만사오케이의 돈되는 천만원 소액토지. 4

신동기 지음

잇콘 2020년 07월 26일 출간

작품소개

책소개

이제 대세는 소액토지!
투자금 적고, 규제 덜 받는 토지 투자로 눈을 돌리자

이제 부동산 투자는 투기꾼들의 전유물이 아닌 국민 재테크 수단이다. 그러나 이제 막 시작해보려는 초심자들은 좌절감이 크다. “천만 원으로 아파트 ??채 주인 됐다”는 이야기는 옛말, 이제 웬만한 아파트에 갭투자를 하려면 수억 원까지 필요한 시대이기 때문이다. 그렇다면 자본금이 천만 원밖에 없는 초심자들은 이대로 포기해야 할까?

이 책은 오를 대로 오른 아파트 대신 전혀 다른 투자 패러다임을 제시한다. 바로 토지, 그중에서도 실투자금이 1,000만 원 이하로 들어가는 소액토지 투자다. 10년간 수백 건의 물건을 분석하고 수십 건의 낙찰을 경험하며, 적게는 50%에서 많게는 2,000%의 수익률을 기록해온 저자의 실제 투자사례들이 생생하게 실려 있다.

목차

CASE. 08 그린벨트라고 우습게 보지 마라
- 개발제한구역 & 토지거래허가구역 -

1. 토지거래허가구역은 경·공매로 접근하라
개발지역 인근을 눈여겨봐야 하는 이유 I 토지거래허가구역의 땅 I 허가를 받은 뒤에 땅을 방치에선 안 된다
2. 특수물건의 종합선물세트 같은 물건
농지취득자격증명 받기 I 분묘기지권 해결하기 I 무단으로 지어진 비닐하우스
3. 시골 땅 잘 파는 방법은 따로 있다
지역 토박이의 힘을 빌려라 I 사기 전에 어떻게 팔지를 생각하자 I 연고 없는 지역의 땅을 파는 세 가지 팁

[한 걸음 더] 개발제한구역에 투자하려면 ‘이축권’을 노려라

CASE. 09 농지도 무피투자가 가능하다
- 농지 매입 & 농업경영제 등록 -

1. 제값을 인정받지 못한 땅을 찾아라
감정평가가 낮게 이뤄진 땅을 찾아라 I 개발지역 인근이라면 재감정을 활용하자 I 농협 조합원에 가입하는 이유
2. 농사꾼의 마음으로 땅의 가치를 키우자
방치된 땅을 살리기 위해 I 사람도 나무도 적당한 시련이 필요하다 I 달콤한 수확의 기쁨

[한 걸음 더] 농지를 매수했다면 경작에 신경 쓰자

CASE. 10 법정지상권은 반드시 깨야 할까?
- 법정지상권 & 지료청구소송 -

1. 법정지상권이 성립하는 미등기건물
강제이행금이 부과되고 있는 물건 I 법정지상권이 성립하는 땅의 특징
2. 법정지상권도 상황에 따라 다르게 적용된다
저당물의 경매로 인한 법정지상권 I 담보가등기 등에 관한 법률에 의한 법정지상권 I
입목의 경매 등으로 인한 법정지상권 I 관습법상의 법정지상권 I 미등기 건물의 법정지상권
3. 증여한 물건에도 법정지상권이 인정될까
지료청구와 건물철거 소송을 진행하다 I 소송에서 졌다고 투자에서도 진 건 아니다

[한 걸음 더] 셀프 소송의 일반적인 진행 과정

책 속으로

이 책에서 보여드릴 사례는 모두 제가 실제 투자했던 물건들로, 한 건당 적게는 300만 원에서 많게는 2,000만 원 미만의 소액으로 투자한 물건입니다. 이 중에는 대출이 가능해 천만 원 미만의 적은 실투자금이 소요된 경우도 많 고, 대출을 받지 않은 전체 토지금액이 천만 원 이하인 경우도 많습니다. 그러니 땅 투자를 하려면 돈이 많아야 한다는 편견은 접어두고, 제가 투자한 이 미운 오리새끼들이 어떻게 근사한 백조가 되어 날개를 폈는지 한번 지켜보기 바 랍니다. (p23_ 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다)

