하고 분석·발표하는 일을 하고 있다.

안주환
부동산을 비롯한 방송광고를 심의하다 업계에 관심을 가지게 되었다. 인구 이동을 기반으로 다양한 지역의 미래가치를 분석하고 있다.

황유상
오랫동안 부동산 업계에 몸담으며 다양한 부동산 자료를 작성하고 있다. 부동산 동향을 면밀히 분석하고 앞으로의 대응 방안을 제시한다.

박윤선
신문방송학과 졸업 후 부동산에 관심을 갖고 관련 업계로 이직했다. 부동산시장을 분석하고 활용 가능한 아이템을 발굴하는 데 주력하고 있다.