생각해보면 저도 처음에 공매에 대한 지식만 있었을 때에는 투자 결과가 별로 신통치 않았습니다. 그런데 여기에 공법 지식이 더해지고, 소송 지식과 입지 지식이 더해지고, 협상력이 더해지면서 천만 원짜리 땅으로 몇 배의 돈을 버 는 경우가 많아졌습니다.
부동산 공법에는 「국토의계획및이용에관한법률」, 「건축법」, 「산지관리법」, 「농지법」 등 많은 법률이 있는데 이것들을 공부하는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 하지만 너무 어렵게 생각할 일도 아닙니다. 법조문 하나하나를 외우려 하지 말고 먼저 내가 투자하려는 필지에 적용되는 행위제한을 중심으로 공법을 익혀나가면 좋습니다. 직접 투자할 토지에 왜 이런 제한이 걸려 있는지를 중심으로 공부하다 보면 더 확실하고 생생한 공부가 됩니다. (p40_ 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법지식)

몇 천만 원씩 투자해서 소송을 진행하는 것은 위험이 크지만 100만~200만 원 정도 투자해서 소송을 배운다면 사실 남 는 장사죠. 부동산 투자 학원에 내는 수강료도 그 정도는 할 텐데, 학원에서 배우지 못한 많은 실전 노하우를 배울 수 있으니 얼마나 좋습니까?
혹시 “에이, 100만 원짜리 물건이 어디 있어요?”라는 생각을 갖고 있습니까? 그런 물건 있습니다. 그것도 엄청 많습니다. 당장 경매정보사이트에서 입 찰최저가의 금액 범위를 100만 원 이하로 설정하고 검색해보십시오. 전국에 수백 개의 사건이 뜹니다. 물론 여러분이 일반적으로 봐왔던 부동산은 아닐 겁니다. 하지만 그 정도 금액이라면 잘돼서 수익을 얻으면 좋고, 안돼서 잃어도 살아가는 데 크게 지장이 없습니다. 대신 공부는 확실히 됩니다. 앞으로 평 생 사용할 무기를 만든다고 생각하고 한번 도전해보면 어떨까요? (p45_ 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다)

일단 한 발 물러서서 여유를 가지고 그중 누군가가 주도적으로 건물을 지으려 할 때까지 기다리기로 했습니다. 어차피 410만 원밖에 들어가지 않은 물건이니 조급할 필요가 없습니다. 작은 땅은 큰돈이 들지 않아 여유롭게 관망 할 수 있다는 점이 투자의 큰 장점입니다. 그동안 공시지가는 꾸준히 오르고 있으니까요. 물가상승분과 화폐가치의 하락분만큼 땅의 가치는 올라간다고 봐도 무방합니다. (p90_ 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀)

투자자들은 ‘전’과 ‘답’ 중에서 주로 ‘전’을 선호합니다. 답(논)과 전(밭)의 차이는 물을 상시적으로 이용하느냐, 아니냐에 있습니다. 답은 물을 상시적으로 이용하는 토지이므로 물이 고여야 하겠죠. 그래서 땅의 높이가 주변보다 낮은 경우가 많습니다. 높이가 낮으면 지목을 변경해서 건축을 하더라도 흙을 부어서 높이를 높여야 하므로 돈이 더 들겠죠. 반면에 전은 물을 상시로 이용하지 않아 높이가 주변 토지와 비슷한 경우가 많습니다. (p109_ 토지의 지목은 왜 중요할까)

출판사 서평

Q. 정말 1,000만 원으로 땅을 살 수 있을까?

조금만 검색해보면 천만 원 이하, 심지어 백만 원 이하의 토지가 매우 많다는 사실에 놀랄지 모른다. 대부분 자투리땅, 농지, 도로, 묘지 등 활용도가 낮은 땅이지만, 어떻게 활용하고 협상하느냐에 따라 수백%에서 수천%까지의 높은 수익률을 안겨주는 흙 속의 진주가 될 수도 있다. 경매와 공매를 활용하면 더욱 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
단, 아무 토지나 마구 낙찰 받는 것은 금물. 반드시 ‘살 사람이 정해져 있는 땅’을 공략해야 한다. 어떤 땅들이 여기에 속하는지 책 속에 등장하는 실제 사례들을 통해 살펴보자.

Q. 왜 소액토지가 대세일까?

최근 정부 규제가 다주택자, 특히 아파트 투자자들을 정조준하면서 이제 아파트로 번 돈의 절반 이상은 세금으로 나가는 상황이 됐다. 게다가 5백만 원, 천만 원이면 아파트를 살 수 있다던 ‘갭투자’도 이제는 옛말, 웬만한 아파트를 한 채 매입하려면 최소 수천만 원에서 수억 원에 달하는 현금이 필요하다.
발 빠른 투자자들이 토지 투자, 특히 투자금이 적게 들어가는 소액토지에 눈을 돌리는 이유도 이것이다. 조금만 공부해 보면 무궁무진한 투자 전략이 펼쳐질 뿐 아니라, 대출 조건도 기존과 달라지지 않았다. 새로운 투자처를 찾고 있다면 남들보다 한 발 먼저 돈 되는 소액토지를 선점하자.

Q. 초보자도 도전할 수 있을까?

중개사가 알아서 처리해주는 아파트 갭투자와 비교해서 토지 투자는 공부가 좀 더 필요하지만, 지레 겁먹을 필요는 없다. 다양한 토지 투자를 모두 섭렵할 필요는 없고, 두루두루 살펴본 후 자신에게 맞는 분야에 집중하여, 필요한 공법 지식과 경ㆍ공매 지식을 차근차근 갖추면 되기 때문이다. 이 책은 저자가 경험했던 자투리땅, 지분권, 법정지상권, 농지는 물론 보통 투자자들이 꺼리는 분묘기지권, 도로, 보상투자까지 두루 넘나들며 다양한 투자 전략을 제시한다. 풍부한 투자 사례를 통해 간접체험을 하며 나에게 맞는 소액토지를 찾게 될 것이다.
게다가 리스크도 적다. 투입되는 투자금이 적은 만큼 실패의 위험도 적은 반면, 투자의 횟수는 늘어난다. 처음에는 자산의 증가속도가 빠르지 않은 것처럼 느껴지겠지만, 꾸준히 진행하기만 한다면 어느 순간 당신의 자산이 퀀텀점프를 하는 날이 오게 될 것이다.

작가정보

저자(글) 신동기

만사오케이(신동기)소액토지 전문 투자가, 투자법인 대표. 투자자들의 관심이 적은 1,000만 원 이하의 소액토지를 활용하여 최소 50%에서 최대 2,000%까지 높은 수익률을 올리는 소액토지 투자의 달인.300억 원 규모의 요식업 프랜차이즈를 운영하며 승승장구했으나, 과도한 확장으로 실패의 쓴맛을 맛본 후 순식간에 건물주에서 셋방살이로 밀려나야 했다. 가족들을 지키기 위해 남은 돈을 끌어 모아 경·공매 투자를 시작하면서 최소의 투자금으로 최대의 수익을 낼 방법을 연구했다. 이를 통해 십수억 원의 빚을 모두 갚고 재기의 발판을 마련한 후 현재는 실전투자가 겸 투자멘토로 활동을 이어가고 있다.그의 전략은 투자자들의 관심이 적은 과소토지, 농지, 묘지, 도로 등을 경·공매로 저렴하게 낙찰 받아 높은 수익을 올리는 것이다. 160건이 넘는 낙찰과 수십 건의 셀프소송 경험을 바탕으로 다양한 투자전략을 구사한다.2019년 공매전문기관 온비드 및 경매정보지 굿옥션 전국투어 강사로 선정되었으며 김종율부동산아카데미, 더투자연구소, 수원마스터경매학원, 엠제이경매학원, 전꿈사, 재테크일번지, 탱크옥션, 해봄부동산아카데미 등(가나다순) 유수의 투자 커뮤니티에서 강의했다. 배움은 언제나 계속되어야 한다는 생각으로 지금도 여전히 다른 고수들의 투자 강의를 듣기 위해 서울과 대구를 왕복하는 열정파이다.-. 블로그 ‘만사오케이의 투자이야기’ https://blog.naver.com/sgn85-. 네이버밴드 ‘만사오케이의 경공매 이야기’ band.us/@10004ok22-. 유튜브 ‘온비드를 읽어주는 남자’ 검색